BD37PIT产业销售展示城市综合体房地产项目37页项目可行性研究报告范文.doc文档

基础判断徐州城市经济步入快速发展通道，逐渐成为长三角经济圈环渤海经济圈中西部经济过度地带的的核心区域。

区域因素位置项目处于铜山区城区主干道北京路，双向六车道，主入口处车行出入顺中住集团等国家大型开发企业在项目周边投资大型商业，表明该地区前景良好，加之政府政策导向，使该地区前景光明。

次消费群体迸发出旺盛的购买力，奠定了区域商业繁荣的基础和前景。

发展前景铜山区内保利集团高速高铁交汇，未来地铁交错，交通便利顺畅。

商业基础项目周边汉府雅苑等中高档社区的中高层强的区，铜山区环抱徐州市区，具有典型的城郊型经济特点。

交通条件紧邻城市主干道北京路，区内应产生巨大利益。

城市位置项目位于铜山区政府驻地内，作为徐州面积最大人口最多经济总量最区北京路主轴商圈，交通便利，周边商业及住宅均面向中高层消费群体，具有定的消费力。

运用差异化效二项目地块区位因素分析基础判断项目属于铜山心地段。

项目总占地亩。

区位项目地块位置状况蓝博湾商业项目处于江苏省徐州市铜山区新区北京路中未经允许，请勿外传，环境效益经济效益社会效益的统。

第二节项目区位分析核准通过，归档资料。

实现本项目物业潜在价值最大化。

创造本项目物业的使之成为铜山新区北京路的标志性物业。

乐文化商务办公大型超市等功能为体的产业销售展示城市综合体。

四项目目标合体国家创新产业集聚区淮海高科人才居住示范区二项目地址江苏省徐州市铜山区新区北京路三项目内容拟建成为中国东部地区最大的产业集聚地和华东地区最专业的集高端品牌展示电子商务终端体验休闲娱项目概况第节项目基本情况项目概况第节项目基本情况项目名称蓝博湾数码城暂定华东地区产业城市综合体国家创新产业集聚区淮海高科人才居住示范区二项目地址江苏省徐州市铜山区新区北京路三项目内容拟建成为中国东部地区最大的产业集聚地和华东地区最专业的集高端品牌展示电子商务终端体验休闲娱乐文化商务办公大型超市等功能为体的产业销售展示城市综合体。

四项目目标使之成为铜山新区北京路的标志性物业。

实现本项目物业潜在价值最大化。

创造本项目物业的环境效益经济效益社会效益的统。

第二节项目区位分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，区位项目地块位置状况蓝博湾商业项目处于江苏省徐州市铜山区新区北京路中心地段。

项目总占地亩。

二项目地块区位因素分析基础判断项目属于铜山区北京路主轴商圈，交通便利，周边商业及住宅均面向中高层消费群体，具有定的消费力。

运用差异化效应产生巨大利益。

城市位置项目位于铜山区政府驻地内，作为徐州面积最大人口最多经济总量最强的区，铜山区环抱徐州市区，具有典型的城郊型经济特点。

交通条件紧邻城市主干道北京路，区内高速高铁交汇，未来地铁交错，交通便利顺畅。

商业基础项目周边汉府雅苑等中高档社区的中高层次消费群体迸发出旺盛的购买力，奠定了区域商业繁荣的基础和前景。

发展前景铜山区内保利集团中住集团等国家大型开发企业在项目周边投资大型商业，表明该地区前景良好，加之政府政策导向，使该地区前景光明。

区域因素位置项目处于铜山区城区主干道北京路，双向六车道，主入口处车行出入顺畅。

交通项目外部交通与徐州城市大交通体系衔接密切，东上京福高速小时可达北京上海，南到连霍高速可达郑州西安出疆，距离主城区核心商圈分钟距离，到新城区分钟车距。

基础设施情况供水市政供水管网覆盖该区域，区域内供水由市政管网供应。

排水区域内铺设市政排水管网，为暗沟排放，雨污合流。

供电区域内电源来自市政供电网，供电保证率高。

通讯区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通。

环境条件区域环境质量较好，环境污染较小。

产业集聚度区内目前土地利用大多为商服门面及办公住宅用地，产业集聚度较高，商业繁华。

但奇缺大型商业设施。

个别因素年月日，铜山县整建制划归徐州市区，行政区划调整后市区行政区域面积平方公里，总人口万人，使徐州市区行政区域从全省第位上升到第位，面积和人口分别达到调整前的倍和倍，将极大地拓展城市发展空间，夯实特大型区域性中心城市建设的基础。

此次区划调整给铜山带来了极大的发展机遇，对进步推动北京路商圈的建设有着非常重要的意义。

确立什么商业方向，实行何种功能组合，引入哪些商业业态以有效形成商业核心价值，进而推进商业实现，是我们需要考虑的重要问题。

如何最大限度地利用该地块，提升该地块的产业升级，加快该地块商圈形成，形成铜山新的经济增长极，为铜山的发展带来重要的贡献是重中之重思考的首要问题。

该项目拟发展成为华东最大的产业集聚地和最专业的集高端品牌展示电子商务终端体验休闲娱乐文化商务办公大型超市等功能为体的产业销售展示城市综合体，通过市场化运作，将会成为经营城市提升城市品位的个范例。

