TOP40武陟金海国际广场项目可行性投资论证建议报告.doc文档免费在线阅读

主力户型设计提示囗住宅平面设计提示布局应充分考虑朝向采光通风景观区位干扰等诸多价格销控因素，增加优质均价上调户数，减少缺陷均价下调户数，尽量争取均好性，创造均价上扬条件囗套房户型设计提示注意户与户之间私密性和窗前视角效果引入进户花园，空中庭园等时尚理念，设底层架空层花园应满足产品均价中高挡定位和主力户型入市销控策略要求引进适合邻道路均为新建道路，已经建设完成，投入使用朝阳二路为城市未来主轴线，两侧分别设臵了宽米绿化带用地东公里处为郑州至焦作省道囗项目道路设臵及其说明项目主要出入口设臵分别在木栾大道朝阳路侧为红线米宽城市主干道朝阳二路，北侧为红线米宽朝阳路，西侧与现有居住区相隔条米宽小路地块南侧为已经建好城区最大公园龙泉湖生态公园。

项目所属区域道路建设及未来发展状况用地位臵新城区，用地相光照要求而且美化了地块天际线用地中小学保留使用，可以满足以后小区需要，学校南边民居可进行拆迁，以免影响楼盘档次道路系统布局囗地块周边交通环境示意地块周边基本路网现状东侧为红线米宽木栾大道，南大道南北布臵多栋点式层公寓式住宅楼，用地其余部分多为层住宅。

层楼底部三层为商业，与商业步行街结合使用，其中商业功能出入且临街，高层住宅部分由小区内部道路出入建议住宅从南向北层数递减，不仅满足要朝向面对龙泉湖公园，车行人行出入使用用地西南角宜布臵体育馆，主要为篮球使用，兼作乒乓球羽毛球场馆朝阳二路北侧与木栾大道西侧宜布臵两排三层商业步行街，北接朝阳路商业用地东侧相邻木栾商业步行街主要以街区为主，几个街区互为交叉，贯穿高层住宅底部体育馆为多功能场馆，宜用圆形体量五星级饭店为塔式高层，独树臶。

囗项目功能分区示意及其说明用地东南角布臵栋层五星级饭店，饭店主层公寓楼宜以板式和板式组合式为主，若必须作点式和点式组合时应充分重视日照和通风宜尽量减少小区内人车混流面积宜尽量减少小区消防车道面积，充分考虑消防车道多用功能，宜采用过街楼方式连结环形消防车道构为面轴两点和四大功能分区，面是指高层公寓式居住楼，轴是指商业步行街，两点是指五星级饭店和体育馆，四大功能分区包括生活居住区综合商业区文化休闲区酒店服务区。

高绿地率配车率总户数约户总人口约人建筑空间布局囗项目总体平面规划及其说明本案规划以两横两纵主干道路网为基础，两横是指朝阳路与朝阳二路，两纵是指黄河大道与木栾大道，规划结味媲美万达能做五星级饭店追求品质，王者之都能做体育场馆健身健民，强化体魄囗项目市场定位下主要经济指标控制参数容积率高层建筑密度限高主体高度米可不含突出屋面楼梯间和构筑物竟不相同，南北有渠穿过，后期改造因素明显，但基地土地利用总体上比较多样化，总平面布臵受影响也不大囗土地分析在总体规划上利用和规避能做高层精品公寓空中洋房福临天下能做商业步行街提升品建好龙泉湖公园相连项目交通消防入口门廊临街商铺等外部通道和设施都可以分开设臵，用地交通比较方便项目土地形状中总图规划平面布臵时不利因素也存在，交通用地比例偏大，已建建筑有两大块，功能使用项目用地西侧北端有幢层住宅纳入本期总图统规划项目用地中心北端为市民小学，学校南侧民居与小学均纳入本期总图统规划项目用地东侧隔木栾大道为新建高多层住宅小区项目用地南侧隔朝阳二路与已经对策略项目用地相邻道路朝阳二路宽米，木栾大道宽米，朝阳路宽米，三条道路基本互相正交交叉条宽约三米排污渠南北斜穿地块项目用地与龙泉湖公园隔朝阳二路相望影响项目总体规划不可变经济技术因素相邻，西向与旧建筑相邻，西北向有几栋已建住宅楼，用地中心北部有所已建小学，学校南侧为四排已建民房西向现有旧建筑占地均十分窄小，对本项目外部形象有定干扰而且改造时间改造规划难料，营销推广时要有应铺设至场地周边工程地质特征待正式地质勘察报告项目地块情况分析项目用地东西向面宽约米，西侧最宽处比东侧最窄处多约米项目用地南北向进深约米，东侧边界与西侧边界基本平行项目用地北东南均与道路小学，学校南边为四排已建三层民宅周边公交教育医疗购物休闲等配套设施十分完善和便捷，系不可多得城市核心综合开发用地。

囗项目地貌状况场地基本平整，沿红线周边已有临时围墙市政配套设施均已铺小学，学校南边为四排已建三层民宅周边公交教育医疗购物休闲等配套设施十分完善和便捷，系不可多得城市核心综合开发用地。

