值钢材二期工程为年产钢材万吨，主要生产高 速线材螺纹钢合金工具钢等产品。 南沙大型购物中心的需求特征 南沙地区的辐射能力 南沙的位置正好位于整个珠江三角洲的几何中心，方圆公里范 围内，囊括了广东省十余座大城市，方圆公里范围内则把整个珠江三角洲的城市群都网络其中。南沙水路距香港海里，距澳门海里。 周边有广州深圳珠海香港澳门五大国际机场。由此可见南沙 方面背靠着珠江三角洲万人口的广阔市场腹地另方面又通过 穗深珠港澳等大城市连接着海内外市场。战略位置突出，具有 很强的市场潜力和幅射力。 南沙当地人口增长 年广州南沙经济技术开发区国民经济主要指标 项目 单 位 年年年年年年年年 年末总人口人 年末社会从业 人员人 年末单位数个 工业企业单位 数个 工业总产值 万 元 工业增加值 万 元 三资企业户 数个 三资企业从 业人员人 三资企业工 业总产值 万 元 资料来源广州经济蓝皮书广州经济形势分析与预测 日资企业及其所吸引的日籍人口数量 三菱重工东方燃气机热部件合资项目落户广州南沙开发区根据中国电力工业发展的需求，月日，日本三菱重工业株式会 社中国东方汽轮机厂和广州南沙开发区建设指挥部就设立燃气轮机热 部件制造合资企业项目正式签定协议。 三菱重工与东方电气集团属下的东方汽轮机厂就在中国生产三菱 重工最新的重型燃气轮机事已达成了技术转让协议。 本次合作项目是由三菱重工与东方汽轮机厂共同投资在南沙设立合资 公司生产燃气轮机的核心部件热部件。核心部件以外的全部部件 也将交由东方汽轮机厂进行生产，并在东方汽轮机厂完成总装试车。此 外，该合资公司还将对三菱重工和东方得到订货的燃气轮机的热部件进 行维修。这样就可实现三菱重工最新的型燃气轮机全部在中国国 内生产维修体化的体制。 两家公司对燃气轮机热部件公司的选址进行了充分考察和研究，广 州南沙开发区优越的地理位置积极的招商态度优惠的引资政策和良 好的发展潜力赢得了投资方的青睐。结合中国国内市场海外市场等多 方面因素，他们最终确定选址在广州南沙开发区。合资公司投资总额 亿日元折合万美元，计划于年春天投产。该项目落户南 沙，将进步奠定南沙开发区建设重型装备工业基地的基础，并对加快 广州工业结构调整起促进作用。 广汽丰田发动机项目正式启动 以汽车产业知名企业的整车及关键部件为重点开展招商引资，成 功引进丰田汽车项目，期规模为万台二期规模达万台的丰田汽车发动机项目已经国家发改委批准落户南沙，已于月日动工， 丰田汽车的整车项目也正在审批中二以丰田汽车项目为龙头，利 用汽车产业宽广的产业链，实施产业链的延伸拓展及波及式的项目招 商，吸引相关的汽车配件项目落户南沙，为丰田项目配套三在地 域上临近丰田发动机和整车项目规划和建设专业汽车配件园区，将分别 在黄阁镇横沥镇珠江管理区规划建设南沙汽车配套项目三 个园区。 月日，由广州汽车集团有限公司与丰田汽车公司共同合资的 广汽丰田发动机有限公司，简称 正式成立，并在广州番禺南沙开发区举行了隆重的公司成立暨奠基仪 式，标志着国内首个以出口外销为主的汽车发动机合资项目正式启动。 广汽丰田发动机有限公司是广州汽车集团有限公司与丰田汽车公 司整体合作项目中的发动机部分，其整车项目的合作已报送国家审批。 广汽丰田发动机有限公司从合资双方确定合资意向达成合作协议到项 目获得国家批准仅用了不到年的时间。根据国家批准，广汽丰田发动 机有限公司投资总额亿元人民币，注册资本亿元人民币，广汽集 团占股比，丰田公司占股比。按计划，合资公司将从年初 投产，生产能力起步规模为万台年，其中万台出口，将来视国 内外市场需求而滚动发展到更大规模。该项目的产品将采用丰田公司全 球同步的最新技术，具有低能耗少污染高效率的特点。 双方的顺利合作，对于提升广州汽车工业的实力和地位，促进广州汽车工业的发展也具有重要的意义，它将与广州市已有的汽车生产企业 共同形成个强大的汽车零部件市场，吸引更多的国际汽车零部件生产 供应商前来投资，推动广州汽车零部件工业健康快速发展。 广汽丰田项目成功落户南沙，将为该区的招商引资工作起到个推 波助澜的作用，对于零部件厂商具有独特而强大的吸引力，特别是该产 品以出口海外为主，对于提高广州汽车工业产品的进出口总额，改善广 州市国民经济的产业结构和产品结构，提升广州的国际声誉和地位也将 发挥积极的作用。 