TOP37武汉东西湖项目可行性投资论证建议报告.doc文档免费在线阅读

总体来讲，首选购房区域与工作区域大致在相同区域，但其分布情况与居住区域与购房区域分布情况相比较为分散，即已居住在汉口客户比在汉口工作客户更倾向于选择东西湖作为购发经验和资源及品牌，塑造优质住宅产品定位为大规模高品质中档住宅准确地弥补东西湖区域市场空档景观优势项目处于武汉金银湖度假生态区升空间，年涨幅已居全市之榜首高品质中档产品仍是该区域市场空白点。

如下表所示，东西湖区内常青花园这样成熟小区产品均价与后湖南湖区域同属城郊结合部区域或新兴开发居住区域内同类产品持平，但与城区改造及城市住宅郊区化发展是项紧迫工作。

这为本案提供市场发展机遇。

地区总人口对比单位万人汉口地区武昌地区汉阳地区老城区人口对比单位万人汉口地区武昌地区汉阳地区东西湖区平均房价有较大上汉口中心城区外首选购房地区公司与武汉亿房网联合举行市场调查结果如下做成饼图，表明汉口人多，对本案提供机遇武汉市万总人口中，城市常住人口达万，十五期间，非农业人口比重将提高到。

上述数据显示武汉市老现居住人口导入随着配套逐步完善人气聚集，以及优美自然环境影响，住宅市场逐渐形成武汉市规划中已确定东西湖区是引导汉口旧城人口外迁主要区域。

东西湖区已成为江岸江汉桥口区等江北区域客户购房时除东西湖区居住人数总价值亿元。

二东西湖含金银湖区区域住宅市场成长状况东西湖区住宅市场形成东西湖区住宅市场始于年常青花园开发，通过大规模居住小区形式以低价位初期以经济适用房为主在较短时间内实集发放情况对比图单位亿元居住区与购房区双因素统计江岸区江汉区桥口区洪山区武昌区青山区汉阳区东西湖区受调查人员居住区域人数汉口中心城区武昌中心城区后湖区域东西湖区域珞瑜路至南湖区域徐东路沿线汉阳区选择多出倍多。

公积金贷款购房面积占全年总销预售面积以上。

年新增归集住房公积金亿元，比年增长，发放个人住房贷款亿元，同比增长个人公积金贷款购房面积达到万平方米，公积金归集公积金发放年年年与年公积金归年年年年年销售量万平米其中个人购买销售量房地产金融得到较大发展武汉市部分银行已经推出成年期限个人住房贷款，外藉人口也可办理年全市各银行发放个人住房贷款共计亿元，比投资到建设环节贷款总额亿元市房地产市场化逐步提高过程中，这些楼盘低价优势已经削弱。

个人购房已经成为市场主体年由于集团购房停止以及货币化房改实施，将个人引向了商品市场，根据公布，年个人购房率为。

年武汉市商品房销售情况量明显上升，年比年递增图，显示了市场供需结构失衡，这种失衡主要原因还是经济实用房大规模开发造成，多数经济适用房不讲究规划设计和环境营造，户型平面极不合理，主要是靠低廉价格吸引购房者。

在近两年武汉第三季度第四季度武汉市年各季度住宅价格单位元平方米武汉市近三年住宅开发数据单位万平方米年年年施工量竣工量销售量空置量年住宅开发明显回升，施工面积比年递增，竣工面积递增，销售量递增，但空置控，对商品房造成较大冲击。

年武汉经济适用房销售面积占住宅总销售面积土地出让市场不规范，土地价值明显被低估。

市场有效供应不足，大规模开发经济适用房质量参差不齐，造成供需结构失衡第季度第二季度四类城市指导价水平，比沈阳低。

房价持续上涨趋势表明了价格上升较大空间导致武汉市商品住宅价格处于低位主要原因是开发经济适用房免收地价各种税费减半政策降低了开发成本而经济适用房建设量过大，销售失，年均增幅为图。

另据武房指数统计，年四个季度，武汉市房地产价格持续增长，全年平均价为元平方米相对于建设部对四类城市价格指导标准，武汉市在各项经济指标上属于二类城市，但房价却处于低于市商品房售价及变化图年年年年年售价元增幅年年年武汉住宅销售面积表单位万平方米年年年武汉房地产投资额单位亿元人民币从价格走势看武汉市商品住宅平均售价从年元平方米上升到年元平方米场总体特征整体市场稳步向好近年来武汉住宅施工竣工销售面积及投资额逐年增加，其中年增长幅度较大主要是因为福利分房结束时抢购行为。

过低房价与城市地位及经济发展不协调，价格上升空间较大年武汉点发展东西湖导入旧城人口机遇，延缓开发则会错过机会鑫桥地块计划年内开发销售，金银岛西地块作为短期储备，缓二年开发第二部分法律及政策性风险分析待补充第三部分市场分析武汉商品住宅市场点发展东西湖导入旧城人口机遇，延缓开发则会错过机会鑫桥地块计划年内开发销售，金银岛西地块作为短期储备，缓二年开发第二部分法律及政策性风险分析待补充第三部分市场分析武汉商品住宅市场总体特征整体市场稳步向好近年来武汉住宅施工竣工销售面积及投资额逐年增加，其中年增长幅度较大主要是因为福利分房结束时抢购行为。

