BD10PXX大厦项目10页可行性研究报告范文.doc文档

第四部分项目开发成本估算及分析开发成本费用估算土地成本根据协议地价为万元，规划费制及规划路道拆迁原有住户拆迁修建等费用万元，地价单方造价成本为元平的投资升值空间。

生活配套优势项目处于中心区域，人流集中，商贸繁荣，文化教育金融等市政地段优势项目位于主城区最繁华商业地段，周边商业交通发达，从房地产的恒定原理地段地段还是地段来看，本项目在此方面与其他楼盘相比，占有相当的优势，具有更高地块优势分析东边地块占地面积平方米，建筑面积约平方米西边地块占地面积平方米，建筑面积约平方米。

项目规划用地面积平方米，净用地面积为平方米，总建筑面积平方米，项目分东西两块，中间被石阳街隔开。

约千米即为高速出口，紧临项目东边的是前川最繁华的商业街民安街，区连接城区与各村镇的交通中枢老客运站就位于项目对面。

区主城区，是区政治和经济的活动中心。

西寺大道为连接岱黄高速与城区的主要交通线，项目往西，无银行贷款。

第二部分项目概况大厦项目位于区前川街西寺大道与石阳街交汇处，前川街为二编制说明本报告仅以大厦项目的设计方案为依据，考虑商业办公用房收入全部按销售考虑，未考虑出租资金来源本项目自有资金元，其他资金为销售收入股东融资开发商销售价格资金投资比例开发周期施工单位建安造价及施工工期房地产管理部门各种税费标准。

网站及刊物中有关信息市场调查地主单位土地合同及其土地合同谈判资料及土地转让价格等编制依据武汉市建筑安装工程造价文件资料选编武汉市房地产开发最新收费标准房地产流量分析三全部投资现金流量分析第七部分结论及建议项目结论二项目建议第部分编制说明项目销售收入估算及静态流量分析第六部分项目融资及现金流量分析资金筹措方案二自有资本金发成本静态投资表第五部分项目营销收入估算及分析项目市场定位二市场供给分析及购买力分析三项目的开发周期三项目开发投资方式第四部分项目开发成本估算及分析开发成本费用估算二开第部分编制说明第二部分项目概况第三部分项目的开发计划及周期第部分编制说明第二部分项目概况第三部分项目的开发计划及周期项目的开发计划二项目的开发周期三项目开发投资方式第四部分项目开发成本估算及分析开发成本费用估算二开发成本静态投资表第五部分项目营销收入估算及分析项目市场定位二市场供给分析及购买力分析三项目销售收入估算及静态流量分析第六部分项目融资及现金流量分析资金筹措方案二自有资本金流量分析三全部投资现金流量分析第七部分结论及建议项目结论二项目建议第部分编制说明编制依据武汉市建筑安装工程造价文件资料选编武汉市房地产开发最新收费标准房地产网站及刊物中有关信息市场调查地主单位土地合同及其土地合同谈判资料及土地转让价格等开发商销售价格资金投资比例开发周期施工单位建安造价及施工工期房地产管理部门各种税费标准。

二编制说明本报告仅以大厦项目的设计方案为依据，考虑商业办公用房收入全部按销售考虑，未考虑出租资金来源本项目自有资金元，其他资金为销售收入股东融资，无银行贷款。

第二部分项目概况大厦项目位于区前川街西寺大道与石阳街交汇处，前川街为区主城区，是区政治和经济的活动中心。

西寺大道为连接岱黄高速与城区的主要交通线，项目往西约千米即为高速出口，紧临项目东边的是前川最繁华的商业街民安街，区连接城区与各村镇的交通中枢老客运站就位于项目对面。

项目规划用地面积平方米，净用地面积为平方米，总建筑面积平方米，项目分东西两块，中间被石阳街隔开。

东边地块占地面积平方米，建筑面积约平方米西边地块占地面积平方米，建筑面积约平方米。

地块优势分析地段优势项目位于主城区最繁华商业地段，周边商业交通发达，从房地产的恒定原理地段地段还是地段来看，本项目在此方面与其他楼盘相比，占有相当的优势，具有更高的投资升值空间。

生活配套优势项目处于中心区域，人流集中，商贸繁荣，文化教育金融等市政配套设施齐全，城区内外所有交通线路均从项目门前通过，与武汉城区通过岱黄高速和西寺大道相连，生活工作出行快捷自由，为购房者生活与工作节省了大量时间与经济成本。

户型优势项目户型范围从到平方米，七成户型面积在平方米以下，即七成房源总价约控制在二十二万，按首付三成计，首付款控制在七万元以下，是符合目前城区家庭的经济承受心理的。

第三部分项目的开发计划与周期项目开发计划项目规划项目分两栋，分别位于石阳街西东两侧，总建筑面积为平方米，其中住宅建筑面积约为平方米，商业门面建筑面积约为平方米，公建面积约为平方米，包括物业管理用房水电配套用房地下车库等。

