BD32P华苑新城项目32页方案论证报告范文.doc文档

宗地地块呈比较规则的梯形，原为农田，地质条件良好，土地已基本平整完毕，大部分场地平整至与周边道路标高相同，局部比路低米左右，少量的鱼塘正在填土平整。

大部分场地平整大部分场地平整项目所在地局部场地标高不够市政配套情况整个华苑新城项目市政管网规划已设计完毕，各种市政配套源头在地块红线边界周围，具体如下给水供水主干管在项目用地北面滨水道上，为的管径，沿外环线侧已引入到项目用地红。

未经允许，请勿外传，北部的河北区，总面积约万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约二内部因素天津万科公司项目布局万科自年进入天津市场以来，先后开发了城市花园万科中心大厦世贸广场万科新城都市花园等物业，其中城市花园万科中心大厦位于城市核准通过，归档资料综合以上各种因素，给万科在此处建设个高档居住区提供个良好外部环境。

商品房销售均价明显高于其他各区。

该三个区是天津市经济最发达最富裕的城区，该三个区的房地产起点直很高，集中了全市约的中高档楼盘。

从经济发展状况来看，该区域包括和平区南开区河西区三区部分建成区及外沿部分。

该区域高校科研机构林立，社会人文环境优越，在天津市民心暮中被认为是知识分子富裕家庭聚居地区。

天津市主导风向为西南风，该区域正处于天津市的上风口，远离工业区，空气新鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。

规划有地铁号线地铁号线地铁号线经过该区域，沿外环线规划有轻轨铁路。

京沪高速公路津涞津淄等出市主干道。

有友谊卫津红旗复康等市区快速主干道。

津宾馆地区友谊路两侧建设新的市级行政中心，现有市级行政办公区外迁。

该区域交通非常便捷，有天津高新技术产业园区华苑产业园区已初具规模，并且以每年增长的快速速度在发展。

④规划在天的居住区华苑居住区，正在兴建的有梅江居住区华苑新城居住区梅江南居住区等大型居住区。

粗略统计，天津市约的高等院校聚集在该区域。

老的大居住区有体院北王顶堤等，新建设的大型研居住及行政办公用地，包括如下几个部分以南开大学天津大学为主体的第高教科研区已基本完善，在天津的经济发展中起到很大作用正在建设的第三高教区内已有城建学院农学院师范大学女子学院等院校据外部环境根据国务院批准的年天津市总体规划，西南部地区大部分用地规划为教育科项目开发背景华苑新城项目处于天津市区的西南部，这里的西南部指由围堤道复康路友谊路外环线及项目开发背景华苑新城项目处于天津市区的西南部，这里的西南部指由围堤道复康路友谊路外环线及周边部分地块所合围的区域，约占市区的面积，以下从两个大的方面来介绍该项目开发背景。

外部环境根据国务院批准的年天津市总体规划，西南部地区大部分用地规划为教育科研居住及行政办公用地，包括如下几个部分以南开大学天津大学为主体的第高教科研区已基本完善，在天津的经济发展中起到很大作用正在建设的第三高教区内已有城建学院农学院师范大学女子学院等院校据粗略统计，天津市约的高等院校聚集在该区域。

老的大居住区有体院北王顶堤等，新建设的大型的居住区华苑居住区，正在兴建的有梅江居住区华苑新城居住区梅江南居住区等大型居住区。

天津高新技术产业园区华苑产业园区已初具规模，并且以每年增长的快速速度在发展。

④规划在天津宾馆地区友谊路两侧建设新的市级行政中心，现有市级行政办公区外迁。

该区域交通非常便捷，有京沪高速公路津涞津淄等出市主干道。

有友谊卫津红旗复康等市区快速主干道。

规划有地铁号线地铁号线地铁号线经过该区域，沿外环线规划有轻轨铁路。

天津市主导风向为西南风，该区域正处于天津市的上风口，远离工业区，空气新鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。

该区域高校科研机构林立，社会人文环境优越，在天津市民心暮中被认为是知识分子富裕家庭聚居地区。

从经济发展状况来看，该区域包括和平区南开区河西区三区部分建成区及外沿部分。

该三个区是天津市经济最发达最富裕的城区，该三个区的房地产起点直很高，集中了全市约的中高档楼盘。

商品房销售均价明显高于其他各区。

综合以上各种因素，给万科在此处建设个高档居住区提供个良好外部环境。

二内部因素天津万科公司项目布局万科自年进入天津市场以来，先后开发了城市花园万科中心大厦世贸广场万科新城都市花园等物业，其中城市花园万科中心大厦位于城市核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，北部的河北区，总面积约万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约万平方米世贸广场都市花园位于城市中心地带，但体量较小。

由此可看出，天津万科的主要物业集中在城市的北部，反观天津的总体规划和发展方向中心市区向西南方向发展，由城市的行政中心的迁移和友谊路沿线的开发便可看出沿城市向东重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿着津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在起。

