BD90P城市商业购物广场项目90页论证报告.doc文档

西部与河南省周口市驻马店市相邻，西南部与河南省信阳市接壤，北部东北部与亳州市毗邻，东部与淮南市相连，南部紧靠淮河与六安市隔河相望，是安徽省重要的陆上交通枢纽，以及安徽通往西北方向外省市的主要门户。

改革开放以来，特别是进入年代，市步入持续快速发展阶段，各项事业取得了历史性的成就。

全部投资投资回收期税后年税前全部投资财务内部收益率税后全部投资财务净现值税前万元全部投资财务净现值税后万元全部投资投资回收期税前年米建筑密度容积率绿地率销售收入万元建设投资万元投资利润率税前投资利润率税后全部投资财务内部收益率米餐饮娱乐建筑面积平方米商铺建筑面积平方米其中负层商铺建筑面积平方米底层商铺建筑面积平方米二层及以上商铺建筑面积平方其中建筑用地面积平方米公共占地面积平方米总建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米写字楼建筑面积平方二经济技术及财务指标城市广场主要技术经济指标表序号项目单位指标规划总用地面积平方米项目总投资亿元人民币。

平方裙楼层为商业服装及小商品批发商城，约平方层以上为座办公塔楼，约平方基地容积率，建筑密度，机动车停车泊位辆地下室及户外。

未经允许，请勿外传，城市商业广场项目从功能上分为三部分，地下部分为人防设备间停车场，约米，并配套建设道路停车场装卸平台及配套用房平方米。

核准通过，归档资料。

建设内容该项目占地亩平方米，总建筑面积约万平方米，其中商用面积万平方米含人防和设备用房平方米，办公住宅万平方提高企业自身经济效益，加快企业发展。

资，推动泉北新区城市经济快速发展。

④提高商贸城商业档次，改善城市居民购物和居住条件。

善城市功能，增强城市辐射力带动商贸城商业经济发展，树立泉北新区城市新形象。

招商引米南北长米，占地面积亩，约平方米。

开发目的发展泉北城市经济，改项目名称城市商业广场项目单位开发商巨龙房地产开发有限公司项目负责人康勇项目建设地点颍泉区商贸城中心广场，沿街东西宽总论总论项目基本情况项目名称城市商业广场项目单位开发商巨龙房地产开发有限公司项目负责人康勇项目建设地点颍泉区商贸城中心广场，沿街东西宽米南北长米，占地面积亩，约平方米。

开发目的发展泉北城市经济，改善城市功能，增强城市辐射力带动商贸城商业经济发展，树立泉北新区城市新形象。

招商引资，推动泉北新区城市经济快速发展。

④提高商贸城商业档次，改善城市居民购物和居住条件。

提高企业自身经济效益，加快企业发展。

建设内容该项目占地亩平方米，总建筑面积约万平方米，其中商用面积万平方米含人防和设备用房平方米，办公住宅万平方米，并配套建设道路停车场装卸平台及配套用房平方米。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，城市商业广场项目从功能上分为三部分，地下部分为人防设备间停车场，约平方裙楼层为商业服装及小商品批发商城，约平方层以上为座办公塔楼，约平方基地容积率，建筑密度，机动车停车泊位辆地下室及户外。

项目总投资亿元人民币。

二经济技术及财务指标城市广场主要技术经济指标表序号项目单位指标规划总用地面积平方米其中建筑用地面积平方米公共占地面积平方米总建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米写字楼建筑面积平方米餐饮娱乐建筑面积平方米商铺建筑面积平方米其中负层商铺建筑面积平方米底层商铺建筑面积平方米二层及以上商铺建筑面积平方米建筑密度容积率绿地率销售收入万元建设投资万元投资利润率税前投资利润率税后全部投资财务内部收益率税前全部投资财务内部收益率税后全部投资财务净现值税前万元全部投资财务净现值税后万元全部投资投资回收期税前年全部投资投资回收期税后年项目有较强的负债清偿能力和抗风险能力。

财务评价项目可行。

三结论存在问题与建议通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论城市商业广场项目的建设，符合国家宏观经济政策和市对该区域的发展规划。

城市商业广场项目开发商巨龙房地产开发有限公司均具有很强的经济实力和强的商业运作能力，为项目建设及招商提供了可靠的保障。

本项目的规划设计方案利用项目地块的地形特点，达到了人工景观与环境景观相融洽的目的。

本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自身的实际条件，具有定的可操作性。

从财务评价指标上来看，其市场前景看好，企业能快速回笼资金。

从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能力，资源供给及外部协作条件满足建设要求。

根据在评价过程中对本项目的认识，对本项目实施提出如下建议经营管理风险规避本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售及市场招商。

