项目用地符合 选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水电供 应有保障，适合项目建设。项目建设有利于促进市香港及珠 三角地区现代农产品流通业的发展，保障深港两地菜篮子稳 定安全的供应，平抑区域物价能够节约资源减少损耗降 低物流成本促进就业，属于风险小利润长期型稳定型增长 项目，有利于巩固公司在农产品批发市场领域的领先优势，增强 公司核心竞争能力。项目建设具有巨大的社会效益和经济效益。 因此，国际农产品物流园项目技术上是可行的，经济上是合理 的，建设条件是充分的。 第二章项目建设的必要性分析 项目建设背景 市人口基数及农产品需求日益增长 是个快速发展起来的大城市，具有流动人口众多，平 均年龄较小等人口结构特点，食品消费需求逐年上升。 人口基数大年市总人口已超过万，十五 期间年均增长率为，照此增长速度，市未来人口增长预 测如图。 年份 单位万人 按人均年食品消费支出元，计算未来各年全市食品消 费额年将达亿元，年将达到亿元。由此可 见，农产品市场潜力巨大。 市人均收入水平较高，增长较快表工作人 口比例大年末全市从业人员万人，在校学生 图深圳市人口预测 万，工作餐消费量巨大，因此企事业单位食堂社会餐饮等对 农产品需求巨大。 表年市主要经济发展指标览表 指标 数据年增长率 人口万人 本地生产总值，亿元 人均，元 居民人均可支配收入，元 城镇居民人均消费性 支出 ，元 人均月食品消费支出元 恩格尔系数 资料来源年广东省统计年鉴广州市统计局 市居民生活水平较富裕，吃穿比较讲究市民比较 善于调节膳食消费结构，除正餐饭菜主副食品的完美搭 配之外，多数人比较注重早餐，乳及乳制品鲜瓜果糕点等 均保持定的消费量，农产品需求也向高质量需求转变。 快速发展的城市建设与特区内外交通条件的变化 由于特区内交通拥挤，在特区外建设大型农产品物流 园是大势所趋 近年来随着人口的急剧增长，车辆快速增加，特区内交通 阻塞问题日益严重，农产品在城市内的运输难题日渐显现，在 特区外建设大型的农产品物流中心，以确保农产品的流通，成 为大势所趋。 随着特区经济的快速发展，人们生活水平的日益提高，私 家车的普及率越来越高，特区内交通不堪重负，人们每天在路上 花费大量的时间，对特区内的交通逐步实施限制，对农产品运 输造成极大影响。 目前，特区内在许多主要路段实施大货车禁行政策每 天时至时禁止大货车驶入特区内主要路段区域和广场， 包括北环路和泥岗路的大部分路段市对特区内小型大型 货车实施限制，由于布吉福田南山三个市场地处特区内， 市场发展受到制约。近期政府颁布的特区内对大小货车实施 了限制的条令，对于需要小时经营的大型农产品批发市场， 给进入市场采购的客户带来了越来越多的不便。 城市建设的高速发展对布吉福田市场造成极大冲击。 经过多年的快速发展，城市功能区域也随之快速转变。原来 位处边缘地带的布吉福田批发市场，如今已处于高档住宅区 或高级商业区的包围中，城市总体规划和发展的要求，对农产 品物流中心的布局已提出了新的要求。按照市城市规划研究 所的研究报告，在未来数年内，要将批发市场等车流人流量巨 大的物流中心逐步迁至特区外重新规划。 年的市人大和政协会议分别已经出现提案，要 求搬迁布吉和福田农产品批发市场，以缓解布吉梅林关口交 通并完善城市功能布局，虽然未获得落实，但随着城市建设的 不断发展和交通限制的不断加大，这种呼声将可能越来越大， 作为战略布局的需要，必须在特区外加快规划建设大型农产品 物流中心。 特区外交通路网的逐步完善，为建设农产品物流园提 供了良好的基础条件 按照的总体交通规划，市政府提出在市建成七横 十三纵路网体系。截至底，全市的公路总里程已达到 公里，其中高速路公里，级公路公里。根据规划，十 五期间，市将投资多亿元新建改造道路，基本建成 七横十三纵的快速路网。快速路网的建设，为在特区外建 设国际农产品物流园项目提供了更为有利的交通条件。 目前，已建成南坪快速期清平高速期盐排高速 龙大高速，还有许多道路在投资建设规划中，主要包括 深盐二通道，全长公里，工程总投资约亿元人民 币建设中 西明大道西丽公明规划中 福龙大道福田龙华，全长公里，总投资 亿元人民币建设中 ④玉平大道玉龙坑平湖建设中 东平大道东湖平湖规划中 盐龙大道盐田龙岗规划中 华观大道龙华观澜规划中 盐坝高速路盐田坝光规划中 龙岭大道龙华东莞大岭山规划中 ⑩梧桐山二隧道罗湖盐田规划中。 