BD19P亚运村天马大厦项目19页可行性方案模板

未经允许，请勿外传，供应量大幅增加，居住用地居主导交易场面趋冷，月成交量下降土地购置费用仍处于增长趋势，但增速大幅下降二需求分析亚奥区域支持需求积极因素分析需求不利因素三区域市场分析第三部分市场定位客户定位目标客户来源目标客户特征需求特点二价格定位区域当前价格第四部分规划设计方案构思小型商务办公综合体完善的配套设计原生态大型景观社区原有户型需要做改动第五部分项目开发及销售计划指导思想二项目转让资产过户，预计个月内完成三项目开发进程附件开发进程表四项目销售计划五资金筹措计划第六部分投资收益评价项目销售测算二项目总成本单位成本计算成本测算表三项目收益指标项目全投资现金流量表四现金流分析与解决方案现金流分析正常开发状态的现金流改善现金流的运作方案改善现金流的运作方案二第七部分风险评价与解决方案宏观市场风险房价下调的影响债务风险工程问题遗留违章建筑第八部分结论与建议附件第部分项目背景该项目为我公司长期合作方，北京中招国际拍卖有限公司委托拍卖项目，项目前身为北京德华房地产开发公司于年开发的位于朝阳区大屯路号的现代花园外销公寓项目，该项目因虚假按揭抵押法院查封等问题，已烂尾多年，现项目方欲通过拍卖方式转让该项目。

由于该项目烂尾牵扯到的问题比较多，所以其转让价相对较为低廉，另该项目地理位置巨佳，符合本公司收购项目的意向和要求，可考虑对其进行收购后进行开发销售或部分持有。

第二部分项目概况项目区位地理位置项目位于项目位于朝阳区亚运村大屯路号院，阳光广场东米图项目所处区域位置具体四至北临中石油加油站，南至小营北路，东至浩运园主场小区，西至裕农农产品贸易公司交通状况对外道路北苑路地块位置西面米，向北距离环公里，向南距离四环公里大屯路地块位置向北沿北苑路米，坐转即可上大屯路安立路地块位置向西沿慧忠路米后可到安立路公共交通项目位于地铁号线大屯路站米，周边公交等多路公交到达，公共交通方便。

二项目现状项目现状该项目欲转让表的为北京德华房地产开发有限公司名下的现代花园天马大厦国有土地所有权及在建工程，在建工程现状结构已封顶，外立面装修与设备安装基本完成，内装已完成，各项公共设施齐全，水电通讯电梯中央空调完好，地下已完成车库对外接口，地面停车位个。

土地权属该项目土地属北京德华房地产开发有限公司所有。

项目用地正北部存在栋平米层小楼，属违章建筑，有土地证但无规划许可证，该部分不属转让范围之内，若购买方有意向，转让方欲以元平米价格进行转让，但需自己另交规划罚款等手续办妥规划许可。

周边环境与配套教育陈经纶嘉铭分校芳草地小学安慧里小学二十世纪双语幼儿园商场飘亮购物中心北辰购物中心第五大道华堂商场居然之家医院中日友好医院慧忠医院运动休闲姜庄湖高尔夫钱柜文化娱乐炎黄艺术馆三项目规划条件项目规划指标序号项目名称数量单位性质土地面积平米公寓公寓住宅栋平米在建工程写字楼平米在建工程配套楼平米违章共计平米不含违章建筑四转让价格及构成转让价格北京德华房地产开发有限公司名下的现代花园天马大厦国有土地使用权及在建工程按标的清单所列内容，转让价为亿元人民币，含全部债务土地价款各类罚金。

转让佣金万元人民币注竞价者另需提供至少亿的资金证明。

五项目购买方式与付款方式购买股权如采用购买股权方式收购天马大厦项目，建设手续可以沿用，由我方申办开工证或复工证即可。

当然要充分留意或有债务问题。

购买资产采取资产过户方式主要做好土地证过户建设工程规划许可证建设用地规划许可证的变更债务罚款抵押诉讼法院查封的处理由我公司拍卖公司项目方法院共同成立的重组小组进行清偿债务，签署债务偿还协议含缴纳土地款和滞纳金，又法院出具清债裁决书，解除抵押与查封。

交接方式在中招国际拍卖公司协同法院主持下确认项目实物清单资料清单内容按清单内容，买卖双方进行资料交接和现场交接付款方式在法院出具清债裁决书的当日，我公司需支付亿元人民币至拍卖公司帐户，按裁决书内容进行清偿债务。

资料交接和现场交接后，办理过户手续，我公司需支付剩余款项至拍卖公司帐户。

暂留万元人民币在我公司帐户年，避免或有债务出现。

第二部分市场研究年上半年北京市总体市场分析北京市场对宏观调控的反应近年内北京市房地产市场已处于较为成熟的阶段，开发投资总量将缓慢上涨，但住宅投资则由于土地资源的有限性，呈现缓慢增长。

上半年，北京市受宏观调控政策影响较为显著，房地产企业的应对策略也较为明显，施工面积同比出现明显下降，开发商采取了减慢开发速度的策略，未来年内北京房地产供应增量将下降。

北京房地产市场对价格敏感度较高，随着开发商新开楼盘价格的调整，优惠措施出台，对增加销售起了较好的作用，这些效果从期房的销售中体现出来，但由于宏观环境的不利，市场观望气氛浓厚，整体销售业绩较去年同期大幅下降。

北京商品房价格无论较去年同期，还是相比疯狂上涨的年下半年，仍处于增长趋势，而且环比同比都在上升，尤其是中心城区，土地资源的稀缺性支持了这些地块的上涨。

土地市场的变化