BD23P南京市国际服务外包产业基地地块项目23页可研报告范文.doc文档

最近两年来，南京房价上涨较快，供求两旺。

年全年南京楼市的供需比为，处于供不应求状态。

区位项目第三部分项目概况市场发展前景预测南京写字楼及商业简析房价走势分析土地市场情况二手房交易情况商品房供销情况房地产投资情况第二部分房地产市场概况主城功能布局特征南京概况第部分南京市概述总论总论第部分南京市概述南京概况主城功能布局特征第二部分房地产市场概况房地产投资情况商品房供销情况二手房交易情况土地市场情况房价走势分析南京写字楼及商业简析市场发展前景预测第三部分项目概况项目区位项目规划指标土地现状出让条件项目风险分析第四部分区域市场分析河西板块概述南京国际服务外包产业园介绍区域住宅市场分析区域写字楼及商业市场分析第五部分项目分析及开发计划核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，分析项目开发计划项目销售计划售价预测销售收入预测第六部分项目投资测算项目总投资预测投资计划与资金筹措表资金来源与运用表自有资金现金流量表全部投资现金流量表评价汇总表总论南京市国际服务外包产业基地地块位于鼓楼区河西板块，毗邻奥体中心中央商务区绿博园滨江风光带，距市中心新街口公里，距禄口国际机场公里距火车站公里。

集老城区的便利新城区发展潜力江岸的景观环境于体，地理位置优越。

最近两年来，南京房价上涨较快，供求两旺。

年全年南京楼市的供需比为，处于供不应求状态。

从目前发展趋势来看未来南京总体房价仍将平稳上涨，涨幅会有所回落。

而对于前期涨幅较大的河西板块，预计房价会在高位盘整，长期趋势仍然看涨。

项目规划容积率，规划建筑面积万平米，总建筑面积万平米，规划为为生产研发及配套设施用地酒店式公寓用地，挂牌起始价亿元。

项目要求竞买人必须是软件收入前强，竞得后个月内须将公司总部迁入南京市鼓楼区，否则将收回土地。

同时规定生产研发用地和房产只允许转让给从事软件和服务外包的企业，否则不办理过户手续。

因此，项目存在极大的政策风险。

如果写字楼没有销售对象限制，能够以正常的市场价格公开销售，预计开发建设周期年，项目销售总收入可以达到亿元，当土地的楼面地价为元平米，土地总价款达到亿元含拆迁补偿费时，项目总投资达到亿，投资利润率达到，销售利润率，内部收益率，自有资金按照即亿元考虑时，财务费用将达到亿元。

如果项目的销售对象受到限制，即只能销售给从事软件和服务外包的企业，那么将不能以正常的市场价格公开销售，我们必须降低售价，当住宅商业售价保持正常市场价格不变，写字楼价格下浮，即每平米售价元时，达到投资收益率的最高土地报价为亿元含拆迁补偿费。

总的来看，项目的住宅部分风险较小，盈利水平较高写字楼部分存在较大的政策风险和市场消化风险商业酒店风险适中。

在这种情况下，我们可以采用市场销售租赁和转让代建等方式降低写字楼的市场消化风险。

因此，综合各方面情况，若能确保不将集团总部迁入南京市而不会导致竞买无效的情况下，我们认为本项目将是个较大的投资机会，建议积极获取，并建议将该项目的最高报价控制在亿元之间。

起价为亿元，加上预计亿元的拆迁成本，则尚可有亿元的加价空间。

第部分南京市概述南京概况南京作为长三角经济区的核心城市之近几年经济保持了持续快速的发展趋势。

目前南京是中国重要的综合性工业生产基地。

南京的电子化工生产能力在国内城市中居第二位，车辆制造规模居第三位，机械制造业的技术规模居国内领先地位，家用电器业建材工业也都具有较大规模。

南京是华东地区重要的交通通讯枢纽。

是全国四大科研教育中心城市之，全国重要的高教科研基地，拥有批国内流的高校和科研机构。

被国家个部委列为中国投资硬环境四十优城市之。

南京市现辖个区县。

其中城区个郊区个县个。

全市共有个街道办事处个镇个社区居委会个村委会。

全市共有人口人，其中市区人城区人郊区人，县人。

未来南京城市发展目标是充满经济活力的城市长江下游现代化的中心城市二富有文化特色的城市国际影响较大的历史文化名城三人居环境优良的城市人与自然和谐共生的城市主城功能布局特征主城布局以河流铁路城墙等为自然边界。

分为东西南北中五个片区。

其中项目所在的西片是主城的重要新区，规划具有商务体育文化等功能为主作为新城区的中心功能居住与新业相协调的中高档居住区的功能以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览功能。

第二部分房地产市场概况房地产投资情况根据统计部门数据，月，全市全社会固定资产投资完成亿元实现房地产开发投资亿元。

全市商品住宅施工面积万新开工面积万竣工面积万。