禺居民的消费能 力不断加强。 广州市及番禺区商业发展情况 根据广州市整体发展战略东进，西联，南拓，北优，番禺区地处广州市南部，是南拓 战略的重点区域。广州市区划调整后新番禺的商业网点发展规划已初步编制完成，到 年，番禺将沿地铁发展建四级网络，北部发展批发市场，南部主攻农副产品交易， 个镇商业中心和个楼盘商业中心构成的商业中心区和批社区商业中心区。 根据广州市番禺区年商业网点发展规划送审稿，未来番禺区商业发展 空间结构体系将由两大系统三条发展轴四级网络商业功能区和五大重点发展区为主 人均居民储蓄余额 元 人均居民储蓄余额 年年年年年 体，构建多中心多层次均衡分布的组团式布局。 三条发展轴是地铁三号线发展轴线地铁四号线发展轴线和沙湾中心城区石基商业 发展轴线。四级网络则由包括易发商业步行街商业中心番禺广场罗家现代商业中心 汉溪现代商业中心在内的区级中心区，由个商业中心组成的区级副中心区，由个镇 商业中心和个楼盘商业中心构成的镇级大型楼盘商业中心区和包含批村及社团 组团商业中心的社区商业中心区构成。 中心城区 发展区 北部重点 建设区 东 部 重 点 发 展 区 南部引导 发展区 大学城重 点发展区 未来番禺五大重点发展区分别是中心城区发展区北部重点建设区东部重点发展区 南部引导发展区大学城重点发展区。中心城区发展区东起石基南部干线，西至市桥景 观大道规划中，北至北二环，南到市桥水道，以易发步行街以及繁华路大北路带 区域和番禺广场罗家购物中心为代表的城市商业中心。北部重点建设区是金山大道以 北，南部干线以西的区级副商业中心区，依托主要快速干道发展大中型专业批发市 场，提升所在范围的镇级和社区商业中心，发展以零售和服务为主导的商业网点。东部 重点发展区包括石基石楼东涌鱼窝头，将以建设广州新城为契机，发展区级零售 和休闲服务为主导的商业功能区。南部农副产品交易中心是以沙湾水道以南的鱼窝头 榄核大岗等镇构成。大学城商区主要满足大学生和教职工的商业需求并辐射周边。资 料来源广州日报 番禺区商业网点的发展规划主要分三类，第类是现代商业中心，第二类是批发市场和 物流园区，第三类是零售网点。具体情况如下 中心城区发展区重点建设和改造现代商业中心 番禺区近期要重点建设和改造两个有代表性的现代商业中心，这两个商业中心都 位于中心城区发展区，形成番禺区最具影响力的商业中心，留住区内消费层，有 利于形成番禺区的商业形象。其中两大商业中心包括汉溪现代商业中心和繁华 路的现代商业中心。 建设和改造批发市场园区和物流园区 番禺区批发市场的发展比较快，但是由于缺乏总体规划和宏观指导，大部分批发 市场都有着规模小档次低管理滞后的弊病，为了更好地利用交通四通八达的 地理优势，番禺区近期要重点规划发展个批发园区和个物流园区。其中包括 万博中心和雄峰商贸城目前空置构成的高级批发市场园区由沙溪批发市场升 级改造的批发园区由易发音响批发市场和百越珠宝采购博览中心组成的专业批 发市场园区由莲花山大型水产品交易批发市场石楼大型农副产品批发市场以 及升级改造的清河市场构成的农副产品批发市场沙园家电物流中心园区。 建设和改造零售网点 大型零售网点建设 番禺区经济发展速度加快，跟上经济日益发展的步伐，满足人民生活的需要， 番禺建设东区大型商业网点和新汽车站旁商业网点。 建设现代商业步行街 商业步行街作为城市中最具活力的公共空间之，能有效地促进本地消费， 易发商业步行街目前已经成为具备购物休闲美食娱乐文化等配套功 能的新型商业步行街。 建设社区型网点 番禺区的大型楼盘的迅速发展，形成不同规模的商业网点，满足社区内居民 的生活需要。 资料来源番禺区经济贸易局 广州市及番禺区城市规划情况 根据广州城市建设总体战略规划纲要，番禺区将建设成为广州中心城区科教资讯中 心和航运中心。 根据广州城市建设总体战略规划纲要城市功能南拓的需要，积极疏解旧城功能与人 口，大力发展广州大学城南沙新港区等。到年，城市建设用地可以达到平方 公里，全区可以容纳万人口积极建设广州新城，到年，城市建设用地可以达 到平方公里，全区可以容纳万人口包含南沙区。 片区空间结构由两条依托轨道交通的发展轴三条沿江城市发展带四条结构性生态隔 离带六个发展区共同构成的具有南国水乡特色的网络型生态城市结构。具体表现为 两条依托轨道交通的发展轴 轨道交通三号线是北起广州新机场，南到番禺广场并延长至海鸥岛，串联着广州 新城市中心和番禺片区的系列发展热点，在番禺片区通过大石钟村市桥 石碁石楼东涌黄阁及南沙经济技术开发区，是现状广州市旧城功能疏解和 拓展的主要地区。 