万，家庭户数约万户，其中市区人口万元，比上 年增长万人。 柳州，是广西最大的工业城市，是西南地区重要的制造业基地。全 市现有工业企业余家，有家企业进入国家强，有家进入 国家大型企业行列。全市现已形成了三大支柱产业即以微型汽车和中 吨汽车为主的汽车及零部件制造业，以工程机械和通用机械为主的机械 制造业，以钢铁和有色金属及深加工为主的冶金为业。以这三大支柱产 业和轻工化工造纸建材等主导产业为龙头，柳州已经初步建立起 涵盖多个行业多个品种的现代工业体系，拥有上汽通用五菱东风柳汽桂柳工解放柳特金嗓子两面针花红药业 预应力锚具等批知名企业和名牌产品。 柳州国民经济整体上呈现持续稳定快速增长的良好态势， 年全市实现国内生产总值亿元，比去年同期增长，名列全 区第。其中，工业增加值达到亿元，增长全社会固定资产 投资达到亿元，首次突破百亿元，同比增长城市居民 人均可支配收入达到亿元，同比增长社会消费品零售总额 亿元，比上年增长，其中城市消费品零售额亿元， 增长亿元，批发零售贸易零售额亿元，增长，餐饮 零售额亿元，增长。截止年月，柳州居民个人储 蓄存款超过亿元，企业存款逾亿元。 柳州，是中国西南地区重要的区域性交通枢纽，是全国唯拥有大 区铁路局总部的非省会城市。铁路网络直接联通湘渝黔滇粤五 省市，是沟通大西南与华东中南华南地区的铁路枢纽。 柳州，是中国个公路主枢纽城市之，桂海高速和梧州至贵州 高速公路在柳州交汇，及国道在这里会合，柳州已经被高 速公路网络所围合，向南个小时可以直达海岸港口，向北可以贯通中 西部腹地。 柳州白莲机场达到国家级标准，已开通至北京上海广州等航 线。柳州拥有国家级口岸，五级航道，全年可无障碍通航吨级船 只，上溯可至贵州，下航可达香港澳门。 柳州交通便利区位优良物产丰富，素有桂中商埠之美誉，历 来是中南和西南地区重要的物资集散地。经济区位上，柳州东临粤港台等经济发达地区，南接北部湾东南亚等高速发展地区，西靠云贵 川，北抵长江中下游，由此形成背靠中南西南，面向东南亚和东部沿 海的有利区位。柳州商贸活动频繁，各类商品批发市场健全，供需两旺， 物流通畅。具备建设大市场发展大商贸搞活大流通，构建区域现代 物流中心的良好地理和区位优势。 柳州基本形成全方位多层次宽领域的对外开放格局，先后与 多个国家与地区建立了经贸关系。随着中国西部大开发战略的实施，中 国东盟自由贸易区的建立，随着对外开放步伐的加快，柳州正在成为 片充满希望充满商机的投资开发热土。 二柳州市经济现状与发展研究 柳州整体经济运行状况 柳州市近年经济发展现状分析 项目 年份 单位 国民生产总值亿元 人均国民生产总值元 产业结构发展分析单位万元 产业类型单位 第产业万元 第二产业万元 第三产业万元 物价以及消费指数分析 单位居民消费价格指数 零售物价指数 家庭结构 单位 城镇总户数万户 城镇总人口万 户均人口人户 收入水平 单位 可支配收入每年元 人均居住面积 柳州市房地产发展参数 项目单位年年年年 全社会固定资产投 资总额 万元 年完成投资增长速 度 房地产开发投资万元 房地产投资占总投 资比例 基本建设投资万元 基本建设占总投资比例 当年完成开发土地 面积 万 当年在开发土地面 积 万 当年待开发土地面 积 万 当年购臵土地面积万 开工面积万 其 中 别墅高尚住宅万 经济适用房万 般住宅万 办公楼万 商业营业用房万 其他万 竣工面积万 其 中 别墅高尚住宅万 经济适用房万 般住宅万 办公楼万 商业营业用房万 其他万施工面积万 其 中 别墅高尚住宅万 经济适用房万 般住宅万 办公楼万 商业营业用房万 其他万 空臵房面积年以 上 万 其 中 别墅高尚住宅万 经济适用房万 般住宅万 办公楼万 商业营业用房万 其他万 当年销售面积万 其 中 别墅高尚住宅万 经济适用房万 般住宅万 办公楼万 商业营业用房万 其他万当年预售面积万 其 中 别墅高尚住宅万 经济适用房万 般住宅万 办公楼万 商业营业用房万 其他万 当年销售总价万元 其 中 别墅高尚住宅万元 经济适用房万元 般住宅万元 办公楼万元 商业营业用房万元 当 年 销 售 单 价 别墅高尚住宅元 经济适用房元 般住宅元 办公楼元 商业营业用房元 二宏观经济与柳州房地产市场 柳州宏观经济的趋好，为柳州房地产行业高速发展创造俱佳条 件 根据以上经济参数的上做出突破和 创新，同时将生态人文艺术学校商校地段发展前景等方面作为其它支撑点。 