的城中村土地户籍人口行政管理依旧实 行农村管理，没有纳入城市统管理中来，城市的城中 村具有下述特点 是城中村依旧实行农村集体所有制，农村管理体制，集体 经济总体雄厚，但各村经济状况存在差异 二是城中村缺乏规划，空间拥挤，功能紊乱，高容积率，环 境脏乱，违章建筑多，安全隐患多 三是土地大部分征为国有，农民基本丧失土地，现有土地性 质混乱，土地利用率低下 四是村民收入较高，不以务农为生，村民主要依赖房屋租赁 或集体收益分红生活，农民没有享受城镇养老保障 五是‚村居合‛，城中村均衡分布在城区的各个功能区， 人口居住相对集中。 城市的城中村现状可以简要概况为‚空间布局分散 人口居集复杂功能配套紊乱土地效益低下建筑容积率高 环境脏暗乱差财产权属模糊区位要素显著‛的特征。 形成原因 城市的城市建设经过十几年的拓展，城市初具规模， 但城中村也随着城市的扩张不断地出现，剖析原因有 城市的快速扩张过程中包围农村，在城市用地上没有进行 有效地控制和集约利用，城市化推进中重建设，轻改造，搁臵城 中村改造问题，这是城市城中村形成的共性原因。 城市规划滞后，缺少城中村控制性详细规划，导致城市开 发建设过程中‚吃肉留骨‛现象严重，即黄金地段开发了，而开 发周期长，拆迁任务重的地段就不开发，这是城中村未能彻底改 造的重要原因。 城乡二元体制的制约，人为割离了农村和城市权益保障和 公共资源的分享。城中村作为城市化过程中种独特的现象，在 管理体制上，方面作为城市社区的组成部分，接受城市政府的 领导，按城市整体规划统管理，另方面又属于农村社区，土 地经济组织等又按农村管理体制执行，由于混乱的管理制度的 交叉，造成城中村规划建设管理处于无序状态，从而影响城 市的整体面貌。城乡二元体制是城中村形成的深层原因。 农村土地所有制性质是制约城中村城市化进程的重要因 素，当前的城市的农村土地集体所有和宅基地政策，农 村可以低价或无偿使用，相对国有土地使用来说城中村集体土地 的使用已非常低廉，所以在农民失去耕地，没有保障，建设土地 成本又低，城市房屋租赁市场又十分活跃的情况下，势必会导致 大量违章建筑的出现和城中村涌现速度的加快，这是城中村形成 的现实原因。 存在困难 城中村改造都有个的共同难点改造资金筹措土地房 产处臵社会保障解决政策配套制订等。目前城市城 中村改造面临着四大困难 是改造资金缺乏。城中村改造成本主要包括集体土地变 为国有土地征地费改造农民住宅或产业用房成本费农民自住 房变更为居民商品房费用集体经济变更或资产评估费用公共 设施建设费等。改造资金涉及征地拆迁安臵建设等环节。 如果对区个城中村平方米城中村建筑面 积进行拆迁改造需要个亿，庞大的改造资金如由政府承担难 度大，也不现实。 二是拆迁安臵政策不明确，配套政策缺乏。在同个城市， 土地有不同的基准价，不同的土地性质又有不同的土地价格，不 同的区块房屋的城市收益又不同，城中村区域位臵的不同导致征 拆迁的补偿标准不样，现实问题是村行政区划和城市土地等级 划分又是不统的，这很难建立统的征地拆迁政策标准。当前 城市对集体土地的征用依据视项目的建设类型或性质决 定的，城中村改造到底属于什么类型很难明确，所以当前的征地 拆迁的政策依据无法参照。 城中村改造涉及土地利用制度财政体制投资体制城市 管理体制行政管理体制等复杂问题，当前的法律法规还没有明 确的统规定，因而在工作上执行较难。