二经济指标住宅区总用地面积规划用地面积总建筑面积住宅建筑面积公建建筑面积地下车库面积居住户数户居住人口人建筑密度绿地率容积率停车位辆商业区总用地面积规划用地面积总建筑面积地下层商业面积地下二三层车库面积建筑密度绿地率容积率停车位辆第三节项目分析优势项目背景徐州东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁，素有五省通衢之称。

北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为我国重要水陆交通枢纽和东西南北经济联系的重要十字路口。

既是江苏省苏北地区的重要城市，也是淮海经济区的中心城市。

国务院已批准将徐州发展成较大城市，同时，徐州也是江苏省委省政府重点发展的三大都市圈之。

全市辖三县两市五区，总面积平方公里，人口万，其中市区面积为平方公里，市区常住人口万。

年徐州亿元，人均地区生产总值突破美元，全市完成财政总收入亿元。

总量在全国所有城市中含省会城市国家计划单列市位居第位，在整个淮海经济区个地级城市中位居第。

徐州的经济发展的区位优势非常突出，特别是省委省政府大力推进苏北经济大发展给徐州的交通通讯等基础设施建设提出了新的要求并且同时带来新的发展机遇。

基础判断徐州城市经济步入快速发展通道，逐渐成为长三角经济圈环渤海经济圈中西部经济过度地带的的核心区域。

城市规模铜山区新规划，使徐州市区面积增加到平方公里，人口万水陆交通便捷，区位优势明显，是投资环境优良的发展中城市城市经济产业结构不断调整，打造江苏省第三大都市圈和以徐州未中心的淮海经济圈，周边近亿人口消费力逐渐释放。

城市规划按照新区开发老城提升整体推进的思路，制定双核心五组团的空间格局，搭建城市快速成长架构。

城市资源两汉文化和大彭文化源远流长，文化底蕴厚重复兴中的历史名城，城市发展动力澎湃，城市精英集群成形。

二交通环境项目处于铜山区城区主干道北京路，双向六车道，主入口处车行出入顺畅。

外部交通与徐州城市大交通体系衔接密切，东上京福高速小时可达北京上海，南到连霍高速可达郑州西安出疆，距离主城区核心商圈分钟距离，到新城区分钟车距。

二劣势虽然本项目具有良好商业环境资源，但是与徐州市主城区其它商业区比较相对滞后，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目自身的商务氛围不浓，因此此次区划调整给铜山带来了极大的发展机遇，对进步推动北京路商圈的建设有着非常重要的意义。

确立什么商业方向，实行何种功能组合，引入哪些商业业态以有效形成商业核心价值，进而推进商业实现，是我们需要考虑的重要问题。

三机会点政府规划开发利好因素年月日，铜山县整建制划归徐州市区，行政区划调整后市区行政区域面积平方公里，总人口万人，使徐州市区行政区域从全省第位上升到第位，面积和人口分别达到调整前的倍和倍，将极大地拓展城市发展空间，夯实特大型区域性中心城市建设的基础。

铜山区政府提出打造南部主城区，融入徐州都市圈的战略目标，规划北京路为未来主城区的商业中心。

这利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展，已经带动房地产市场的升温，提升新区的城市品位。

地理区位优势目前徐州市房地产市场正处于成长期，该项目的地理区位优势必然会赢得较大的发展趋势。

因此，以超前的决策意识，以科学的态度研究供给需求，便可以抢占先机。

项目连动实现价值最大化为了适应新的铜山区的城市建设，区委区政府决心将现在的北京路打造成为徐州市的主要商业街。

为此，政府专门成立北京路开发管理办公室，全方位地协调和支持北京路各项改造建设工程。

目前北京路共推出宗地块，都在规划设计之中，其中南洋国际正处在热销中。

面对将来个商业项目的起运作，能拥有充足的客户资源，如能将联袂运作，更能发挥规模化优势，降低运作成本，实现本项目物业潜在价值最大化，使发展商充分兑现效益。

中心城市的建设汇聚了人气随着铜山区政府提出打造南部主城区，融入徐州都市圈的战略目标，规划北京路为未来主城区的商业中心决心将现在的北京路打造成为徐州市的主要商业街。

这利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展，区位优势必然会带来人气的上升，而本项目开发周期完全可以借势造势，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。

四风险市场因素从目前徐州市的房地产市场看，项目竞争同质化严重，已引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，旦这些开发商都清晰地认识到产品差异性的重要性或迅速模仿。

那时，本项目还是具有定市场竞争的风险性。

自身因素略五综合分析从市场调研结果分析本项目的优劣势比较，机会和风险并存。

唯的办法就是尊重市场适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性差异性引导性适用性的产品，以合理的成本利润，达到科学的投入产业比，追求产品供给需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。

第二章定位策略第节定位要素分析区位利好因素分析本项目顺应铜山区政府提出打造南部主城区，融入徐州都市圈的战略目标，规划北京路为未来主城区的商业中心决心将现在的北京路打造成为徐州市的主要商业街的城市经营理念。