【BD-90】望京商业步行街(商业广场)项目90页论证报告.doc文档
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在这种交通市政配套逐步完善的过程中，望京正朝着城市副中心的定位方向稳步发展，成为真正意义上的生活国际化，居住都市化的大望京。
望望京京产产业业发发展展布布局局望京科技园位于朝阳区酒仙桥望京地区，占地平方公里。
园区以首都机场高速路为界分为东核算租赁现金流分析静态成本部分核算额度比例经济面分析六经济模型部分分析技术面分析五项目操作性分析市场面租售价格定位终端客户定位四市场初步定位业态定位本案周边住宅状况分析项目区位及研究范围本案交通状况分析三本项目周边的状况分析区域商业市场现状分析区域商业市场未来发展趋势区域商业市场发展历程状况分析二区域商业市场环境分析业状况及分布望京地区交通状况总体分析人口望京产业发展布局望京区域写字楼物望京区域规划望京区域环境发展趋势项项目目市市场场调调研研区域总体环境分析项项目目市市场场调调研研区域总体环境分析望京区域规划望京区域环境发展趋势望京产业发展布局望京区域写字楼物业状况及分布望京地区交通状况总体分析人口状况分析二区域商业市场环境分析区域商业市场发展历程区域商业市场现状分析区域商业市场未来发展趋势三本项目周边的状况分析项目区位及研究范围本案交通状况分析本案周边住宅状况分析四市场初步定位业态定位租售价格定位终端客户定位五项目操作性分析市场面分析技术面分析经济面分析六经济模型部分成本部分核算额度比例核算租赁现金流分析静态租赁现金流分析动态项目租售同步操作现金流状况七可行性分析结论项项目目市市场场调调研研区域总体环境分析望京地区位于北京市区东北部的四环路与五环路之间，隶属朝阳区管辖，是市区中具有工作居住娱乐等功能规划配备地区级生活服务设施和市级大型公建的综合性区域。
按照北京市政府对望京地区城市副中心的定位，以及年北京市政府数次对望京区域进行规划调整，望京区域整体居住环境有了明显提升。
产业交通配套等各个方面设施条件得到完善，伴随区域产业经济发展，国外高新企业进驻望京区域的数量增多，住宅楼盘开发完成后，居住人口数量大幅递增，望京地区也由过去单纯的生活居住区朝着国际化望京的方向发展。
望望京京区区域域规规划划望京地区总用地规模为平方公里其中西侧绿化隔离带用地约为平方公里，规划总居住人口为万人，现有常住人口近万人。
总体布局由地区功能链自然生态链景观绿化轴及公共交通通道等主导系统构成，包括个地区级主商业中心个次商业中心个社区商业中心和个文化娱乐中心个区间公园个社区绿地和条区间绿色通道另外还有广顺南北大街为地区功能性景观主轴，北小河为水景主轴，望京绿化主轴。
望京区域按照最新城市规划功能标准划分，以北小河为界，分成南北两大块。
北小河南侧统称为望京新城，其功能以望京中心区公共设施为中心，以居住为主，兼文化教育办公等功能的综合区北小河北侧确定为望京科技产业园区，其功能以高科技产业及研发为主，兼有居住商服等相应配套服务功能的综合区。
目前，朝阳区在已经形成了建国门外三里屯亮马河三个使馆区之外，第四使馆区落户望京，从而更进步增强了望京区域的整体竞争力。
望望京京区区域域环环境境发发展展趋趋势势望京在发展初期阶段，由于市政交通配套设施的滞后度发展速度相对缓慢，被称作睡城。
但在近年政府规划调整和改善良后，望京地区整体环境得到很大的改观，区域居住品质和生活质量得到了购房者的认可，同时也吸引众多国外高新企业纷纷落户。
近年来，国外大商家看好望京地区蕴藏的市场契机，宜家华堂沃尔玛家乐福等纷纷选址望京。
在这种整体环境利好的趋势下，望京地区的房地产市场也得到了稳步的发展，住宅市场纷纷出现大体量开发的趋势，商务办公环境日趋浓厚，区域商业地产开发更是出现了井喷现象。
在这种交通市政配套逐步完善的过程中，望京正朝着城市副中心的定位方向稳步发展，成为真正意义上的生活国际化，居住都市化的大望京。
望望京京产产业业发发展展布布局局望京科技园位于朝阳区酒仙桥望京地区，占地平方公里。
园区以首都机场高速路为界分为东西两部分。
东区的范围是东至京包铁路，西至四环路，南至坝河酒仙桥路电子体育场南侧路和驼房营路。
年月日，北京奥运经济重点推介项目加拿大北电网络中心作为入驻望京高新技术产业区的第家全球强企业正式落户望京。
