。表项目规划指标编号出让面积平方米用途容积率建筑密度绿化率办公兼容宾馆业用地办公兼容宾馆业用地住宅设配套公建用地住宅设配套公建用地住宅设配套公建用地住宅设配套公建用地第三部分项目分析杭州酒店式公寓市场分析杭州酒店业分析杭州写字楼市场分析杭州住宅市场走势基本分析对房地产业宏观政策的若干判断第二部分市场分析土地款支付方式招标方式规划指标宗地位置第部分项目概况第部分项目概况宗地位置规划指标招标方式土地款支付方式第二部分市场分析对房地产业宏观政策的若干判断杭州住宅市场走势基本分析杭州写字楼市场分析杭州酒店业分析杭州酒店式公寓市场分析第三部分项目分析优势分析劣势分析机会分析威胁分析第四部分项目定位与地价测算项目定位经济技术指标估计项目的建设进度项目投资成本估算销售收入估算地价测算项目财务效益评价敏感性分析第五部分地价报价建议核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第部分项目概况宗地位置杭政储出号地块，位于拱墅区如图，东至京杭运河，南至白马公寓长征新村等，西至湖墅南路，北至文晖路，原为杭州汽车发动机厂。规划指标宗地总面积为平方米折合亩，由六地块组成，具体规划指标见下表。表项目规划指标编号出让面积平方米用途容积率建筑密度绿化率办公兼容宾馆业用地办公兼容宾馆业用地住宅设配套公建用地住宅设配套公建用地住宅设配套公建用地住宅设配套公建用地招标方式该地块采用挂牌方式出让，本次挂牌报价时间年月日至年月日期间工作日上午，下午止月日下午截至时间为。竞价地点杭州市公共资源交易中心东新路号和平家俬城四楼拍卖厅。挂牌出让起价为人民币万元。土地款支付方式在土地开发补偿协议书签订之日起日内，支付总土地开发补偿费的，其余土地开发补偿费分三期支付第期在年月日之前，支付第二期在年月日之前，支付第三期在年月日之前，支付。第二部分市场分析对房地产业宏观政策的若干判断政府对房地产市场的调控不会放松从央行在今年月月两次调整金融机构贷款基准利率，月温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展的措施，以及随后九部委出台调控新政，可以得到基本判断是在温家宝总理任内对房地产市场的宏观调控不会放松，中央政府的房地产政策体系将紧盯房价上涨过快供给结构不合理等问题。鼓励普通商品房自住性消费，控制投资性需求，抑制投机是房地产政策基本趋向启动内需，扩大消费需求对经济增长的贡献是保持我国经济可持续增长的关键，是十经济发展的基本思路，而在扩大消费需求中最有意义对上下产业带动作用最大的是住房消费，因此，房地产作为支柱产业的地位不会变，鼓励普通商品房自住性消费的政策不会改变，从本次本积金贷款利率调整幅度很小对自用性消费仍保持低税收政策可以明显感觉到这点，而控制投资性需求抑制投机的政策在房价问题没有得到很好解决之前不可能出现转变。信贷收紧是阶段性的政策，土地供给从紧将是长期性的政策年国家宏观调控从抑制房地产投资过热向既要抑制投资过热又要抑制投机性需求的转变，并实行了地根银根双紧政策，但我们必须看到，严格控制土地供应总量和严格控制农用地和新增建设用地的数量是项长期性的政策。而金融政策的紧与松是阶段性的，他将主要依据宏观经济冷热状况进行调整。所以从这个角度看，伴随经济的增长，地价上升房价上升是必然的趋势，特别是具有稀缺性的土地。政策与市场力量较量的结果将表现为住宅市场的强势调整除了部分土地投放过量的城市外，从年开始实施宏观调控政策以来，全国大多数城市的房地产市场表现为短期回落后的强势反弹。而珠三角北京大连青岛等地恢复几乎没有受到宏观调控的影响，房价不但没降，反而快速上涨，引发我们思考的是为什么中国房地产业的表现如此顽强其主要原因是我国住宅商品化只有短短的七年时间，多年积压下来的住宅需求远没有得到满足。处于城市化加速期，大量人口涌向中心城市，造成大中城市巨大的住宅供求压力，引起房价大涨，这也是许多国家在城市化过程中出现的现象。我国经济经过二十多年的发展，资本大量过剩，但又缺乏有效的投资渠道，大量资本进入到房地产业是必然的。城市建设高潮期，十五十五是我国城市建设的高峰期，政府对城市大规模建设与改造，都将外溢为房价的上升与需求的扩大。地方政府对房地产业的呵护，各地方政府已经规划的宏伟蓝图的实现已展开的城市基础设施项目的完工都要依赖于土地出让金收益，因此，地方政府对房地产市场倍加保护，在房地产市场低迷时必定采取地方性的救市政策。国际性的低利率，导致需求过旺，本轮房价上涨实质是国际性的普遍现象，美国英国韩国等都出现房价快速上涨的现象。特别是我国经济发展处于快速发展期，综合决定了本轮房地产业的发展在宏观政策调控之下，只是适度放慢房价上升的速度，但并不能改变房价上升的趋势除部分土地投放过量的城市除外。杭州住宅市场走势基本分析年以来，杭州房价全盘跳跃式上涨的态势不复存在，杭州楼市进入政策与市场的磨合盘整期。结合本次宏观调控以来杭州楼市的表现以及对影响楼市的些因素分析，认为未来杭州住宅市场走势有以下几个特点潜在自用性需求量大，需求依然坚挺年我研究所与杭州市房管局起深入社区对名居民家庭住房现状与需求进行问卷调研，调查结果表明大多数居民住房条件不佳，被调查对象中约的居民是租赁户或与其父母亲戚同住，居住在三室及以上户型的只占。居民对住房整体满意度不高，只有的被调查者对现有住房表示满意或较满意。购房意愿强烈，明确表示会在杭州购房的占，不定购房的占。我们认为杭州住宅市场潜在需求很大，是现有在杭居民大量住房需求尚未满足二是学在杭州品牌已经打响，每年有万名毕业生留在杭州工作，产生大量租房购房需求三是城市吸引力强，特别是随着高速交通的开通，来自周边地区的购房需求将继续增加。