TOP28绵阳商品房项目可行性投资论证建议报告.doc文档免费在线阅读

联合政府媒体进行引导开发特色餐饮旅游类商业形态。

第章项目背景第节项目开发微观环境历史沿革风格确定毗邻东汉汉平阳府君阙和绵阳博物馆，故提出了开发汉城街开发设想。

并成立了专门越王楼芙蓉汉城开发建设办公室，制订了绵阳市三国蜀汉城地块规划设计条件。

早在前任书记冯崇泰就提出了开发思路，现任市长亲自负责，先后与多家企业商谈，但方案都不甚理想。

介入时机年月成都西博会期间，游仙区副书记邹若力参观我芙蓉古城意境区后，认为我们与他们思路不谋而合，随通过绵阳市经合办邀请我公司应标。

政府态度年月日月日及月日绵阳市政府相关办公会议上，黄学玖市长及市人大市政协等四大班子领导及其他相关职能部门领导对我公司表示了极大信任，希望我公司进入绵阳平米左右，商铺均价定在元平米左右资金运营启动资金筹划年月年月第部分由公司向成都主办银行中国银行武候支行申请流动资金贷款万元，期限年，从年月年月期开盘第二部分年月取得第赚取利润整个项目价格采取低开高走手法，第期作为市场测试，住宅均价定在元平米左右，商铺均价定在元平米左右楼均价元平米，二楼均价元平米第二期和第三期逐步攀升总体来看住宅均价定在元产开发。

实现体验式营销，提前修建芙蓉桥蓄水坝和两个市政广场，为体验式营销提供硬件设施，借鉴芙蓉古城意境区推广方式，开展丰富多采文化娱乐活动。

④价格策略住宅售价按照成本价平推，依靠商业用房业品牌效应和芙蓉古城品牌优势，塑造绵阳房地产界第品牌，与芙蓉古城形成姊妹品牌。

大营销策略走大旅游产业营销，借助政府力量，联袂政府文化局富乐山公园进行大营销，借助推广旅游文化产业推动商业地房广场。

成本控制砖混住宅单位成本为元商业用房成本为元。

总投资成本为亿元，其中可销售房产成本亿元，非销售房产成本亿元。

营销策划品牌策略充分利用置信宏信房产企数户容积率绿化及道路水渠覆盖系数停车位个建筑结构住宅为层砖混结构，主力户型平方米。

开发工期开发时间年月年月，共三年，分四期开发，首期预计开发亩，开发面积住宅约商业用众广场自然分隔开，相对，本小区分为个住宅区个商业区个广场住宅类似现代川西民居风格，商业房类似芙蓉古城。

主要经济技术指标总建筑面积，其中住宅商业用房会所地下车库总户总价档次建筑风格商业街形式环境物业管理品位需求等个方面与消费者需求能较好重合。

五运作思路规划设计从芙蓉溪建坝引水进入小区形成自然水系景观，依靠小区内部河流将私家住宅与商业用房公结合，总建筑面积万平米。

四市场状况市场容量调查显示，在户年内购买中高档商品房购房者中，要购买汉城项目购房者户数为户。

芙蓉汉城与目标消费群体需求重合分析芙蓉汉城项目所提供产品至少在心理单价投资旅游文化产业和特色餐饮娱乐休闲，自有资产相对雄厚中小私有企业主或具有房产投资意识且有定投资实力群体。

商业用房以旅游文化商业形态为主，社区商业形态为辅，水景商业街层商业综合经营楼和临街商铺相需求有套。

三项目定位住宅面向绵阳市及周边市县，具有高收入，具有追求高尚生活品质意识和具有购买固定资产用于保值中老年群体。

以居住功能为主，层公寓，总建筑面积万平米。

商业面向绵阳及周边市县有市场需求情况有家庭户未来年内有购房打算，加外来购房群体需求有套其中有消费者户准备购买中高档商品房单核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，价元平米以上，总价万元以上，加外来购房群体型多层高层营业办公用房平均售价元商业地产开发围绕城市传统商业中心开发，由于绵阳大型中高档住宅小区尚未形成规模，社区型商业形态还没有成型。

绵阳城市辖区内有万户万人，未来两年内绵阳市商品房政府同意给予优惠。

二绵阳商品房地产简况年商品房总上市量面积万平方米总销售面积万平方米，其中中高档商品房占外来购房比例约占左右。

绵阳年月房屋成交面积与其年同期相比增长。

年销售价格表物业类设计条件规定，用地性质为商贸居住用地，以商贸为主建筑高度以多层低层为主，临道层，其余层容积率绿地率以上建筑形式色彩雕塑小品以汉文化为主要内涵进行设计。

土地报建税费等方面政策，该地块市场价大概在万元亩之间。

周边景观有芙蓉溪富乐山公园李杜祠绵阳市博物馆。

紧邻环路东段，向西南可通过东方红大桥和涪江三桥直接进入市区。

本项目由黄学玖市长亲自负责。

根据地块规划报告概述项目背景总占地面积亩，其中净地面积亩，代征地亩，有余亩已经拆迁完毕政府承诺年月底完成全部剩余拆迁。

土地净地价含出让金报建规费及所有税费控制在万元亩代征地争取免费，估计目前该报告概述项目背景总占地面积亩，其中净地面积亩，代征地亩，有余亩已经拆迁完毕政府承诺年月底完成全部剩余拆迁。