随后世界强企业纷纷把视线转向以睡城著称的望京，年月摩托罗拉研发总部在望京破土动工，年月日宝马汽车电子技术研发中心在望京奠基，韩国三星电子西门子松下等跨国企业纷纷选择将总部定在望京。
目前望京高科技产业已经形成以电子通讯等高新技术产业为主的产业结构链，产业园区内已建成了北京市正式投入运行的面积最大的孵化器望京科技创业园和中国北京望京留学人员创业园。
截止年望京高新科技产业园区内的电子信息类产业已达，望京产业已形成以通信计算机数字视听为主的产业支柱。
在望京地区产业链条逐步完善的过程中，望京地区的商务氛围愈来愈浓厚。
西门子摩托罗拉爱立信等国际企业纷纷将总部选址定在望京，望京区域外资企业总部自建物业面积预计超过万平方米面积。
望京地区跨国企业的高速发展，同样预示着望京地区未来发展的巨大潜力。
望京外资企业在建物业面积比例图单位平米从望京的产业园的发展方向来看，十五规划期间，朝阳区重点发展目标之就是把望京打造成个电子产业基地，而在国外高新科技产业落户望京的过程中，这种跨国企业研发总部效应也极大的促进了望京地区的商务氛围的提升。
随着望京地区产业的高速发展，望京地区将凭借区域产业经济的核心竞争力，以及整体环境的日趋完善，成为北京另个具有复合功能的城市中心地。
摩托罗拉，北电网络，爱立信，西门子，安捷伦，摩托罗拉北电网络爱立信西门子安捷伦系列望望京京区区域域写写字字楼楼物物业业状状况况及及分分布布望京写字楼物业供应情况望京发展至今，交通体系及商业配套各方面得到不断完善，写字楼物业市场也有着突飞猛进的发展。
在望京高科技产业园区的建设过程中，大批国际大型企业先后落户科技园，从而带动了对望京地区写字楼物业的需求。
望京写字楼物业项目统计表项目名称体量租金元日档次爱慕国际乙级博雅国际中心规划待定甲级众运大厦乙级叶青大厦甲级中辰大厦乙级洛娃科技大厦乙级鑫佳泓大厦甲级博泰大厦甲级博泰国际元商住望京科技创业园甲级星源国际商住娜丽莎大厦商务元商住望京大厦甲级佳境天成商住鹿港写字楼规划嘉美风尚规划人济大厦规划从统计数据来看，望京地区写字楼面积含未来规划整体供应量超过万平方米此数据不包含外资企业自建物业面积。
单从现有物业面积来看，此体量的办公物业面积尚不够形成望京成熟商务区。
也不足够支撑未来望京地区高科技产业基地的办公面积需求。
单从现有物业数据来看，望京区域现有办公人群较少，对区域消费支撑有限。
从区域写字楼整体档次及租赁价格来看，由于望京科技园区内多数企业尚处于发展初级，部分企业由归国留学人员自行创业，这些企业对高档办公物业的消费能力不强，在此种需求特点下，望京地区写字楼物业档次及租赁价格趋向于中档符合望京区域内企业需求情况。
望京写字楼物业分布状况从望京地区写字楼物业的分布情况来看，由于望京科技园区对高科技研发产业的支持，在园区优惠政策的吸引下，主要研发企业及跨国企业总部多选择进入科技园区内的纯写字楼或是选择成熟地块自建物业。
而望京当地些族及小公司为节约办公成本，基本选择租用或购买如星源国际等分布于人口密集区且交通便捷的商住公寓。
望京地区写字楼及跨国企业总部分布图望京写字楼物业市场发展趋势从望京区域现有写字楼物业的整体状况看，现阶段写字楼物业面积较少，分布主要集中于高科技产业园区，且未形成定的商务气候。
但随着望京区域产业发展，人口密度的逐步提高，以及跨国企业进驻的过程中。
区域未来写字楼物业供应体量的逐步增大物业档次也将稳步提升。
这些利好因素也将进步提升望京区域的商务环境，并促进望京地区的高新科技产业的稳步发展。
在这种变化过程中，未来望京区域消费结构也将逐步由现在单纯的生活型消费为主向生活型与商务型消费互补的方向发展。
周边写字楼对本项目影响从现有写字楼物业的分布以及本项目所处位置来看，本项目临近望京高科技产业园区内的写字楼物业群，辐射范围可覆盖科技园区的办公人群。
基于以上客观条件，未来项目主要消费者也将以望京高科技产业园区办公人群为主，因此，项目定位上也需考虑定数量的休闲娱乐餐饮类型业态。
望望京京地地区区交交通通状状况况总总体体分分析析区域公共交通状况分析地面公交客运系统在人们的日常生活中，公交车辆是其出行的主要交通工具，同时其也是商业项目对外联通的主要工具之。
而商业经营主要是依靠人流来支撑，良好的公交客运系统可相应增加消费辐射半径。
因此公交线路的数量及其对外联通性将直接影响到区域商业的经营，如何对其进行合理地疏导，将直接影响到望京地区的消费环境。
对望京地面公交客运系统作如下分析望京地区现有公交线路
