制造业基地，具备发展机电产业的优势。 第，区位优势。位于经济地理中心，水陆空交通条件十 分优越，包括黄金水道高速高速铁路等在此交汇，是中 国内地最大的交通枢纽。是国家由东部开放向西部开发战略转移 的跳板，是中部崛起的战略支点。是国家振兴老工业基地战 略的重要区域之。 第二，行业优势。市制造业在中国历史上直具备明显的产业优 势。目前，包括冶金化工以及高新技术等支柱产业为机电产业的发展 提供了良好的产业发展环境同时，汽车产业机械制造产业光机电 体化产业等机电产业已经在形成良好的产业优势。 第三，科研机构与科技人才优势。市高等院校和科研院所集中，是 我国最重要的科教基地之，科技教育综合实力位居全国大中城市第位。 现有企业大专院校和科研院所拥有大批专业科技人才，在数量和质量 上具有其它地区无法比拟的优势。 以上三大优势将会极大地促进省及市机电产业的发展，将会起 到对中西部的示范作用，对周边省份的辐射作用，连接企业和政府资金 和技术国内与国外，吸引外资民营资本进入机电行业，从而有效推动 市经济的全面发展。 机电产业是省及市规划发展的重点支柱产业 省国民经济和社会发展第十个五年计划纲要指出实施工业 强省战略，是加快实现振兴崛起的关键举措，并重点从四个方面提出了 目标和措施，其中包括做强做大支柱产业。重点支持汽车钢铁石化 电子信息装备制造等产业加快调整和发展，在优化产品结构提高产品 质量的基础上，扩大产能，延伸产业链，壮大产业群加快现代制造业聚 集区和高新技术发展区建设。大力支持电子信息生物技术与新医药新 材料光机电体化等高新技术产业加快发展。 根据市十五规划，市将按照成长性好附加值高市 场前景广阔的产业发展方向，累计投入亿元以上构建钢铁化工及环 保汽车及机电光电子及生物医药食品工业和都市工业园五大产业带。 区发展机电产业园的有利条件 年前，正是预见了中部经济发展的巨大潜力，经济技术开发 区诞生。凭借优良的投资环境和独特的产业，吸引了大批跨国公司及国 内著名企业进驻，形成了以汽车及零部件食品饮料电子产品造纸印 刷等产业蓬勃发展的多元化发展格局，产生了强大的产业集群效益。但是， 正是由于经济技术开发区的飞速发展，带来了区域经济产业链延伸的旺 盛需求，而开发区内规划的土地已无法满足继续发展的需要。加紧发展紧 邻经济技术开发区的区，在完善经济技术开发区产业体系， 拓展产业发展空间，提升产业发展后劲，提高产业的竞争力，进而促进 经济的可持续快速发展，具有十分重要的现实意义。 区地处市西南部，紧邻经济技术开发区，交通地理位置 优越，三条国家级高速公路在此交汇，即将于年 通车的汉洪高速公路纵贯全境东临，建设有两个国家级外运码头， 物流条件十分优越区位于经济技术开发区大型企业的最佳采购 半径内。通过几年的发展，区已经颇具规模，基础设施完备，优惠 政策众多。在此建立机电产业园区，发展新型高科技的机电产业，能充 分实现机电产业的集聚效应，有效带动产业体系与经济技术开发区 产业体系乃至国际机电产业体系的接轨，推进区域经济的全面和跨越式发 展。 承办企业基本情况 本项目的投资主体为园置业有限公司，公司法定代表 人，注册资本万元，是集团投资控股的企业。集团是 具有代表性和活力的外向型民营企业。经过二十多年的发展，企业从弱到 强从贸易转向实业，不断构筑产业体系，现已形成了以产业产业 产业工程房地产开发为主导产业的多元化实体参见图。集 团现有总资产亿元，员工人，拥有自主知识产权专利技术多 项，并与国内知名院校大学大学等共建了近平方米 的实验场所多万元科研设备的紧密型高科技研究中心，是 省农业产业化龙头企业国家科技部农业科技项目转化基地 省出口创汇先进企业。目前，集团已与世界强企业之的国际性集 团公司建立合作关系。 集团下属企业分别是绿色食品有限公司 科技股份有限公司，涂料有限公司包装技术有限责 任公司租收入 预计本项目计算期内的出租服务中心的租赁收入共计万元，项目计 算期内年均租赁收入为万元，详见附表。 物业管理收入 预计本项目计算期内物业管理收入共计万元，项目计算期内年 均物业管理收入为万元，详见附表。 营业税金及附加 本项目营业税税率，城维税教育费附加堤防费分别为应纳营 业税的，平抑物价基金教育发展基金分别为营业收入的 。预计本项目计算期内共应纳营业税金及附加为万元，计算期内 年均营业税金及附加为万元，详见附表。 总成本费用测算 本项目的成本费用包括以下部分 燃料动力费本次测算的燃料动力消耗量根据本项目企业自用 消耗量估算，燃料动力费用按每年万测算。 