TOP41武汉天立摩根中心商业项目可行性投资论证建议报告.doc文档免费在线阅读

区域内高等级酒店运作相对成熟，低等级酒店相对匮乏区域内高等级酒店以外资品牌为主，实力和运作都十分强劲但低等级酒店都为历史沉积物业，服务和设施都不能满足现阶段市场需求。

小结商务为本区域及流动客群主旋律，所以酒店定位主力服务对象为该区相关商务客群。

基于纯市场分析，我们得出高星级酒店为最匹配立地区域档次，回报最为丰厚，市场运作最为成熟酒店。

强调服务性经济型元。

三项目利润估算项目利润估算表项目金额备注销售总收入项目总成本项目毛利润应缴税费按销售收入计项目净利润项目利润率根据上表显示，可以得出项目项目净利润约为万元，项目利润率第八章项目财务分析项目现金流量分析项目全部资金现金流量表序号项目建设经营期年年年年现金流入销售收入小计现金流出建造成本含土地转让费销售费用按销售收入计应缴税费按销售收入计小计净现金流量累计净现金流量折现系数年净现金流了写字楼市场价格新高，而即将推出还有武汉天地项目，汉阳片区钟家村商圈除了闽东•国际城锦绣长江等大型综合物业外，还有万方国际博览中心已经开始动工，其出现必将带动汉阳片区高端写字楼市场飞速发展。

初步估计行广场中南国际公寓光谷中心花园，即将推出还有万豪•联邦中心期，春树里光谷步行街等项目，都是占据城区要道大型城市综合体，均规划有高端商务写字楼而江北片区已经推出有新世界中心时代豪苑等，更是创造湖等地延伸，开始了由线向面发展，打造中南总部经济区。

第四代商务楼城市综合体成未来供应市场主流。

从年开始，中心城区城市综合体不断推向市场，其组成高端住宅商务写字楼酒店等获得市场青睐，如江南中建•工字楼相对集中还有建设大道中山大道武珞路珞瑜路沿线，建设大道沿线是武汉最成熟商务区，将与建设中商务区相连，形成线面有机结合。

而江南片区中南路中北路沿线商务楼越来越集中，并开始向积玉桥水果业基金，主要针对制造业高科技产业和创业型企业销售。

在年，盘龙城第企业社区项目开始启动，产品特色与光谷相似，而汉阳沌口开发区在未来也将规划大片特色型商务空间。

线面结合线主要是指除了内环线外，武汉写扁平化特色型规模化商务空间。

典型代表是光谷，光谷写字楼供应量超过百万方，但其又不同于传统商务写字楼，如光谷国际企业中心创业街等项目，多为规模化低密度低容积率型企业社区，部分写字楼还设创等地商务写字楼有崛起之势，如将于年推出徐东联邦中心期，还有中北路春树里项目和黄武重改造项目及永清街武汉天地，都将会产生大量高端商务楼。

多点指武汉商务写字楼除了中心城区沿线集中外，还形成了多个集中大型商圈众多高级住宅区和政府部门等，武汉市商务楼供应市场开始围绕内环线集中，解放大道和中南路是早已形成商务区，沿线分布着武汉广场中商广场新时代商务中心等多个高级写字楼，而徐东大街中北路及永清街极大增强商务写字楼需求。

结合武汉市商务写字楼年发展轨迹，我们对年写字楼市场特征及价格趋势进行如下分析写字楼分布出现环多点线面结合新格局，特色化和规模化并举。

环由于内环线交通便利，聚集了多个资亿元涨跌武汉历年社会消费品零售总额变化图社会消费品零售总额亿元涨跌武汉历年人均可支配收入变化图人均可支配收入元涨跌城市经济飞速发展是房地产业发展强有力支撑，国内外大量财团资金不断涌入，将额快速增长，需求旺盛，成为经济稳步增长重要支撑。

继年人均可支配收入突破万元以后，年仍保持了较大增长，与总体经济增长致。

武汉历年变化图国内生产总值亿元涨跌武汉历年固定资产投资变化图固定资产投彩开局，湖北经济发展渐入佳境。

房地产业作为国民经济龙头产业，其发展直接与宏观国民经济相关。

年武汉市总量保持稳定快速增长，增幅超过，达到年内最高。

固定资产投资额仍保持高速增长态势。

社会消费品零售总场展望中部崛起推动写字楼市场发展进入快车道中部崛起对武汉经济发展推动作用开始显现，多项统计数据表明年是湖北经济近十年以来发展最好个年份。

年，正是湖北十五乃至今后更长发展周期个精角，规划建设中永清商务区武汉新天地王家墩中央商务区以及在光谷广场武汉经济技术开发区，均有规模宏大城市综合体会逐步浮出水面。

无论是产品形式建筑规模还是物业档次同时也实现着跨越式升级。

三年市主角。

城市综合体在沿海发达城市已经成为了写字楼聚集主要建筑形态，是写字楼市场发展重要方向。

年，武汉出现城市综合体主要有万豪•联邦中心新世界中心时代豪苑光谷世界城以及锦绣长江等等，而这些还只是冰山降到了元米，租赁价格也从当初•月下降到现在•月，总体来说呈下降趋势，商务区写字楼价值更大。

城市综合体催生第四代写字楼，产品实现全面跨越式升级。

在年写字楼市场，城市综合体跃成为写字楼市场新商务区写字楼销售价格基本集中在元之间，租赁价格集中在元•月左右，总体来看呈上升趋势。

而商业区写字楼武广片区销售价格在元左右，租赁价格集中在元•月左右，其中楼盘更是从年入市时元米下降商务区写字楼销售价格基本集中在元之间，租赁价格集中在元•月左右，总体来看呈上升趋势。

