BD28P南京地块收购项目28页项目规划报告模板.doc文档

未经允许，请勿外传，区位竞争风险行业市场竞争风险技术风险国际风险经营风险预警机制风险项目开发经营策略及投资估算假设预算开发方案假设预算开发方案二结论与建议项目综合评价结论，项目背景报告编制目的在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。

对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。

结合市场的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

对项目进行投资分析和风险分析。

对项目决策及其实施的优化提出建议。

项目概况地块基本条件基地位于南京城东板块白下区，位于光华路以北友谊河以西解放军理工大学以东。

地块目前为南京总参干休所小区用地，因此较为平整。

地块编号项目四至光华路以北友谊河以西解放军理工大学以东用地面积亩实际出让面积平方米规划用地性质住宅建筑容积率建筑面积平方米土地交付条件及土地使用权出让年限土地交付条件拆成自然平整外部条件道路水电气等均以现状为准土地使用权出让年限年项目资源分析方向资源照片东东面为友谊河，河边坡岸景观已做好，水体水质较好，但缺少特色和维护南南面是光华路，光华路南侧是四方新村，光华路北侧为三层涮羊肉馆总参南京干休所接待处正在经营中西西面南端现有加气站和加油站，主要和解放军理工大学紧临北地块北面现为南京总参干休所小区基地资源评估表结论地块属城东板块，虽可见到紫金山，但周边距绕城公路宁芜铁路都很近，区位形象很受影响。

地块所属位置属城郊结合部，本案南面直对城东最大的拆迁安置小区之四方新村，人员复杂外来人口众多，是拆迁户及外地来宁务工人员居住地，社会治安环境般。

外部市政配套较齐全，但商业配套较分散，教育资源档次不高，内部资源缺乏地块位于城东板块，虽随着城市的不断发展目前也属主城区，但本案目前周边现状多为外地来宁的打工着居住，且实际离新街口主城区也较远，无法与月牙湖及紫金山半快相提并论，是属于城东半快中相对比较差的位置。

地块南侧的商业如羊肉馆等经营虽好，但档次不高，对项目建成后的出街形象造成定影响。

根据基地分项评估，综合评估基地级别为中等。

本案位于城郊结合部，各项开发条件般，项目价值有待进步挖掘。

权比细目优良中等般较差土地级别自然景观环境污染交通情况生活配套学区情况社会治安社会人文区位形象人工开发项目开发经营环境分析年全国房地产市场回顾年房地产市场全年维持衰退态势。

此轮房地产市场调整始于年第季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用经济周期性下行房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。

经过年的调整期，当前房地产市场已经出现供大于求的状况，大中城市房价自月份开始出现环比下跌，其中超过半的城市房价出现下降。

年房地产市场运行状况呈现以下六个特征房屋交易量持续下降，空置面积较快增加。

年月，商品房销售面积万平方米，同比减少，增幅减少个百分点。

四十个重点城市中，有四分之的城市商品房销售面积同比下降以上。

同时，商品房空置面积结束自年下半年以来的负增长，截止月底，商品房空置面积为万平方米，同比增加。

房地产开发投资意愿下降。

受需求市场低迷的影响，年月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均为同比负增长。

年月房地产开发企业购置土地面积为万平方米，同比减少，增幅比去年同期减少个百分点房价出现近年来首次下降。