由此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和发展方向不相符，且万科自年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人筹，被称为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第品牌的形象，万科产品应属于整个天津市，而不是个区域，所以万科有能力，也应该去开发天津的其他市场，让万科物业深入天津每个角落，结合天津的总体规划和发展方向，我们应在天津的西南部东南部投入更多的关注，华苑新城项目就是其中之，它正好填补了万科在城市西南部无物业的空白，也是条件最成熟，可以年上马的项目。

天津万科公司现状目前天津公司在手有两个项目，万科花园新城三期东丽湖项目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期阶段，新城项目自年开盘以来热销天津市，为天津公司的主要利润支柱，但到年后新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目体量大，是公司长远打算项目，从前期规划销售包装都必须谨慎进行，该项目由于产品和区位原因，也不是短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是追求稳定开发有节奏销售为目的的项目。

根据目前经营趋势，天津公司必须再上新项目，保证天津公司经营利润指标和万科产品在天津的影响力，在市场呼唤万科的大好形势下。

天津万科应充分利用万科天津地产先锋的社会影响抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让万科品牌深深印到每个天津人心中，目前几个新项目中以华苑新城项目最为成熟，具备今年开工并销售的可能，经公司各方面调查研究，准备今年上马华苑新城项目，再陆续开发其他条件成熟的项目。

第二章项目概述项目区位及用地项目区位华苑新城项目位于天津市西南部见图项目区位图，建成后行政区划隶属于南开区管辖，距离市文化教育中心区约公里，距离市中心商业区约公里。

项目用地该宗地规划为居住用地，规划总占地面积万平米，其中期由合作方自己建设，现已建设大部分，二期为我司准备投资的用地，规划总占地面积万平方米亩，其中界内用地万平方米约亩，界外用地万平方米约亩。

二项目宗地现状及市政配套情况项目宗地现状项目四至为东至陈塘支线铁路，南至规划路，西至外环线，北至红旗南路。

宗地地块呈比较规则的梯形，原为农田，地质条件良好，土地已基本平整完毕，大部分场地平整至与周边道路标高相同，局部比路低米左右，少量的鱼塘正在填土平整。

大部分场地平整大部分场地平整项目所在地局部场地标高不够市政配套情况整个华苑新城项目市政管网规划已设计完毕，各种市政配套源头在地块红线边界周围，具体如下给水供水主干管在项目用地北面滨水道上，为的管径，沿外环线侧已引入到项目用地红线边。

雨水项目用地南侧规划有雨水泵站，总个项目内雨水通过泵站排到外环河。

污水项目用地南侧规划有污水泵站，总个项目内污水通过泵站排出。

煤气项目用地北面滨水道上有煤气中压管，为该项目气源源头，已引到红旗南路上。

供热项目用地内规划有集中锅炉房，该锅炉房由合作方负责建设，我司交纳费用。

供电项目用地内规划有万伏变电站，该变电站由电业局负责建设，我司按国家有关规定交纳费用。

通讯由我司自行配套，目前在红旗南路上有孔通讯管道，为该项目通讯源头。

周边社区配套该项目属于新区开发，周边生活设施不健全，距离华苑居住区主社区中心较远，距离王顶堤居住区中心也较远，按规划必须建设中学小学幼儿园派出所街道办事处公交站市场等配套生活设施，大的商业公建设施可考虑利用华苑居住区现有设施。

宗地周边米外但可辐射范围内主要社区配套现状配套设施类别名称教育设施天津大学南开大学理工学院广播电视大学华苑高级中学司法学校医院第中心医院二七医院传染病医院大型商业设施佟楼商业中心王顶堤批发市场文化设施天津图书馆红旗影院体育设施天津体育中心天津网球运动中心公园天津水上公园天津动物园其他华城宾馆山西宾馆会宾园等星级宾馆三周边道路及交通状况项目北侧为城市干道红旗南路，路宽米，项目西侧为城市主干环线外环线，交通极其便利，出行非常方便，目前有多条公交线路从本项目北面滨水道经过通向市内各个方向，项目东侧为陈塘庄支线铁路，为货运线路，般每日往返车次为次小时。

该项目所在区域规划有地铁号线，地铁号线，沿外环线高架轻轨线，未来这些设施的建设使得该项目交通设施更发达，出行更方便。

项目所在地北侧红旗南路西面为外环线四周边环境自然环境项目用地处于天津市的上风口，远离工业区，空气新鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。

北侧为正在建设的华苑新城期，远处为华苑居住区，华苑是天津市安居工程重点起步区，占地公顷，规划建筑面积万平方米，九五年实施征地和基础设施建设，共划分个居住小区，九六年实施住宅建设，截至年底，已基本建设完毕，进住居民户。

其中，安华里居华里两个小区被建设部评为全国城市住宅建设试点小区，碧华里小区成为我国康居住宅示范小区，华苑居住区配套设施齐全，物业管理完善华苑的成功开发对本项目的开发定位有着很好的衬托。

西侧紧靠天津市的城市主干环道外环线，有着米的绿化防护带。

东侧为陈塘支线铁路，每天约有趟货车经过，有定的噪音