BD39P南京紫峰钟山园林项目39页项目可行性分析报告.doc文档

紫金山山与南京理工大学之间。

项目北靠紫金山山，南侧紧临南京理工大学。

二宗地现状聚宝山都市园林项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，也为下步开发中高档项目创造了条件。

依此规划布局，紫峰房地产公司应在孝陵卫区域选择合适的项目，为公司在南京的进步发展奠定基础。

南京市未来年内的重点发展方向为河西江宁和城东，地处南京东部的孝陵卫区域将成为政府重点投资和开发区域。

本项目总建筑面积万平米，年可结算面积约万平米，结算金额约亿元，并可为紫峰房地产公司年提供主要利润来源。

紫峰房地产公司聚宝山都市园林项目将于年全部开发完毕，当年结算金额缺口约为亿元。

规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发的项目类型。

项目地处紫金山山脚中山门外大街北侧龙宫路东侧沪宁高速南侧，紧靠地铁二号线下马坊站。

建议项目决策背景与摘要内部因素优势与劣势核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，二结论与已购买标书的发展商二其它本地发展商第八部分综合分析与建议成本预测二税务分析三经济指标分析四现金流量第七部分竞争对手分析销售计划期开工时间确定二工程及销售计划第六部分成本及投资收益预测品建议和目标客户定位第四部分规划设计初步分析规划设计草案二规划设计草案分析第五部分工程及分市场分析南京房地产市场简述二玄武孝陵卫市场概况三竞争市场分析四需求市场特征五产法律风险分析土地出让条件二项目的风险点风险可能性预测及控制风险的手段三总体评价第三部宗地位置二宗地现状三周边道路及出行方式四周边公里社区配套五周边环境与规划六市政配套七规划设计要求第二部分项目决策背景与摘要项目决策背景与摘要内部因素二外部环境第部分项目概况宗地位置二宗地现状三周边道路及出行方式四周边公里社区配套五周边环境与规划六市政配套七规划设计要求第二部分法律风险分析土地出让条件二项目的风险点风险可能性预测及控制风险的手段三总体评价第三部分市场分析南京房地产市场简述二玄武孝陵卫市场概况三竞争市场分析四需求市场特征五产品建议和目标客户定位第四部分规划设计初步分析规划设计草案二规划设计草案分析第五部分工程及销售计划期开工时间确定二工程及销售计划第六部分成本及投资收益预测成本预测二税务分析三经济指标分析四现金流量第七部分竞争对手分析已购买标书的发展商二其它本地发展商第八部分综合分析与建议优势与劣势核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，二结论与建议项目决策背景与摘要内部因素项目地处紫金山山脚中山门外大街北侧龙宫路东侧沪宁高速南侧，紧靠地铁二号线下马坊站。

规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发的项目类型。

紫峰房地产公司聚宝山都市园林项目将于年全部开发完毕，当年结算金额缺口约为亿元。

本项目总建筑面积万平米，年可结算面积约万平米，结算金额约亿元，并可为紫峰房地产公司年提供主要利润来源。

南京市未来年内的重点发展方向为河西江宁和城东，地处南京东部的孝陵卫区域将成为政府重点投资和开发区域。

依此规划布局，紫峰房地产公司应在孝陵卫区域选择合适的项目，为公司在南京的进步发展奠定基础。

聚宝山都市园林项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，也为下步开发中高档项目创造了条件。

二外部环境本项目是主城范围内规模比较大的完整地块，地形条件较优越，由于位于紫金山山脚，周围可用于住宅开发的土地不多，面临的竞争压力较小。

项目距老城区新街口公里，车程只需分钟左右考虑堵车因素。

项目距地铁二号线下马坊站只有米，坐地铁到新街口仅分钟。

项目位于宁杭公路与中山门外大街的交界处，位于南京主城东出口的要道上，交通便利。

项目位于紫金山山脚，前有条源于紫金山的小溪，后有紫金山郁郁葱葱的树林，空气清新，风景优美，自然条件优越，是难得的都市自然山水园林。

项目南邻南理工和南理工附属幼儿园，西南有南京农业大学，东距南京市第九中学震旦校区仅五百米。

周围公里之内还有南京市孝陵卫中心小学南京市长江路小学分校钟山花园城校区南京市孝陵卫中心小学附属幼儿园长江路小学银城双语幼儿园等学校，教育条件非常优越。

政府启动本项目的主要目的在于提升南京出路沿线的形象，打造紫金山山脚高档次住宅小区群带，并带动个紫金山区域进步高质量的发展。

该项目拆迁改造土地总面积亩，除实际出让的亩之外，其余近亩土地全部用于绿化和公共服务设施，因此，该项目实际可利用的资源价值高。

第部分项目概况宗地位置中山门外大街北侧沪宁高速南侧龙宫路东侧。

宗地位于南京主城东侧中山门外大街北侧，是南京市区东出口的必经之地距南京火车站公里，距新街口和湖南路商业中心分别为公里和公里，去年月地铁二号线开通后，宗地至老城区中心仅分钟车程。

紫金山山与南京理工大学之间。

项目北靠紫金山山，南侧紧临南京理工大学。

二宗地现状四至范围宗地北靠紫金山，南接中山门外大街，西起龙宫路，东至都市山庄。

南京农业大学南京理工大学图宗地四至范围宗地形状宗地东西长南北窄东北内凹，形状酷似三角形。

表宗地面积指标指标总用地绿化用地配套学校用地净用地长米中山门宁杭公路宁栖公路紫金山宗地宁栖公路宽米面积平米合亩合亩宗地标高宗地内部东高西低宗地标高米，东高西低，最大高差米，综合坡度度。