在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案。

做好物业管理和售后服务工作。

金融财务风险规避。

从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风险，应采用多种方式实现快速销售。

建设管理措施整合企业资源，提高操作水平。

根据开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高。

提高资金的使用效率的同时，亦要保持整个开发理念的延续性。

委托合作伙伴本项目发展商作为销售及招商代理公司。

项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。

第二章项目建设背景与开发商发展商概况项目建设背景市位于安徽省西北部黄淮海平原南端淮北平原的西部。

西部与河南省周口市驻马店市相邻，西南部与河南省信阳市接壤，北部东北部与亳州市毗邻，东部与淮南市相连，南部紧靠淮河与六安市隔河相望，是安徽省重要的陆上交通枢纽，以及安徽通往西北方向外省市的主要门户。

改革开放以来，特别是进入年代，市步入持续快速发展阶段，各项事业取得了历史性的成就。

十五期间，市的主要经济指标年均增速达以上，煤电工业物流贸易以及房地产业等是该市的支柱产业。

但由于该市经济底子薄，历史欠账多，城市发展相对较为落后，作为城市支柱产业的物流商贸及房地产业，规模不大，功能单，档次不高，满足不了蓬勃发展的人民物质文化生活的需要。

为了进步发展经济，确立区域中心城市的形象和地位，市委区府提出了抓机遇打基础兴功能树形象的发展方针，提出了抓住机遇，形成新的经济增长点，加快城市建设，形成新的生产力布局，深化功能开发，形成新的城市功能的发展思路。

市政府将全力推进十个批支撑体系的建设，其中包括建设批大中型企业总部和营销中心民营科技企业总部，使之成为对内贸易的经济高地建设批超大型配售配送中心物流中心超级市场，基本形成物流百货业超市业专卖业连锁业为体的商业框架建设批大型餐饮业宾馆业娱乐休闲业为主体的旅游服务产业等等。

作为本项目的开发商巨龙房地产开发有限公司敏锐地观察到了这机会。

该公司经过长期的调研，决定适应市场的需要，建设个最大的集商业餐饮公寓式写字楼为体的商业广场。

二项目建设的必要性项目有鲜明的特色，适应了市场的需要，弥补了商贸城市场的空缺，具有强大的竞争力市场拉动力。

中国是世界上最有潜力的消费市场，而以为中心的地区又是中国人口最多的地区之万，具有强大的消费潜力。

近年来随着经济的发展，地区物资交易量快速放大，各种交易市场的发展迅速。

遗憾的是，现时能够满足商家需要满足消费者需求的高水平的集吃住玩等于体在大型商业广场，在却未出现。

绝大多数物流商贸企业规模较小辐射范围不大市场发展潜力有限。

因此，适应商家和消费者需要的多功能高档次物流中心具有很大发展空间。

本项目的发展方向正在于此。

本项目拟跟随国际国内市场的发展潮流，迎合商家和消费者的需求，在城市商业摩尔这个主题上，走大规模多功能现代水平的路线，强调商业广场的产品业态交易手段文化的多样化，在城市商业中心区建设个标准高环境美现代化的商业广场。

这样的商业广场发展创意比较超前，特色鲜明，定位独到，符合销售商消费者的需求，填补了这类市场的空缺，与其它市场形成了错位竞争，从而有着强大的竞争力。

项目的建设对推动发展现代物流商贸业，建设现代化中心城市有重要作用现代商贸流通业是当前经济发展的大热点。

历届政府领导曾多次指出，应加快物流贸易的发展，以形成价格，更好地发挥现代化中心城市的对外辐射功能。

本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在的功能单经营粗放的老路，而是着力于打造个具有很强辐射能力能代表中心城市形象的商业广场。

项目建设的这指导思想与发展商贸流通业的思路和要求相吻合，它可以在加快现代商贸流通业的发展进程中，迅速提升市场的总体水平方面做出突出贡献。

本项目拟建的城市商业广场充分体现了市颍泉区的整体发展战略，积极打造个全新的集多种服务功能为体的现代化商贸中心，包含有办公商业餐饮娱乐等多种经营内容，项目规模大设计思想先进，本项目的建设将推动市新轮发展规划的实施。

项目的建设将有利于繁荣城区经济，提高城市形象由于本项目规模大定位高，因而项目的迅速发展将对经济的发展带来积极的影响。

方面，城市商业商业广场的发展将会推动商品快速流通快速销售，从而增加税收，增加就业，为地方经济的发展作出贡献另方面，商业广场的发展也将会带动整个商贸城相关行业的发展，如房地产业仓储业运输业其他商业等，形成明显的侧向关联带动作用。

项目的建设将进步扩大物流商贸行业的辐射范围目前，物流商贸企业的辐射范围主要是市及周边县城，辐射范围并不大。

其原因，是物流商贸企业的规模有限，对外销售有心无力，二是物流商贸企业缺乏必要的现代物流设施。

过小的辐射范围对物流商贸企业的发展无疑是不利的。

本项目拟将专业市场的发展与物流中心的发展结合起来，集聚国内外众多品牌，具有很大的规模，并拥有现代物流设施，将有利于扩大物流商贸企业的辐射范围，增强物流商贸行业的影响力，提高商贸城区域地位。

项目建设有利于较好地发挥土地效益根据颍泉区的发展规划，该地区重点发展商业物流贸易，目前已建成了