过低房价与城市地位及经济发展不协调，价格上升空间较大年武汉市商品房售价及变化图年年年年年售价元增幅年年年武汉住宅销售面积表单位万平方米年年年武汉房地产投资额单位亿元人民币从价格走势看武汉市商品住宅平均售价从年元平方米上升到年元平方米，年均增幅为图。

另据武房指数统计，年四个季度，武汉市房地产价格持续增长，全年平均价为元平方米相对于建设部对四类城市价格指导标准，武汉市在各项经济指标上属于二类城市，但房价却处于低于四类城市指导价水平，比沈阳低。

房价持续上涨趋势表明了价格上升较大空间导致武汉市商品住宅价格处于低位主要原因是开发经济适用房免收地价各种税费减半政策降低了开发成本而经济适用房建设量过大，销售失控，对商品房造成较大冲击。

年武汉经济适用房销售面积占住宅总销售面积土地出让市场不规范，土地价值明显被低估。

市场有效供应不足，大规模开发经济适用房质量参差不齐，造成供需结构失衡第季度第二季度第三季度第四季度武汉市年各季度住宅价格单位元平方米武汉市近三年住宅开发数据单位万平方米年年年施工量竣工量销售量空置量年住宅开发明显回升，施工面积比年递增，竣工面积递增，销售量递增，但空置量明显上升，年比年递增图，显示了市场供需结构失衡，这种失衡主要原因还是经济实用房大规模开发造成，多数经济适用房不讲究规划设计和环境营造，户型平面极不合理，主要是靠低廉价格吸引购房者。

在近两年武汉市房地产市场化逐步提高过程中，这些楼盘低价优势已经削弱。

个人购房已经成为市场主体年由于集团购房停止以及货币化房改实施，将个人引向了商品市场，根据公布，年个人购房率为。

年武汉市商品房销售情况年年年年年销售量万平米其中个人购买销售量房地产金融得到较大发展武汉市部分银行已经推出成年期限个人住房贷款，外藉人口也可办理年全市各银行发放个人住房贷款共计亿元，比投资到建设环节贷款总额亿元多出倍多。

公积金贷款购房面积占全年总销预售面积以上。

年新增归集住房公积金亿元，比年增长，发放个人住房贷款亿元，同比增长个人公积金贷款购房面积达到万平方米，公积金归集公积金发放年年年与年公积金归集发放情况对比图单位亿元居住区与购房区双因素统计江岸区江汉区桥口区洪山区武昌区青山区汉阳区东西湖区受调查人员居住区域人数汉口中心城区武昌中心城区后湖区域东西湖区域珞瑜路至南湖区域徐东路沿线汉阳区选择东西湖区居住人数总价值亿元。

二东西湖含金银湖区区域住宅市场成长状况东西湖区住宅市场形成东西湖区住宅市场始于年常青花园开发，通过大规模居住小区形式以低价位初期以经济适用房为主在较短时间内实现居住人口导入随着配套逐步完善人气聚集，以及优美自然环境影响，住宅市场逐渐形成武汉市规划中已确定东西湖区是引导汉口旧城人口外迁主要区域。

东西湖区已成为江岸江汉桥口区等江北区域客户购房时除汉口中心城区外首选购房地区公司与武汉亿房网联合举行市场调查结果如下做成饼图，表明汉口人多，对本案提供机遇武汉市万总人口中，城市常住人口达万，十五期间，非农业人口比重将提高到。

上述数据显示武汉市老城区改造及城市住宅郊区化发展是项紧迫工作。

这为本案提供市场发展机遇。

地区总人口对比单位万人汉口地区武昌地区汉阳地区老城区人口对比单位万人汉口地区武昌地区汉阳地区东西湖区平均房价有较大上升空间，年涨幅已居全市之榜首高品质中档产品仍是该区域市场空白点。

如下表所示，东西湖区内常青花园这样成熟小区产品均价与后湖南湖区域同属城郊结合部区域或新兴开发居住区域内同类产品持平，但与些中档产品仍有元价差。

而本区内碧海花园别墅价格由于品质低比其他区域同类产品也有元左右价差。

各区域多层产品售价比较常青花园碧海花园百步亭花园后湖生态花园竹叶苑中央花园江南庭院鹏程花园七星世纪花园鹦鹉花园元平方米各区域别墅产品售价比较碧海花园梦湖花园佳海华苑沙湖花园别墅元平方米年武房指数调查如下武房指数年各季度区域房价变动趋势表明该区房屋平均售价涨幅已居全市之榜首年各区域房价增幅变化趋势第季度第二季度第三季度第四季度单位百分比东西湖区江岸区江汉区桥口区汉阳区武昌区洪山区青山区拥有规模效应项目价格趋升东西湖区域可以分为常青花园周边金银湖周边吴家山三个区域，区域内住宅售价由东往西呈阶梯状分布，常青花园附近项目由于规模效应，价格比同类产品高元左右常青花园附近金银湖周边吴家山东西湖区从东至西各区房屋售价单位元平方米多层均价别墅均价东西湖区域住宅市场各项指标成长状况近年开工量竣工量销售量供需比区域售价水平及售价发展趋势分析买家已逐步从