土地净地价含出让金报建规费及所有税费控制在万元亩代征地争取免费，估计目前该地块市场价大概在万元亩之间。

周边景观有芙蓉溪富乐山公园李杜祠绵阳市博物馆。

紧邻环路东段，向西南可通过东方红大桥和涪江三桥直接进入市区。

本项目由黄学玖市长亲自负责。

根据地块规划设计条件规定，用地性质为商贸居住用地，以商贸为主建筑高度以多层低层为主，临道层，其余层容积率绿地率以上建筑形式色彩雕塑小品以汉文化为主要内涵进行设计。

土地报建税费等方面政策，政府同意给予优惠。

二绵阳商品房地产简况年商品房总上市量面积万平方米总销售面积万平方米，其中中高档商品房占外来购房比例约占左右。

绵阳年月房屋成交面积与其年同期相比增长。

年销售价格表物业类型多层高层营业办公用房平均售价元商业地产开发围绕城市传统商业中心开发，由于绵阳大型中高档住宅小区尚未形成规模，社区型商业形态还没有成型。

绵阳城市辖区内有万户万人，未来两年内绵阳市商品房市场需求情况有家庭户未来年内有购房打算，加外来购房群体需求有套其中有消费者户准备购买中高档商品房单核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，价元平米以上，总价万元以上，加外来购房群体需求有套。

三项目定位住宅面向绵阳市及周边市县，具有高收入，具有追求高尚生活品质意识和具有购买固定资产用于保值中老年群体。

以居住功能为主，层公寓，总建筑面积万平米。

商业面向绵阳及周边市县有投资旅游文化产业和特色餐饮娱乐休闲，自有资产相对雄厚中小私有企业主或具有房产投资意识且有定投资实力群体。

商业用房以旅游文化商业形态为主，社区商业形态为辅，水景商业街层商业综合经营楼和临街商铺相结合，总建筑面积万平米。

四市场状况市场容量调查显示，在户年内购买中高档商品房购房者中，要购买汉城项目购房者户数为户。

芙蓉汉城与目标消费群体需求重合分析芙蓉汉城项目所提供产品至少在心理单价总价档次建筑风格商业街形式环境物业管理品位需求等个方面与消费者需求能较好重合。

五运作思路规划设计从芙蓉溪建坝引水进入小区形成自然水系景观，依靠小区内部河流将私家住宅与商业用房公众广场自然分隔开，相对，本小区分为个住宅区个商业区个广场住宅类似现代川西民居风格，商业房类似芙蓉古城。

主要经济技术指标总建筑面积，其中住宅商业用房会所地下车库总户数户容积率绿化及道路水渠覆盖系数停车位个建筑结构住宅为层砖混结构，主力户型平方米。

开发工期开发时间年月年月，共三年，分四期开发，首期预计开发亩，开发面积住宅约商业用房广场。

成本控制砖混住宅单位成本为元商业用房成本为元。

总投资成本为亿元，其中可销售房产成本亿元，非销售房产成本亿元。

营销策划品牌策略充分利用置信宏信房产企业品牌效应和芙蓉古城品牌优势，塑造绵阳房地产界第品牌，与芙蓉古城形成姊妹品牌。

大营销策略走大旅游产业营销，借助政府力量，联袂政府文化局富乐山公园进行大营销，借助推广旅游文化产业推动商业地产开发。

实现体验式营销，提前修建芙蓉桥蓄水坝和两个市政广场，为体验式营销提供硬件设施，借鉴芙蓉古城意境区推广方式，开展丰富多采文化娱乐活动。

④价格策略住宅售价按照成本价平推，依靠商业用房赚取利润整个项目价格采取低开高走手法，第期作为市场测试，住宅均价定在元平米左右，商铺均价定在元平米左右楼均价元平米，二楼均价元平米第二期和第三期逐步攀升总体来看住宅均价定在元平米左右，商铺均价定在元平米左右资金运营启动资金筹划年月年月第部分由公司向成都主办银行中国银行武候支行申请流动资金贷款万元，期限年，从年月年月期开盘第二部分年月取得第块国土使用证亩，可以此做为抵押，向中行绵阳支行申请流动资金贷款万元。

第三部分预备金沙二期销售回款，在年底预计可沉淀约万元亿元开盘前资金筹划年月年月预计在年月前支付完全部土地款亩万元万元。

在年月期间要支付约万元土地款和万元前期项目启动资金。

资金回笼计划年预售收入亿元年预售收入亿元年预售收入亿元年预售收入亿元开发机构不在绵阳当地注册项目公司或分支机构，成立芙蓉汉城项目部负责此项目全程开发与营销执行工作，隶属宏信公司股东会董事会总经理领导和管理项目部设总负责人名，由何亚川先生担任，下设七个职能部门技术部工程预算部工程管理部销售部策划部财务部企业管理部各职能部门日常管理工作由项目部总负责人负责，同时接受宏信公司对口职能部门指导监督与检查，工作向宏信公司对口职能部门报备。

项目初期，所有项目职能部门主管财务会计出纳行政助理等岗位由宏信公司从成都总部指派人员担任，其余岗位在当地招聘雇用。

六项目分析品牌优势政策优势地段优势环境优势文化优势旅游优势资源整合优势经营整合优势。

社会关系网不健全，目前人力资源队伍没有实战管理经验，销售价格偏低，相对而言地理位置有点偏远。

绵阳市科技城建设发展很快，而绵阳目前没有能满足高层次住房消费需求房产项目，游仙区商品房成功开发，已经改变了区位弱势。

中高档住宅市场需求总量偏低，宅基地政策对中高端客户存在分流。

七风险测试