【BD-18】杭州市梅坞会所项目18页可行性报告范文.doc文档

规划将梅家坞旅游区分为若干个景观小区和条景观大道。

景观小区包括乡村茶文化旅游中心老村茶乡新农家休闲旅游区新村小牙坞自然茶园风光区天竺坞壶中天地休闲度假区等八大旅游区域。

新建成的梅灵大道由北向南贯穿景区，形成梅家坞个山坞个村落处岩壁山体及梅竺渔村的线多点的景点分布模式。

梅家坞又名琅珰岭，古名扪壁岭。

原指天竺山东龙井村西，梅家坞村东北的山岭。

周恩来总理生前曾五次亲临梅家坞，关怀和指导茶叶生产的发展。

曾接待过苏联美国越南罗马尼亚柬埔寨等国家元首和政府首脑以及世界各地友好人士的参观访问。

四周青山环绕，茶山叠嶂与龙井狮峰样，生产色绿香郁味醇形美的龙井茶叶，赢得了国内外致好评。

梅家坞位于云栖西二公里的琅砀岭北麓的山坞里，因世代居住此地的数百户茶农梅姓居多，故称为梅家坞。

项目区位分析与自然景观本项目位于梅家坞腹地，三面靠山，又有条自然溪流自东向西顺势而下，从风水角度来将属于藏气聚水之地。

二区域环境分析三通平。

小结地形平整，地段较好，但是地块不规则称狭长状，规划较困难。

有关规划，该地块为集体用地。

三通平现状本项目基本实现通路通电通信通水和土地平整等。

地规划使用性质根据杭州市政府宽则从米到米不等。

地形不规则，呈狭长状。

地块面积本地块占地约亩，建筑面积平方米，地下面积平方米，项目地块长余米，块概况地理位置本项目位于杭州西湖风景区梅岭隧道以南，梅家坞底，梅灵南路以东小丫坞。

未经允许，请勿外传，地„„„„„„„„„„„„„„„„„七案名„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„综述„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„核准通过，归档资料。

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未经允许，请勿外传，地块概况地理位置本项目位于杭州西湖风景区梅岭隧道以南，梅家坞底，梅灵南路以东小丫坞。

