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附图东直门交通枢纽项目南区地上首层为条线路的公共电汽车站，地上二层为机场铁路站和首都机场候机售票大厅地下层直通地铁二号线东直门站地下二层是地铁十三号线城市轻轨站。
南区为中央面积达万平方米高米的空中绿化平台，可以美化环境并有效遮蔽公交电汽车带来的影响。
项目南区将于年年底前开工。
年以前，南区包括交通枢纽部分双塔写字楼酒店及酒店式公寓商业正式投入使用北区的公寓中庭式写字楼商业也将达到亮相的要求。
本项目归纳起来具有如下特点交通优势本项目是全亚洲最大的现代化立体综合交通枢纽工程，以轨道交通换乘为主地面公交换乘为辅，集地铁城市轻轨机场高速铁路公交出租车社会车辆等多种交通体系和功能为体，实现零换乘理念的综合性立体交通枢纽。
枢纽中建有首都机场第二始发大厅候机大厅售票大厅，乘坐高速轮轨列车只需十几分钟即可到达首都机场。
因此有第二空港的美誉。
形象优势东直门交通枢纽工程建成后，本项目将成为人们由机场高速公路或机场高速铁路从空中码头直接进入京城乃至中国的第落点。
项目将成为名副其实的国门商务第站。
区域优势本项目位于黄金地段，规划中周边高档物业林立如新保利中石油大厦南新仓商务楼天恒大厦华声国际大厦华丽大厦凯恒中心当代万国城等必将成为国际性大型公司本土大中型企业投资买家地缘型客户的首选区域，项目发展潜力巨大。
项目自身优势本项目无论是外观设计，还是内部的硬件设备，还是软件服务都将与国际顶级写字楼水平相当，尽显华远地产高尚品牌。
高达米的双塔写字楼，雄伟壮观，可极大提升入住企业形象中庭式生态写字楼将揭开东部顶级写字楼生态办公的序幕。
至尊地位东直门交通枢纽项目是整个东直门地区乃至整个东二环的标志性建筑，也是北京市大重点工程之和年奥运会配套工程，建成后将成为北京市世纪的十大标志性建筑之。
二调查设计方案调研目的根据委托方的要求，本次调研的主要目的在于界定本项目各类办公物业双塔写字楼中庭式写字楼小户型写字楼的目标客户及其需求特征了解未来特别是本项目入市时北京写字楼市场特别是东部市场的供需环境界定未来特别是本项目写字楼入市时面临的主要竞争对手及其特征二调研内容针对委托方要求，本次调研的主要分为个部分展开，分别是第部分北京市写字楼市场未来供需趋势分析供给分析需求分析第二部分本项目竞争对手研究第三部分本项目潜在用户研究三执行情况根据以上要求，本次研究在针对第部分供需研究当中供给研究以及竞争项目研究主要采用实地考察项目人员访问等方式针对需求研究主要采用定性深度访谈和电话调查相结合的方式进行。
本项目主要工作如下全面普查北京市甲级及以上写字楼全面普查目前北京市在建在售写字楼项目全面普查北京市目前已经规划但未建设的写字楼项目深度访问目前已经入住甲级顶极写字楼的用户家电话访问目前已经入住甲级顶极写字楼的用户家三调查企业基本背景资料深访企业背景资料深访企业数量家深访企业入住物业分布附表访问企业入住物业名称编号物业名称数量所占比例嘉里中心丰联广场国贸大厦东方广场投资广场泛利大厦国际大厦汉威大厦平安大厦赛特大厦远洋大厦东环广场国际企业大厦和乔大厦科伦大厦联合大厦亮马大厦南银大厦盛福大厦现代盛世大厦合计深访企业物业入住模式租赁购买附图深访企业入住模式由于本次访问的企业基本上属于甲级顶级写字楼，北京及东部区域高档纯写字楼基本上没有买卖的历史年以后上市的有销售，本次被访问企业采用购买方式入住的基本上在金融街区域，这和金融街年写字楼全面采取销售策略有关。
深访企业目前办公面积本次深度访问企业在抽样时充分考虑了本项目种产品将来会面对不同的消费群体，所有在选择访问对象时充分考虑了不同办公面积规模的客户群体，本次深度企业办公面积主要集中在平米之间。
平米以上米米米米以下附图深访企业办公面积分布深访企业行业分布行业分布数量比例网络电子电信咨询服务金融投资机械制造公关广告报业航空运输汽车律师化工环境医药教育旅游政府合计深度访问企业人员规模从深访企业的人员规模分布来看，基本上人以上和人以下的企业各占半左右，其中又以人和人两种规模的企业数量居多。
人以内人人人人人附图深访企业人员规模深访企业年营业额从深访企业的年营业额来看，万以上的占成。
万以下万万万亿亿亿亿亿亿未回答附图深访企业年营业额深访企业行业地位从深访企业的行业地位来看，比较致，绝大部分属于行业领导地位。
行业领导地位追随地位从属地位未回答附图深访企业行业地位定量访问企业背景资料定量访问企业数量家，其中及东部成功访问家，金融街成功访问家，中关村成功访问家。
及东部中关村金融街附图定量访问企业样本分布定量访问企业物业入住方式从定量访问企业入住的方式来看，主要是以租赁为主，占，其余基本上属于购买。
租赁购买自建附图定量访问企业入住方式定量访问企业目前办公面积定量访问企业目前办公面积在平米以上平米分别占和，平米以下的占。
平米及以下平米平米平米平米平米附图定量访问企业目前办公面积定量访问企业行业分布从定量访问企业的行业分布来看，主要集中在通讯咨询服务机械制造金融投资等领域，以上几个行业占本次定量总体样本量的左右。
通讯类咨询服务类制造类金融投资类运输贸易类广告传媒类其它附图定量访问企业行业分布定量访问企业人员规模从本次定量访问的人员规模分布来看，主要集中在人以下，占其次是人员规模在人之间的企业，占。
人以下人人人以上附图定量访问企业人员规模定量访问企业年营业额本次访问企业的年营业额主要集中在万之间，占略强，年营业额超过亿元的企业占总体样本量的。
万以下万万万亿亿亿亿以上附图定量访问企业年营业额第二章北京写字楼市场供给分析北京市现有顶级写字楼供给分析顶级甲级写字楼的划分标准写字楼的等级划分标准主要是按照项目设计的软硬件方面包括楼宇外观设计内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到级写字楼水平，具体指楼宇自动化系统，通讯自动化系统，保安自动化系统，消防自动化系统，办公自动化系统设备设施如电梯等候时间中央空调管式数量停车位数量配套服务设施电力负荷绿化夜间照明等方面是否与世界甲级写字楼水平同步软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。
顶级写字楼除上述软硬件标准完全达标外，与甲级写字楼最大的区别在于其商圈的代表性和标志性及对商圈的辐射力影响力，比较典型的代表有嘉里中心国贸中心南银大厦东方广场数码大厦远洋大厦华润大厦等。
另外从销售价格和租金来看，顶级写字楼售价基本上在元平米以上，租金在元月平米以上甲级写字楼硬件方面外观设计内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于秒，中央空调为四管式软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。
比较典型的代表有国际企业大厦中关村大厦恒基中心招商局大厦等。
从销售价格和租金来看，甲级写字楼售价基本在
BD117P东直门某项目写字楼部分前期定位及117页投资建议书.doc文档