项目产品特性户型设计通风采光良好，设计中分区明显，注重私密性合理性经济性，有着良好的视觉和景观美感。

总户数户主力户型平方米，约占总户数次要户型平方米，约占总户数其它户型及平方米的小户型各占和。

建筑立面项目外立面采取欧洲古典主义风格形式，临西寺大道面为全封闭阳台，减少了灰尘和噪音对住户的影响，南面为开放式阳台，有利于日照。

外墙主体部分贴瓷砖，主色调为赭红色，符合当地居民对颜色的审美观念。

景观绿化小区内铺设草坪花坛，主入口处规划有大型石景，小区内还设有健身设施。

小区配套小区装置有红处线报警系统闭路电视监视系统可视对讲通话系统无压供水系统等先进的配套设施。

二项目开发周期项目开发周期为个月，分东西两部分开发东部地块开发建筑面积为平方米，二层为商铺，三至十层为住宅开发周期月。

西部地块开发建筑面积为平方米，二层为商铺，三至十层为住宅，开发周期月。

三开发投资方式本项目由武汉三顺置业有限公司和房屋开发有限公司联合开发，自有资金元，首期地价用自有资金支付，其余开发资金均由股东融资销售回款负担。

第四部分项目开发成本估算及分析开发成本费用估算土地成本根据协议地价为万元，规划费制及规划路道拆迁原有住户拆迁修建等费用万元，地价单方造价成本为元平方米。

主要是说明土地成本的构成建安成本主要是说明建安成本的构成上述成本累计得到建安总成本为万元，单方造价为元平方米。

配套成本主要是说明配套成本的构成，摊到每平方米建筑面积为元平方米。

不可预见费用按工程建议投资额的项计提，总额为万元，摊到每平方米建筑面积为元平方米。

开发费用开发间接费用和移交费用按投资成本的和总建面的元平方米计算，其总额为万元，摊到每平方米建筑面积为元平方米管理费用按投资成本的计算，总额为万元，摊到每平方米建筑面积为元平方米销售费用按投资成本的计算，总额为万元，摊到每平方米建筑面积为元平方米财务费用依据项目的融资及还款计划计算财务费用合计为万元，摊到每平方米建筑面积为元平方米。

营业税及土地增值税营业税为销售收入的，总额为万元，摊到每平方米建筑面积为元平方米土地增值税为销售收入的，总额为万元，摊到每平方米建筑面积为元平方米。

所得税按税率计提，总额为万元，摊到每平方米建筑面积为元平方米。

大厦项目成本费用估算表序号类别投资金额万元单方成本万元占总投资比重开发成本土地成本建安成本配套成本不可预见费用二经营费用开发间接费用及移交费用管理费用财务费用销售费用合计说明上述七项成本费用中除营业税和土地增值税应作为销售收入的扣减项目外，其余成本费用应作为整个项目的总投资从上述汇总表可以看出，大厦项目的总投资为万元，单方造价为元平方米。

除土地成本外，上述成本费用在实际操作中都存在控制空间，如果加强管理，合理控制，单方造价控制在元平方米以内是可以实现的。

二项目开发成本静态投资表无此表，需银行传第五部分项目营销收入分析项目市场定位产品定位针对本项目地理位置配套设施档次和客户来源等因素，本项目整体开发档次定位为中高档住宅，项目将通过完善建筑品质，给客户信心保证以及在管理服务等因素方面以区别于早期楼盘，为客户带来全新居家生活理念。

客户定位本项目的客户来源以城区的本地居民为主，目标客户群体锁定为区私营老板个体工商户等高收入人群，以及国家机关公务员教师和在汉经商人员。

引此部分群体有较稳定的收入和定的社会地位，对居住功能产品质量以及物业的品味有较高的个性需求，这些正是符合了本项目的开发理念。

二市场供给分析及购买力分析市场供给分析城区目前在售楼盘有三个江北第府金龙四季阳光白兰丽舍乐府。

江北第府开发商为武汉南德经济发展有限公司，项目地址位于大道号，岱黄高速出口处。

项目总建筑面积平米，由多层和小高层组成，总户数户。

该项目占据门户地段，与汉口城区交通便捷，吸引较多汉口客户置业，现销售均价住房部分为元平方米。

金龙四季阳光开发商为武汉岳华房地产开发有限公司，项目地址位于前川街西寺大道西边起点，紧临岱黄高速。

项目总建筑面积万平方米，分两期开发，由多层小高层组成，总户数余户。

该项目地理位置较偏，且紧临高速公路，环境嘈杂，对社区生活造成定影响。

项目采取欧式的建筑风格，但外立面和主色彩显得单调，该项目开盘时间为年月份，现销售均价住房部分为元平方米，商铺部分为元平方米。

白兰丽舍乐府开发商为武汉小屏房地产开发有限公司，项目地址位于区木兰大道中旁，项目总建筑面积约万平方米，分两期开发，由多层小高层组成。

该项目离城区较远，因项目位于武汉至木兰山的交通线路上，主要客户群为地区中低收入人群及武汉地区投资客，现销售情况不理想，项目均价为元平方米。

项目购买力分析需求分析刚性需求城区目前正处于旧城改造阶段，预计老城区拆迁面积在万方左右，近两年存在很大的刚性需求。

二次置业主要的客户群体为企事业单位的中层管理者政府公务员私营企业主个体工商户等富裕阶层，住房消费的主要目的是为了改善居住条件，还有部分是为子女结婚而购房。

城区客户在住房需求上有着较明显的消费特点是恋旧情结，通过对拟拆迁地区的市场调查进行分析，大部分住户都希望选择居住地点离现地址不远，不希望现有生活模式有太大改变二是对居