深港同城化带来农产品需求增加与质量提高 市年底公布了城市发展策略。在未 来年的功能定位中，明确表达了与香港共同发展国际 都会的合作愿望。它提出 安大道，另外还有深惠线平盐铁路广深铁路厦深铁路等 干线穿汇其间。 项目位于平湖物流基地内，平湖物流园为市政府 规划建设的八大物流园区之。物流基地距香港特别行政区仅 距市区。北面和东北面与东莞市接壤，西北与 宝安区接壤，是至东莞宝安至龙岗区的交汇站，区位条 件得天独厚。 平湖物流基地处于珠江三角洲辐射圈的中心级，在以园 区为中心，以公里为半径，划出第层经济辐射圈，包括 东莞惠州香港等地以公里为半径，划出第二层 经济辐射圈，包括广州珠海中山江门等珠江三角洲大部 分地区，第三层经济辐射圈就可覆盖到华南地区，通过铁路延 伸至整个泛珠江三角洲。 项目用地概况 项目用地概况 用地地籍概况 市国土资源和房产管理局接到市农产品股份有限公 司关于市国际农产品物流园用地预审的申请后，在审查 意见中提到在该物流园用地范围内有平方米尚未完善转 地补偿的有关手续，且约有平方米地上已建原村集体工 业区另约有农用地平方米，其中林地平方米， 园地平方米含基本农田约平方米其余为城市建设 用地。选址范围内未完善转地手续的平方米土地含已 图中部物流组团功能结构图 建成工业厂房的平方米，须与原农村集体组织继受单位 协商，达成可行的转地补偿及拆迁安置方案，在项目用地上报 市政府审批时，并上报。该项目选址涉及占用林地平 方米，请市农产品股份有限公司按照关于加强我区林地管 理的通知的要求向林业主管部门申办使用林地审核同意书。 市规划局于年月颁发了建设用地方案图。规划用 地总面积约万平方米，分为南北两个地块，北地块红线编 号，面积万平方米，南地块方案号 ，面积万平方米图。 图用地地籍现状图 用地现状概述 基地内地势南高北低，常年主导风向为东南向。现状建有 四块工业用地，另有两块已推平用地，剩余用地均为林地。工 业用地面积约为万平方米，其中地块约为万平方米， 地块约为万平方米地块面积为万平方米。地块 约为万平方米。经查证，该四个地块均属尚未完善转地补 偿手续的用地。 表现状用地汇总表 现状用地汇总表 用地代码用地性质用地面积万平 方米 百分比 类工业用地 林地 发展备用地 合计 图土地利用现状图 图用地利用现状图 交通条件 平湖物流园区交通条件 平湖流园区具备港口公路铁路等多种对外交通运输方 式，将重点发展水陆联运公铁联运等多式联运体系，构筑现代 化综合立体交通运输平台。 港口两条支线铁路与盐田港和西部港群紧密相联，平 盐铁路全长公里，平南铁路全长公里。可快速接驳世界各地 港口航线。 铁路日编组能力为车次的平湖南铁路编组站位于 基地中心，京九线广九线穿基地而过，南接香港，北连中原和 欧亚大陆桥。全长公里的平盐铁路和全长公里的平南铁路在 基地内与京九京广线接轨，直通盐田国际中转港和蛇口集装箱 港。 公路平蛇深惠机荷高速水官高速清平快速 梅观高速在基地周围形成了纵横交错四通八达的公路网络。 园区内配套道路完备目前，平湖街区的道路由高速公路 镇间主干公路及镇内道路形成四纵三横的交通骨架。四条纵向主 干道，自西向东为平新路丹平路新厦大道凤凰大道。三条 横向主干道，由北向南为平龙路富安大道机荷高速公路。其 中平龙路是龙岗与宝安两区的交通要道，并且承担了东莞中东部 至宝安大部分过境车流。平湖大街至丹平公路线集中了平湖 布吉与市区的主要车流。 项目用地交通条件 国际农产品物流园地处白泥坑地块，用地面积约万平 方米，占有较好的地理位置如图所示。 物流园位于铁路集装箱中心站丹平路以东南北分别是 水官和机荷高速公路，是平湖与布吉的结合部位，距离街道中心 各相距约公里。 正在规划建设中的平安大道，如图所示，穿过项目用地东 部角，平安大道拟采用双向六车道，全长公里，东至沙 湾路横岗安良，西至龙平路，穿越水官盐坝机荷高速， 建成后将成为物流园的重要交通要道之。 由白泥坑至罗湖中心区福田中心区布吉农批市场和福 田农批市场的最短路径分别约为公里公里公 里和公里，以货柜车在高速公路和城市快速路上行驶的平 均车速每小时公里计算，车程均在半小时以内。因此，在白 泥坑地块发展农产品物流配送对于和香港各需求点，以及连 接布吉和福田两大农批市场都相当便利。 白泥坑向外公里的范围可覆盖市和香港左右 的区域以及东莞的部分地区。 图国际农产品物流园交通图 周边物流环境 项目未来持续发展离不开项目周边物流产业发展的推动，