按标高米以下米米以上将宗地划分为个区域，其中，米以上区域占总用地面积的近半，米以下和米区域各占四分之左右。

宗地标高东北部显著低于紫金山。

西南部部与中山门外大街基本持平，局部高于中山门外大街米。

东南部局部区域低于南京理工大学，最大高差米左右。

西北部低于沪宁高速大约米。

地块现状地块现状以学校居民住宅公园医院为主，其中，学校和公园占总用地面积的半以上。

学校主要学校共计所，如下所示大学南京理工大学南京农业大学中学南京市第九中学震旦校区小学南京市孝陵卫中心小学南京市长江路小学分校钟山花园城校区幼儿园南京理工大学附属幼儿园万恒南师附小附属幼儿园南京市孝陵卫中心小学附属幼儿园长江路小学银城双语幼儿园居民及住宅居民主要以各学校的教职工及其亲属居多，流动人口以大学生为主。

住宅多为上世纪末图宗地与周边高差剖面图南北向东侧沪宁高速中山门外大街宗地地面紫金山山脚修建的小高层居民区，已不能满足现代社会的需要。

公园下马坊公园位于宗地的西北方，占地余亩，公园内树木葱郁，鸟语花香，是居民晨练，散步的好去处。

医院地块内有南京市钟山医院南京市中西医结合医院南京农业大学医院南京理工大学医院二十八所职工医院，就医十分方便。

商场宗地旁刚建成个大型苏果超市，面积约平方米，商品种类齐全，价格公道。

并新建成了条商业街。

地块内另有苏宁商场，石林百货等大型购物商场。

拆迁拆迁土地总面积约亩，房屋总面积万平米，居民户，需安置人口人。

拆迁的难度相对较小。

三周边道路及出行方式道路对外联系道路主要有中山门外大街沪宁高速宁杭公路胜利村路和龙宫路条，其中中山门外大街是城市东西向主干道，是宗地与老城区联系的主要通道。

通过中山门外大街可联接沪宁高速中山东路苜蓿园大道等，是城东地区进入老城区最便捷最快速的通道。

沪宁高速起于中山门，是连接南京与上海最重要的条通道，通过沪宁高速从南京到上海只需两小时左右。

宁杭公路旧时连接江苏和浙江的条重要通道，经过拓宽后时速可达公里小时，是联通老城区于东部郊区的条快速通道，也是南京东面出口的条便捷通道。

胜利村路通往胜利村，可由此到达南理工四号门和石林百货。

龙宫路路北通美龄宫海底世界明孝陵中山陵等，南接后标营路。

表宗地周边现状与规划道路览名称级别宽度车道速度公里小时交通流量辆日路面中山门外大街城市主干线双向车道沥青沪宁高速高速公路双向车道混凝土宁杭公路级国道双向车道混凝土胜利村路城市支路双向车道沥青龙宫路城市支路双向车道沥青龙宫路沪宁高速宗地中山门外大街宁杭公路龙宫路胜利村路图宗地现状道路公共交通宗地周边公共交通发达，目前有条公交线路，其中两条夜间路线，公交车停靠站距宗地约米，平均每条线路分钟班，晚上最后班结束。

表公交线路基本情况公交线路通行区间通行时间班次间隔游灵谷寺小卫街雨花台南门分钟路柳营小卫街莫愁新寓分钟路柳营小卫街南京火车站分钟路新和源装饰城小卫街南京理工大分钟路太阳城小卫街东双桥门东分钟路长白街小卫街悦民路分钟路南京理工大小卫街雨花台南大门分钟路锁石生态园小卫街石门坎分钟路长白街小卫街南湾营分钟路长江路小卫街南湾营分钟路悦民路小卫街东富丽山庄分钟路仓波门小卫街白马公园分钟路五洲装饰城小卫街南湾营分钟路南湾营小卫街公交总公司驾校分钟轨道交通地铁号线沿中山门南大街从宗地南侧穿过，宗地距下马坊地铁站仅米。

四周边公里社区配套项目周边公里之内就有大学中学小学幼儿园多所，另有钟山医院南京理工大学医院南京农业大学医院等，公里到两公里的范围之间中高档住宅小区也比较集中宗地周边社区配套都十分充裕，尤其是学校医院，因此不用为项目修建的配套设施。

项目与市中心以及周边主要配套区新街口大行宫和月牙湖之间交通发达，车程在分钟左右，可以解决大型和高档次的生活配套服务问题。

五周边环境北靠紫金山，西面下马坊公园，景观资源丰富，是孝陵卫区生态环境保护最好的区域紫金山山呈圆形，东西长公里，主峰天堡峰位于山中心偏西北，海拔米，是宁镇丘陵的最高峰。

山势东西向平缓，靠近宗地的南北向山势陡峭，坡度左右。

山上植被茂盛，整体景观良好，山上交通发达，山顶有著名的山顶公园。

整座山就是南京最赋盛名的大型风景区钟山风景区。

名胜古迹汇集四周，潜隐山间，例如著名的中山陵明孝陵灵谷寺美龄宫海底世界紫金山索道等。