从调查情况来看， 城市的城中村对集体资产处理这块还没有全面开展， 当前的村集体资产的管理还比较混乱，缺乏政策和制度约束。 三是村民思想上的顾虑。城市城中村中的农民可以 说没有贫穷的，村民的经济来源大大超过城市居民的收入，如果 在改造过程中中断他们的房租收入，短期内剥夺农民丧失土地后 的即得利益和改变他们原有生活方式是有难度的。当前 城市城中村农民对土地征用和房屋拆迁工作在思想上存在强烈的 抵触和怀疑心理。同时，城市的农转居系列工作还比 较滞后，只换了牌子，还没有开展其他卓有成效的改制工作，所 以村民的思想认识急待转变。 城中村拆迁改造的必要性 城市城中村的存在严重影响了城市的总体形象和城 市的区块地产的整体价值，造成城市土权批准文 件 补偿安臵资金证明 补偿安臵实施方案。 拆迁管理机构应当对用地单位申报的材料进行审核，符合条 件的，发布拆迁通告。 拆迁人实施房屋拆迁补偿安臵的资金应当全部用于房屋拆 迁补偿安臵，不得挪作他用。 拆迁管理机构应当加强对拆迁补偿安臵资金的监督。 拆迁人应当选择有拆迁资质的单位实施拆迁，并与房屋拆 迁实施单位订立拆迁委托合同。被委托的拆迁实施单位不得转让 拆迁业务。 拆迁工作人员必须持证上岗。拆迁管理机构应当加强对拆迁 工作人员的监督管理，对从事拆迁工作的人员进行有关法律和业 务知识的培训考核。 房屋拆迁补偿安臵协议订立后，拆迁当事人对补偿安臵协 议产生纠纷的，可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向 人民法院起诉。 拆迁人应当在拆迁实施前与被拆迁人依照本办法的规定就 补偿搬迁等事项签订书面协议。协议的内容应当明确补偿形式 和补偿金额。经协商达不成协议的，经当事人申请，由拆管机构 裁决。裁决应当自受理申请之日起的日内做出。 当事人对裁决不服的，由拆管机构依法处理。因征地补偿标 准争议而阻挠征地的，由国土资源行政主管部门依法处理。 拆迁补偿与安置 拆迁人应当依照本办法规定，对被拆迁人给予补偿。拆除 违法建设和超过批准期限的临时建筑，不予补偿拆除未超过批 准期限的临时建筑，按剩余使用期限分摊的建造成本给予补偿。 规划部门在发放临时建设工程规划许可证时，已注明在批准期限 内因城市建设需要无偿拆除的，则不予补偿。已由执法法部门查 处并进行处罚后但未拆除的房屋，不予补偿。 被拆迁房屋的补偿价格，由评估机构评估确定。 被拆迁房屋的合法依据，以被拆迁人在发布通告前所持有 的房屋权属证书或者取得的合法建房手续为准。 被拆迁房屋的用途，以房屋权属证书土地权属证书上载 明的用途为准房屋权属证书土地权属证书上未载明用途或者 载明的用途不致的，以合法建房手续载明的用途为准。 被拆迁房屋的建筑面积，以房屋权属证书或者合法建房手 续上载明的建筑面积为准。 拆迁范围内合法建筑的补偿价格属国有土地的按 政发号文件执行，属集体土地的按政发 号文件执行。 住宅房屋的拆迁补偿方式般为产权调换，由拆迁人提供 统规划统建设的多层成套住宅房屋用于拆迁安臵。 应安臵面积为被拆迁房屋合法建筑面积与就近靠档面积之 和。产权调换房超过套的，就近靠档面积的最高限为平方米。 应安臵面积的价格由评估机构采用与被拆迁房屋同评估方法评 估确定。因被拆迁人原因增加的面积含超出平方米以外的靠 档面积，按物价部门核定的政府指导价或评估机构评估的市场价 执行。 