地块面积本地块占地约亩，建筑面积平方米，地下面积平方米，项目地块长余米，宽则从米到米不等。

地形不规则，呈狭长状地规划使用性质根据杭州市政府有关规划，该地块为集体用地。

三通平现状本项目基本实现通路通电通信通水和土地平整等三通平。

小结地形平整，地段较好，但是地块不规则称狭长状，规划较困难。

二区域环境分析项目区位分析与自然景观本项目位于梅家坞腹地，三面靠山，又有条自然溪流自东向西顺势而下，从风水角度来将属于藏气聚水之地。

梅家坞位于云栖西二公里的琅砀岭北麓的山坞里，因世代居住此地的数百户茶农梅姓居多，故称为梅家坞。

四周青山环绕，茶山叠嶂与龙井狮峰样，生产色绿香郁味醇形美的龙井茶叶，赢得了国内外致好评。

曾接待过苏联美国越南罗马尼亚柬埔寨等国家元首和政府首脑以及世界各地友好人士的参观访问。

周恩来总理生前曾五次亲临梅家坞，关怀和指导茶叶生产的发展。

梅家坞又名琅珰岭，古名扪壁岭。

原指天竺山东龙井村西，梅家坞村东北的山岭。

现在习惯上把南起五云山，北至天竺带山岗通称郎当岭。

因山岗婉延约数公里，又有十里郎当之称。

上天竺志俗称郎当岭，左边峭嶂，右临深溪，缘木攀萝，方可举趾，故称郎当。

郎当岭景区是以石灰岩为主的地质地貌，故自然形成了峰峦叠秀，千姿百态的山林景观，是西湖群山中最高最长的山岭，平均海拔在米以上，视野开阔，澄静明秀。

是目前深受杭州市民和游客喜爱的西湖山林旅游胜地之。

现古道仍保持着原有路径走向和传统的地面铺装。

作为杭州著名的龙井茶生产基地梅家坞拥有不兩山长涧，无云山自阴的自然山水风光和人文资源。

梅灵隧道的开通，梅家坞村成为都市人假日休闲的地方。

目前梅家坞已经由龙井茶产地发展成为休闲娱乐的风景区，其中的茶楼会所宾馆等成为茶文化旅游休闲娱乐胜地。

项目交通分析本项目交通便捷，位于梅灵隧道南的梅灵南路边上。

南可直接通到之江路，过钱塘江大桥而到滨江北可通梅灵路穿杨公堤观西湖之景，或者直通杭州市区。

域人流分析本区域人流量较大。

自从梅家坞茶文化村的形成，梅家坞片区茶楼林立，特色旅游区逐渐形，休闲度假场所纷纷云集。

不论是平时还是节假日，梅灵路梅家坞段车辆总是川流不息，路两旁的茶楼旁总是停满了车辆，而茶楼里面则顾客源源不断。

梅家坞区域人流量中以休闲消费与游客居多。

在调研中发现，区域内人流主要分为两大部分，其中绝大部分是杭州本地人来此休闲娱乐仅有小部分为来杭州旅游的人群。

项目周边规划年月，梅家坞整治工程期完成。

整治后的梅家坞粉墙黛瓦小桥流水漫山青茶，旅游韵味和休闲韵味更浓。

另外，在杭州规划中十里梅坞以自然山水环境为依托，以茶文化为底蕴，结合西湖风景名胜区内最大的茶乡农家休闲村落群及茶文化休闲景区，成为杭州茶乡旅游区。

规划范围北起梅灵大道渡桥，包括梅竺渔村，总规划面积公顷。

规划将梅家坞旅游区分为若干个景观小区和条景观大道。

景观小区包括乡村茶文化旅游中心老村茶乡新农家休闲旅游区新村小牙坞自然茶园风光区天竺坞壶中天地休闲度假区等八大旅游区域。

新建成的梅灵大道由北向南贯穿景区，形成梅家坞个山坞个村落处岩壁山体及梅竺渔村的线多点的景点分布模式。

区域经济分析梅家坞经济发展模式有原来的产茶收入为主而变成目前的茶饮消费收入为主，截至年，杭州茶馆达到家不包括萧山余杭，仅年就新增家。

西湖风景区内茶座有近百家，西湖街道与产茶区有大小茶馆余家。

杭州茶馆业扮演了强力推动者的角色。

梅家坞区域内，茶馆等休闲娱乐消费成为梅家坞居民收入的主要来源。

并且旅游和休闲餐饮收入大大超过茶农茶叶收入。

梅家坞区域休闲市场发展现状梅家坞是龙井茶最正宗的产区，其知名度高较高梅家坞区域客流聚集，人气旺梅家坞休闲市场初步形成，并且日趋成熟车量增多，停车位紧张在梅灵路梅家坞地段，来休闲消费的人群大都是有车族，道路两旁边上总是停车排成长龙。

产品结构单，市场细分不足目前梅家坞区域的休闲市场主要以茶楼为主，另外有少量的旅馆。

两种业态分布凸显区域休闲市场的结构单。

整体趋于同质化从整个梅家坞休闲市场来看，档次以中低档为主，总体趋于同质化。

休闲市场的服务质量和卫生有待提高梅家坞休闲市场由于档次的中低档为主，为了减少不必要开支，服务人员的减少，质量的降低，卫生质量难以保证。

据每日商报调查，在梅家坞调查的家客容量在人以上的茶楼，厨房面积在平方米以上的只有四家在对其他家茶楼的调查中发现，玻璃杯和次性杯子并用的有家，占有家茶楼的厨房就将冷菜直接暴露在外，占每家茶楼的经营者均宣称自己的工作人员有健康证，但是因为种种客观原因无法出示。

这种卫生条件无法满足高档消费人群的消费需求，而高档次人群消费水平则是普通人的好多倍，因此抓住高档消费群体将会取得更好的收益。

农居改造房凸显先天不足，粗糙凌乱农居改造后，梅家坞休闲市场整体水平较之以前有很大的改观，风格多以明清时代的江南民居为主，但由于是旧房改造，先天不足，有些凌乱粗糙。

远看梅灵路两边沿街梅家坞茶楼等休闲场所，典型的明清仿古风格，这是民居改造的成果，但是距离道路较远的仍有许多民居没有改造，仍是现代的小农居，明清式农居与现代农居林立于起，显得凌乱。

从内部设计来看，基本装饰以农家风格为主，设计简单粗糙，精品化设计较少。

当然，由于式民居改造，中低档消费有此缺点也就不足为奇。

三项目定位目标市场定位本项目定位为梅家坞高档豪华会所。

梅家坞区域内休闲茶楼众多，普遍档次较低，而档次较高的休闲场所基本没有。

根据差异化竞争的原则，本项目应定位为高档豪华会所。

会所，最早从西方传入，最初的为俱乐部的意思，随着发展而逐渐完善，到如今，会所已经具备了休闲娱乐居住会客交友举行会议等众多特点。

另外，会所相对于般的的休娱乐闲场所更注重档次。

梅家坞优雅的自然环境适宜于建造会所，而在梅家坞建会所则可以区分开与茶楼休闲的档次。

目标消费人群分析本项目定位为梅家坞高档豪华的会所，因此目标客户为特定的成功人士，经济实力雄厚。

他们的消费心理具有以下特征喜欢休闲放松心情经常有些朋友聚会，聚会的人可能是有定社会地位的人士有时候时间紧张，在休闲时候带有定商务目的，他们所选择的休闲场所既要能提供配套服务又要比较幽静豪华而高档私密性，该类人不喜欢自己的事情为别人所知道休闲的多样化，此类人群在休闲的时候不仅仅时喝喝茶而要求有多样性的休闲服务服务挑剔，此类人群对服务的要求较高，般档次的服务他们不屑顾。

因此，要满足这部分人群的消费需求，本会所应集休闲娱乐会议餐饮聚会居住等多项功能于体。

产品定位本项目定位为梅家坞标志性休闲设施，同时将会提升梅家坞休闲市场整体档次。

目前，梅家坞茶文化休闲娱乐已经产生群体效应，但是休闲设施的档次的平民化，建筑布局给人凌乱的感觉，缺少标志性的休闲娱乐设施。

本项目的开发将为梅家坞的休闲市场注入新活力，并力争将本项目打造成为梅家坞标志性休闲设施，从而提升梅家坞休闲市场整体档次。

四建筑设计要求目前在国内掀起股返古浪潮，中式的会所别墅排屋特别受欢迎。

梅家坞众休闲设施基本为明清时代典型的江南民居为主。

如果本项目也采用明清时代江南民居为主的设计，则和梅家坞休闲设施趋于同质化如果采取西式的设计风格，则与梅家坞的整体文化古韵感格格不入。

因此，建议会所建筑风格以中国古式风格为主，同时发挥特色创新个性并柔和西方美学元素，