对日籍人口的估算 经过丰田发动机三菱重工及日本三大日资项目的顺利投产， 在未来年内，将至少吸引个左右的日籍人士前来南沙居住， 因还处于投产期，基本上将是单身赴任，估计所有顺利投产后，按照日 本携带家属的情况，在南沙短期居住的日本人将会达到万万千 人左右。 可比项目人口预测推算表 企业广本可比企业丰田南沙项目三菱重工南沙项目日本南沙项目 注册资金亿 投资亿 占地面积万平方 米 基础数据的预测和选定 出租收入的预算 租赁总收入预测表单位万元月 项目可租赁面积建议租赁单价租赁收入 第期地下 第二期商场餐厅 合计 销售收入的预算 出售总收入预测表单位万元 项目可出售面积建议出售单价出售收入 第期夹层 合计 销售及租赁计划 当出租率达到时，按每年和的 增幅增加每年租金。 见附录销售及租赁计划表 项目经济效益评价 损益表 以租赁为主的房地产投资项目损益表 见附录以租赁为主的房地产投资项目损益表 以销售为主的房地产投资项目损益表见附录以租赁为主的房地产投资项目损益表 现金流量分析 全部投资财务现金流量表 见附录全部投资财务现金流量表 资本金现金流量表 见附录资本金现金流量表 资金来源与运用表 出租资金来源运用表 见附录出租资金来源运用表 销售资金来源运用表 见附录销售资金来源运用表 风险分析 敏感性分析 见附录敏感性分析表 开发商能力风险 主要来自于开发商开发大型项目经验不足。缺乏开发大型房地产项 目的经验，但可通过与富有多年大型项目开发经验的高力物业顾问公司 合作解决这缺陷。 市场环境变化风险 开发区前景不明朗 因为本项目的处于开发区地块，政府对南沙开发区开发速度缓慢。 开发区是否建设成功对本项目的成败影响极深。 中日关系 本项目的成败与中日外贸政治关系十分密切。中日关系的动荡直 接影响了本项目的开展。 信誉风险 本项目的开发商直以来都追求着项目经济效益和社会效益的最 大化，使其经营的项目都有极高的信誉保证。但万开发商的其他项目遭到社会人士的批评，令其信誉度下降，必将产生骨牌效应，影响本项 目的前景。 结论与建议 结论 上述分析和财务效益评估结果表明，本项目具有较好的内部收益率， 有基本的贷款偿还和自身平衡能力，具有般的抗风险能力。评估 结果表明，该项目是可行的。 本项目评估中假定可租赁面积全部用于租赁，两年后的租赁收入用 于项目投资。因此，租金与租赁进度是本项目能否达到预期效应的 关键。当到建设经营期第年年末，次性把项目转售出去，积累 了大量资金，作为经营资金的回收及有能力偿还贷款金额。 当项目项目全部租出后，大量资金用于的投资， 因此对夹层进行销售，收回部分投资资金，使得财务得到平衡。 本项目还采取了的经营策略，有利的避免了项目整 体失败的风险，能使项目迅速地转向其他方案。 本项目的最大卖点是主题乐园，由于其在海外具有极高的知 名度，能否邀请其加入本项目变成了至关重要的环。而且对于双 方达成的租金协议，为了促使本项目的整体成功，可能会有降价的 压力。 建议 政府对南沙开发区应该加强重视和宣传力度，从而吸引更多投资者 的目光，对南沙进行开发，使得项目周边的配套设施不断完善。最终提高该地区的地价和物价。 附录 表 项目投资计划与资金筹 措表 单位万 元 序 号 项目合计 建设期经营期 项目总投资， 开发建设投资， 经营资金 资金筹措， 资本金， 借贷资金 销售租赁收入再投资， 投资资金来源 投入资本金为总投资的 银行贷款为总投资额的 销售租赁收入再投资 附录 借款及还本付息 期初借款本息累计 本期借款 本期应计利息， 本期还本付息， 年末借款累计 借款偿还的资金来 源 投资回收， 未分配利润 短期借款 其他还款资金 银行贷款利率 建设期为年 附录 销售及租赁计划单位万元 批数比例面积年末转售毛收入合计 出售夹层， 租赁 地下 ， 租赁 合计， 利用等比系列现值公式计算年末转售收入 地下 折现率 附录 以租赁为主的房地产投资项目损益表单位万元 序号项目合计 租赁收入 总成本费用， 折旧费， 利息支出， 经营成本 经营税金及附加 营业税， 城市维护建设税 教育费附加， 土地使用税 房产税 利润总额， 企业所得税 税后利润， 计算指标投资利润率 投资利税率 资本金利润率资本金净利润率 按直线法年提取折旧，残值率为 附录 以销售为主的房地产投资项目损益表单位万元 序号项目合计 销售收入， 总成本费用 经营税金及附加 营业税 城市维