概念创意 寻求水概念的升华和突破成为我们的重点 独创桥居时代引领别墅新潮流的全新概念 独辟蹊径谈水化率来替代绿化率 跳出被广泛沿用而显得滥调的岛居亲水等水概念现有众 多的别墅在营销概念上缺乏创新与突破，大多谈自然绿意人文历史与 建筑概念，而说的言之有物言之有理的很少。以水为主打概念的别墅 往往提别墅就谈亲水别墅水岸生活环岛别墅等，这些概念 在初期提出时在市场上风光了阵，但是，在这些概念被越来越多地沿 用后，就显得苍白和无力。因此本案对于水概念的创新必须跳出已 经被太多沿用的旧概念而寻求新的突破和创新。 将水的概念做到极至自由之水是自然景观中的奇丽角色。从汩汩 清泉和山地碧潭到飞溅的溪流激浪瀑布淡水湖和微咸的河口，最 后流入大海，水对所有人都有着不可抗拒的吸引力。要将水的概念做到 极至，我们从多个角度进行思考落实。 从深度来讲，水可以从深到浅得仅有表面层水膜 从动态来讲，水有急流涌落跌落喷射溢漫水雾和渗流 从声音来讲，从猛烈到潺潺细语 水的多种多样和丰富变幻使我们在产品的落实上可以有多种思考 从景观上可以营造溪流湖塘水湾等 从组团上可以有中式水系日式水系西式水系等 从小品上可以有跌落式水幕水桥水带喷泉水舞广场从水的多样性和丰富变幻我们还可以营造出水中廊水上桥水边 岸等延伸组合。 四营销策略 项目卖点 真正意义的别墅柳州市场上尚未出现真正意义上的别墅，以 复式楼业态的叠拼式别墅或者联排式排楼别墅，本项目在建筑 形式上是柳州第个真正意义的别墅项目，是弥补柳州住宅高端市场的 空白点的产品，没有相应的竞争对手 项目的规划超越柳州现有楼盘柳州房地产由于发展较晚，本 地开发实力有限，现有开发的楼盘其整体规划相比发达地区有较大的差 距，本项目从规划设计上直接聘请英国皇家设计大师操 刀，超前规划，成为柳州房地产市场的个新地标 项目园林规划实现公园化园林规划直是柳州房地产市场的 软肋，稍微好些的园林规划的楼盘即受到客户的追捧。本项目的建筑 紧紧围绕塑造高尚生活品质的云林规划上，特别是对于山水文化的透彻 挖掘和实现，成为柳州市场是园林最人性化的项目 文化品位和文化氛围的优势项目外围有柳州商校柳州工艺 美术学校，项目内部从建筑风格到园林规划，从绿化小品到山水文化的 诠释，无不体现项目的文化品位，营造种浓浓的人居文化氛围。 交通的便利性本项目所在地属于柳州的交通咽喉地带，稍偏 离城市中心的喧嚣，但距离市中心非常近，交通又非常方便，即享受自 然赐予的宁静又享受城市繁华的便利 周边以及项目内部配套的丰富周边旅游商业餐饮等非常齐全，可以享受到柳州最独特的风味以及旅游景观，同时项目内部会所 的功能配臵在整个柳州现有房地产项目中属于最齐备的，享受到尊贵生 活的本质 高科技信息智能化社区项目配套的设备均采用高科技智能化 产品，实现智能化居家和智能化管理，方面保障人身和财物的安全， 另方面生活的便利性得到最大的体现 户型的合理和超前性无论别墅的户型还是般住宅的户型设 计，均从人性的本源出发，实现各种空间的巧妙分割和融合，户型面积 不大，但实用合理。 阳和工业区和洛维旅游区的产业支持阳和工业区是再造个 工业柳州的产业园，同时洛维旅游区是柳州近几年重点开发的旅游产业 的中心，同时具有两大产业做支撑，成为未来的开发热土 宝莲中心，风升水起本项目地处柳州莲花山下，居莲花山的 南侧，后有靠山，前景灿烂，实属于风水胜地。 二营销策略 本项目整体的营销策略按四个阶段采取如下方式 导入期通过软文和户外广告牌，传递本项目的品质，同时通 过主办定的公共公关活动，引起业内以及市民的留意和期待 开盘期项目在部分园林建设和样板房建设完成后，通过媒体 广告的硬广告和软文宣传项目的各卖点，通过样板房和园林的建设以及 工地现场的包装，在开始销售时营造本项目的今后的生活品位，捕获客 户的心 旺销期到本阶段正式进入强实销售期，通过前面的铺垫已是万事具备。这阶段将通过报纸与活动的结合，来达到促进销售的作 用。本阶段，将放大我们的卖点，从各个角度传达广告内容，尽量延迟 旺销期 持续期本阶段看销售情况再行定制，进入延续期后，所有广 告将弱化下来。并利用老业主口碑，完善社区实质的生活。通过电视以 写实的手法感染消费群以及优惠措施业主联谊活动吸引消费群。 三促销策略 广告促销电视广告编制项目动画，整个展现项目的形象， 并截取部分进行分开播放报纸广告体现项