直接工资本项目直接劳动定员人，其工资成本以人均年收 入元为技术测算，福利费按工资额的提取。管理人员工资在管理 费用中列支。 折旧费预计本项目新增固定资产原值万元，其中出售建 筑物含应分摊的基本预备费万元在计算期内根据销售计划比例分 摊企业出租及自用的建筑物及设备等含应分摊的基本预备费万 元，按固定资产折旧年限年及残值率。详见附表。 销售费用按每年出售房产销售收入的测算，主要用于广告 支出销售人员工资及运输费用。 管理费用不含摊销费按企业实际管理费用综合水平预测。 摊销费预计本项目新增前期工作费等递延资产投资万元 土地等无形资产万元，其中递延资产及自用土地在计算期内平均等额 摊销计算，出售建筑物部分的土地按销售计划比例摊销计算，详见附表。 财务费用本项目无长短期贷款，故不计算财务费用。 预计项目计算期内的总成本费用为万元，其中经营成本为万 元。项目计算期内年均总成本费用为万元，年均经营成本为万元， 见附表。 利润测算及利润分配 预计本项目计算期内的利润总额为万元，计算期内年平均利润为 万元，见附表。 各年实现新增利润按上交所得税，预计计算期内应纳所得税总额 为万元，年均应纳所得税万元，所得税后净利润总额为万元， 年均净利润为万元。法定公积金公益金分别按所得税后利润的 提取，见附表。 财务评价 财务评价指标 各主要财务效益指标值参见表。 表财务评价指标汇总表 序号财务指标名称单位指标值备注 营业收入总额万元 上缴税金万元 营业税金及附加总额万元 所得税万元 税后利润万元 全部投资利润率按计算期平均值计算 全部投资利税率按计算期平均值计算 投资回收期年含建设期年 财务内部收益率 财务净现值万元 盈亏平衡点 财务评价 本项目在计算期内能收回全部投资，财务内部收益率高于基准折现 率，累计财务净现值大于零，上述指标均反映该项目不仅大于行业的基准 指标，也符合当前国家重点鼓励发展的产业技术要求。从财务角度分析本 项目是可行的。 社会效益分析 集团置业有限公司在市区兴建约亩的机电工业 园区，集生产设计供应物流会展销售服务金融服务后勤 服务于体，形成条龙生产经营服务体系，既保证专业性和先进性， 又有相应的配套设施。本项目的建设，在中观层面上，服务于国民经济的 战略性产业和省支柱产业，通过集聚机电行业的企业，发挥产业集聚效 益，整体上带动机电产业在规模结构和效益上的不断提升和优化同 时，与经济技术开发区构成协作配套关系，有利于弥补开发区目前用 地不足的缺陷，放大开发区的产业集聚效能在微观层面上，预计在三年 内达到引进各类汽车及零部件机械电子仪器仪表等厂家约家，实 际工业年产值最低可达亿元园区先进的管理理念和管理模式，有利于 入园企业获得专业化的销售金融和后勤服务，集中资金和精力，解决生 产经营和技术研发方面的问题有利于企业降低成本，提高经营管理水平 和企业竞争力。园区的建设和发展，可为社会提供约个就业机会。 不确定性分析 盈亏平衡分析 基础数据 本项目计算期内的 年均固定成本万元 年均营业收入万元 年均营业税金及附加万元 年均变动成本万元 盈亏平衡点 按以上数据计算，盈亏平衡点销售能力利用率 金及附加年变动成本年营业税年销售营业收入年固定成本总额 计算表明，当计算期内的经营目标达到率，即可实现盈亏平 衡。 敏感性分析 分析的主要指标 年均利润总额 所得税后累计财务净现值 所得税后财务内部收益率 影响指标变化的主要因素，有以下三个变量的变化 固定资产投资增加 经营成本上升 营业收入下降 敏感性指标 敏感性指标的计算结果见表 表敏感性分析表 指标变化因素及幅度 年均利润万 元 累计财务净现值 万元 财务内部收益 率 较基本方案 减少 基准方案 固定资产投资 营业收入 经营成本 从表数据表明，所有分析因素在向不利方向变动的情况下， 均不会影响项目在经济上的可行性，可见项目的抗风险能力较强。在分析 因素中，营业收入下降因素变动对项目的财务内部收益率的影响最为敏 感，固定资产投资因素上升变动对项目的财务内部收益率的影响次之，经 营成本上升因素变动影响较小。说明营业收入和固定资产投资是影响本项 目的主要因素。因此，项目建设单位应做好以下两方面的工作是在建 设中，在确保工程质量达到设计要求的前提下，努力降低工程造价二是 在销售过程中加大宣传力度，力争降低空置率，最大限度的减少项目风险。 结论与建议 结论 为了振兴制造，发展及地区机电产业，置 业有限公司在市区政府的支持下，建设机电