而商业区写字楼武广片区销售价格在元左右，租赁价格集中在元•月左右，其中楼盘更是从年入市时元米下降到了元米，租赁价格也从当初•月下降到现在•月，总体来说呈下降趋势，商务区写字楼价值更大。

城市综合体催生第四代写字楼，产品实现全面跨越式升级。

在年写字楼市场，城市综合体跃成为写字楼市场新主角。

城市综合体在沿海发达城市已经成为了写字楼聚集主要建筑形态，是写字楼市场发展重要方向。

年，武汉出现城市综合体主要有万豪•联邦中心新世界中心时代豪苑光谷世界城以及锦绣长江等等，而这些还只是冰山角，规划建设中永清商务区武汉新天地王家墩中央商务区以及在光谷广场武汉经济技术开发区，均有规模宏大城市综合体会逐步浮出水面。

无论是产品形式建筑规模还是物业档次同时也实现着跨越式升级。

三年市场展望中部崛起推动写字楼市场发展进入快车道中部崛起对武汉经济发展推动作用开始显现，多项统计数据表明年是湖北经济近十年以来发展最好个年份。

年，正是湖北十五乃至今后更长发展周期个精彩开局，湖北经济发展渐入佳境。

房地产业作为国民经济龙头产业，其发展直接与宏观国民经济相关。

年武汉市总量保持稳定快速增长，增幅超过，达到年内最高。

固定资产投资额仍保持高速增长态势。

社会消费品零售总额快速增长，需求旺盛，成为经济稳步增长重要支撑。

继年人均可支配收入突破万元以后，年仍保持了较大增长，与总体经济增长致。

武汉历年变化图国内生产总值亿元涨跌武汉历年固定资产投资变化图固定资产投资亿元涨跌武汉历年社会消费品零售总额变化图社会消费品零售总额亿元涨跌武汉历年人均可支配收入变化图人均可支配收入元涨跌城市经济飞速发展是房地产业发展强有力支撑，国内外大量财团资金不断涌入，将极大增强商务写字楼需求。

结合武汉市商务写字楼年发展轨迹，我们对年写字楼市场特征及价格趋势进行如下分析写字楼分布出现环多点线面结合新格局，特色化和规模化并举。

环由于内环线交通便利，聚集了多个大型商圈众多高级住宅区和政府部门等，武汉市商务楼供应市场开始围绕内环线集中，解放大道和中南路是早已形成商务区，沿线分布着武汉广场中商广场新时代商务中心等多个高级写字楼，而徐东大街中北路及永清街等地商务写字楼有崛起之势，如将于年推出徐东联邦中心期，还有中北路春树里项目和黄武重改造项目及永清街武汉天地，都将会产生大量高端商务楼。

多点指武汉商务写字楼除了中心城区沿线集中外，还形成了多个集中扁平化特色型规模化商务空间。

典型代表是光谷，光谷写字楼供应量超过百万方，但其又不同于传统商务写字楼，如光谷国际企业中心创业街等项目，多为规模化低密度低容积率型企业社区，部分写字楼还设创业基金，主要针对制造业高科技产业和创业型企业销售。

在年，盘龙城第企业社区项目开始启动，产品特色与光谷相似，而汉阳沌口开发区在未来也将规划大片特色型商务空间。

线面结合线主要是指除了内环线外，武汉写字楼相对集中还有建设大道中山大道武珞路珞瑜路沿线，建设大道沿线是武汉最成熟商务区，将与建设中商务区相连，形成线面有机结合。

而江南片区中南路中北路沿线商务楼越来越集中，并开始向积玉桥水果湖等地延伸，开始了由线向面发展，打造中南总部经济区。

第四代商务楼城市综合体成未来供应市场主流。

从年开始，中心城区城市综合体不断推向市场，其组成高端住宅商务写字楼酒店等获得市场青睐，如江南中建•工行广场中南国际公寓光谷中心花园，即将推出还有万豪•联邦中心期，春树里光谷步行街等项目，都是占据城区要道大型城市综合体，均规划有高端商务写字楼而江北片区已经推出有新世界中心时代豪苑等，更是创造了写字楼市场价格新高，而即将推出还有武汉天地项目，汉阳片区钟家村商圈除了闽东•国际城锦绣长江等大型综合物业外，还有万方国际博览中心已经开始动工，其出现必将带动汉阳片区高端写字楼市场飞速发展。

初步估计，在未来几年内，城市综合体中高端商务写字楼供应流不下于百万方，将成为供应市场新主流。

新华路民生银行大厦更是以米高度成为武汉新地标，民生银行大厦共层，其中层以下为证券大厅西餐厅会议室等，层为纯商务写字楼，层为高级宾馆总统套房等，同时创造了米层高写字楼空间，民生银行配合西北湖周边金融商业等配套，可视为综合体，民生银行投入使用将极大提升西北湖片区商务区写字楼价值。

高端写字楼价值杠杆恢复，写字楼价格将持续稳定上涨。

城市综合体发展从年福星商会大厦开始，福星商会大厦定位，临近建设大道金融条街，以元均价推盘个月即实现销售佳绩，而正在热销新世界中心商务写字楼更是以销售均价元租赁价格元•月高价而创造了新生代商务写字楼价格新空间。

江南片区中建•工行广场也以其差异化产品特征创造了元销售均价。

而随着徐东万豪•联邦中心永清街武汉天地锦绣长江等规模化城市综合体商务写字楼出现，必将会促进武汉商务写字楼高端市