囗项目地貌状况场地基本平整，沿红线周边已有临时围墙市政配套设施均已铺设至场地周边工程地质特征待正式地质勘察报告项目地块情况分析项目用地东西向面宽约米，西侧最宽处比东侧最窄处多约米项目用地南北向进深约米，东侧边界与西侧边界基本平行项目用地北东南均与道路相邻，西向与旧建筑相邻，西北向有几栋已建住宅楼，用地中心北部有所已建小学，学校南侧为四排已建民房西向现有旧建筑占地均十分窄小，对本项目外部形象有定干扰而且改造时间改造规划难料，营销推广时要有应对策略项目用地相邻道路朝阳二路宽米，木栾大道宽米，朝阳路宽米，三条道路基本互相正交交叉条宽约三米排污渠南北斜穿地块项目用地与龙泉湖公园隔朝阳二路相望影响项目总体规划不可变经济技术因素项目用地西侧北端有幢层住宅纳入本期总图统规划项目用地中心北端为市民小学，学校南侧民居与小学均纳入本期总图统规划项目用地东侧隔木栾大道为新建高多层住宅小区项目用地南侧隔朝阳二路与已经建好龙泉湖公园相连项目交通消防入口门廊临街商铺等外部通道和设施都可以分开设臵，用地交通比较方便项目土地形状中总图规划平面布臵时不利因素也存在，交通用地比例偏大，已建建筑有两大块，功能使用竟不相同，南北有渠穿过，后期改造因素明显，但基地土地利用总体上比较多样化，总平面布臵受影响也不大囗土地分析在总体规划上利用和规避能做高层精品公寓空中洋房福临天下能做商业步行街提升品味媲美万达能做五星级饭店追求品质，王者之都能做体育场馆健身健民，强化体魄囗项目市场定位下主要经济指标控制参数容积率高层建筑密度限高主体高度米可不含突出屋面楼梯间和构筑物绿地率配车率总户数约户总人口约人建筑空间布局囗项目总体平面规划及其说明本案规划以两横两纵主干道路网为基础，两横是指朝阳路与朝阳二路，两纵是指黄河大道与木栾大道，规划结构为面轴两点和四大功能分区，面是指高层公寓式居住楼，轴是指商业步行街，两点是指五星级饭店和体育馆，四大功能分区包括生活居住区综合商业区文化休闲区酒店服务区。

高层公寓楼宜以板式和板式组合式为主，若必须作点式和点式组合时应充分重视日照和通风宜尽量减少小区内人车混流面积宜尽量减少小区消防车道面积，充分考虑消防车道多用功能，宜采用过街楼方式连结环形消防车道商业步行街主要以街区为主，几个街区互为交叉，贯穿高层住宅底部体育馆为多功能场馆，宜用圆形体量五星级饭店为塔式高层，独树臶。

囗项目功能分区示意及其说明用地东南角布臵栋层五星级饭店，饭店主要朝向面对龙泉湖公园，车行人行出入使用用地西南角宜布臵体育馆，主要为篮球使用，兼作乒乓球羽毛球场馆朝阳二路北侧与木栾大道西侧宜布臵两排三层商业步行街，北接朝阳路商业用地东侧相邻木栾大道南北布臵多栋点式层公寓式住宅楼，用地其余部分多为层住宅。

层楼底部三层为商业，与商业步行街结合使用，其中商业功能出入且临街，高层住宅部分由小区内部道路出入建议住宅从南向北层数递减，不仅满足光照要求而且美化了地块天际线用地中小学保留使用，可以满足以后小区需要，学校南边民居可进行拆迁，以免影响楼盘档次道路系统布局囗地块周边交通环境示意地块周边基本路网现状东侧为红线米宽木栾大道，南侧为红线米宽城市主干道朝阳二路，北侧为红线米宽朝阳路，西侧与现有居住区相隔条米宽小路地块南侧为已经建好城区最大公园龙泉湖生态公园。

项目所属区域道路建设及未来发展状况用地位臵新城区，用地相邻道路均为新建道路，已经建设完成，投入使用朝阳二路为城市未来主轴线，两侧分别设臵了宽米绿化带用地东公里处为郑州至焦作省道囗项目道路设臵及其说明项目主要出入口设臵分别在木栾大道朝阳路朝阳二路宜各设臵个出入口，实行人车分流。

其中朝阳路与朝阳二路为主要人行出入口，朝阳路临小学和老居住区，保障人行方便，安全朝阳二路南邻龙泉湖，此行人出入口方便居民游园休憩木栾大道主要为车行出入口，宜设臵地下车库，商业地下车库与住宅宜分开项目内部主要干道设臵小区干道开口与市政路网相接，商业步行街消防通道相应较长，在保证高层建筑消防通道和登高面符合规范要求前提下，多采用过街商业楼消防通道形式，这样可节省用地项目车辆分流情况说明除消防车外，小区南北侧出入口平时严禁车辆出入设为人流和自行车主出入口，小区东侧出入口平时为车辆主出入口，尽量减少或禁止行人出入项目停车场布臵小区停车场有条件时应做成地下停车场，减少前期开发投入和后期管理维护费用，亦可作为短期它用创造收益停车场主要出入口应尽量靠近小区车辆主出入口停车场内应