轨道交通四号线串联了批基于知识经济和信息技术的新兴产业地区，从广州科 学城琶洲国际会展中心广州生物岛广州大学城到广州新城，汇接轨道交通 三号线，辐射南范围大，令人不舒服 项目区位由于罗家电脑市场及罗家购物广场的存在已经形成定的知名度，但美誉 度较低，要改变这形象还需要加以时日 项目机会 市桥虽然有大北路易发商业街等商业气氛较为成熟的区域，但到目前为止还缺乏 大型综合业态的购物中心 周边有多个大型楼盘，如东怡金海岸美心花园及迎宾路周边的多个楼盘，拥有 大量高素质的常住人口，这些人群具有较高的消费力 番禺市区的向外扩张，导致各种资源将重新配置，各类商业资源也存在着向外转移 的机会，新的商业中心也将随着规划的实施而形成未来的番禺区城市商务办公中 心位于番禺广场周围，是番禺中心城区的商贸写字楼办公中心区，对于项目的长 远发展将带来极大的利好因素 市莲路以北东环路以东是未来居住商贸办公中心，这将改变项目在市莲路 侧所面临的杂乱无序的局面 广州市城市重心向东向南发展，带来大量的资源重新配置，形成极好的机会 番禺区近年来工业产值社会零售额保持着持续快速的增长，这种增长对于提高社 会整体消费力将起着重要的推动作用 项目威胁 未来竞争对手强大在商业规划中见到的汉溪现代商业中心，规划占地达多亩， 且有地铁三号线相通，建成后将成为广州市乃至广东省的标志性商业物业，虽然这 项目推迟了动工时间，但旦其开工建设，建成后将对本项目乃至周边的其他商 业项目造成较大的冲击，此外，万博中心的已建成面积达多万平方米，二期还将 有多万平米的商业物业推出旦以的方式建成，这两个小区与周边华南 板块各大型小区的距离非常近，华南板块各小区的居民受其吸引，将会分流许多前 往市桥的消费者 周边物业租金水平低，从现状看，周边各小区的商铺方面由于供应量大，另方 面商业氛围不成熟，主要依靠各小区的消费者支撑，因此目前的租金水平较低但 由于看好未来地铁开通后的升值潜力，因此，与租金相比，现在的售价明显偏高。 广州香港成熟的商业对高端客户的吸引力，地铁新光大道的开通增加了广州商 业对番禺的辐射力 项目综合分析 番禺区及市桥镇至目前为止，还没有个上规模的大型综合型的商业物业然而由 于番禺区居民人均可支配收入较高，这种需求在当地无法满足的情况下，许多消费 者尤其是华南板块消费者只能前往广州实现其消费 周边些镇区的大型综合型购物中心如容桂天佑城虎门天河城的发展显示出大型 综合性购物中心在发达的镇区也存在着生存空间，这种空间对于项目未来的生存与 发展至关重要 本项目具有规模大的优势，并且交通非常顺畅，若能把握市桥地区缺乏大型综合业 态的购物中心的契机，极有潜力发展成为市桥地区标志性的商业物业 虽然项目具有发展成为大型综合性购物中心的潜力，但面对的威胁同样不能忽视。 项目发展建议 项目市场定位 项目总体定位 番禺区大型区级综合性休闲娱乐购物中心 本项目二期合计商业面积超过万，位列市桥商业地产之冠，即使放眼广 州，其规模的也屈指可数以本项目的规模及其辐射能力，项目将成为番禺区区 级商业中心，在近期，则以市桥镇区及周边区域石基石楼和迎宾路周边各楼 盘为主要辐射范围。 如此大的商业规模，决定了其面向的消费者群体要有较大的广度旦定位为面 向中高档消费者，则将面临消费群过窄的风险，且近期来看，项目的商业氛围还 需要较长时间来形成，近期的目标更主要是吸引并留住人气，因此，在定位上宜 以中档为主，适当引入中偏高档次以提升项目形象，引入部分中略偏低档次的业 态作为补充 目标消费群定位 地铁带来的人流量主要为三号线市桥站和番禺广场站所汇聚的人流，此外，三 号线汉溪站也能将部分华南板块的消费者吸引过来这部分消费者主要是中档产 品的消费者 公共交通带来人流量公交车带来的人流量主要有两部分，其，市桥镇区消费 者，这部分包含了中档消费者和中高档消费者其二是镇际交通所带来的消费群。 由镇际交通带来的消费者又分为较为富裕有较高支付能力的各镇当地居民主 要为石基和石楼和支付能力较低的外来打工者 私家车带来的人流量这部分人群主要是华南板块和市桥镇区及南郊各楼盘的居 民，他们的收入水平高，活动范围广，对购物环境产品的要求较高如果项目 不能满足他们的需求，他们将前往广州去寻找，针对他们的需求，我们设定的目 标是尽可能满足他们在广州才能满足的需求 周边小区消费者项目周边有东怡花园金海岸和美心翠庭等中高档小区，他们