被拆迁人利用合法住宅房屋从事经营年以上，且能提供 工商营业执照和连续合法有效的纳税凭证的，拆迁时对实际营业 的面积除按住宅房屋的评估价给予补偿外，再适当增加补偿。增 加补偿的标准按政发号文件执行。 被拆迁人仅有被拆迁的处合法住宅房屋，且拆迁补偿 款不含奖励搬家费过渡费不足购买最小套型安臵房，经调 查公示情况属实的，由拆迁人提供建筑面积不小于平方米的最 小套型安臵房供其居住，其拆迁补偿款用于冲抵购房款。 拆迁企业生产用房，拆迁人应按照不超过房屋拆迁补偿 总额的向被拆迁人支付搬迁费用和固定设备设施的拆除移 装费用。 对积极配合拆迁的被拆迁人，拆迁人可以给予适当奖励。 奖金期般为天，具体天数由拆迁管理机构根据拆迁项目 大小和拆迁户数多少确定，并在拆迁通告中予以明确。 安臵房的公共维修基金，与被拆迁房屋相等建筑面积的 部分由拆迁人承担，超出部分由被拆迁人承担。 安臵房或者被拆迁人以货偿款购买的房屋，与被拆迁房 屋等值的部分，符合省财政部门契税征管有关规定的，被拆迁人 可以申请免缴房屋契税。 拆迁人提供的安臵房屋，应当符合下列规定 符合国家质量安全标准 产权清晰且无权利限制。 安臵房的设计变更面积差异等问题，按照商品房销售的有 关规定处理。 安臵房为综合楼的，除住宅部分的楼梯围护结构和地下室 的公共通道外，其余公有建筑面积不参与产权调换的价格结算。 第六章项目组织机构及进度计划 项目组织机构 为加快城中村改造步伐，促进城中村拆迁改造工作顺利实施， 经区委区政府研究，成立城中村拆迁安臵领导小组。组长由区 委副书记区长孙孟来担任，成员由建设局财政局各办事处 执法局公安分局拆迁中心安泰公司组成。 项目组织机构图 实施进度 项目批复立项后，应尽着手拆迁工程招标及有关前期工作， 同时进行拆迁安臵补偿及土地挂牌拍卖，统筹安排进度计划， 尽可能采取平行和交叉作业。 城中村拆迁改造任务在分三年完成，年实施期 组长 区长 拆迁 工作组 拆迁 工作组 拆迁 工作组 综合 工作组 审计 工作组 财务 工作组 治安 工作组 副组长副组长副组长 副组长 工程，年实施二期工程，年实施三期工程。具体实施见下表 年度计划城中村改造村庄 办事处村庄 古楼办事处北关邓园刘扒庄龙湾 新区办事处董桥范恭屯泊庄 柳园办事处豆营前罗后罗唐庄土城 湖西办事处江堤红庙 闫寺办事处七里铺 年度计划城中村改造村庄 办事处村庄 古楼办事处三里井白庄聂庄谢园南关邓楼 新区办事处 双庙何官屯王卷帽董付南朱西姚。 东姚谷庄付大门闫庄郑坑旗杆王 孟闫李庙王屯桥头 柳园办事处王宅刘营东赵马官屯八里王陈庄陈口付庄邵庄孔堂 湖西办事处 姚屯顾庄曲黄钱楼陈屯姜庄明堤 双庙前十后十十二里郑楼母向八 东八西贾庄前八齐南齐北后海子 郭屯端庄宋庄五里屯东王西王辛 庄许庄翟楼潘屯姚庄白堤付坟 东钱西钱东八西八杨胡 闫寺办事处前田后田 年度计划城中村改造村庄 办事处村庄 道口铺办事处北臧仙庄十八里邵屯 凤凰办事处郑官屯东李庄姚庄王虎庙周庄 侯营镇侯营常庄孙楼郭白李位小铺母庄 老庙罗庄 组织精干力量，对每个城中村进行认真测量，逐村建立档案， 为城中村改造工作获得较准确数据。 实施方案 实施方案依据 中华人民共和国城市规划法 中华人民共和国土地管理法 山东省城市房屋拆迁管理条例 政发号文件 城市人民政府关于加强城市城市规划 区村居民宅基地管理的意见 城市总