【BD-27】江苏吴中地产集团公司石湖之韵二期项目27页项目规划报告文档

针对商品房升级代换，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和苏州市已有部分收入较高的住房消费群体，户型规划以高档住宅，根据对苏州市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。

财务分析结果表明，项目经济效益可行。

主要技术经济指标石湖之韵二期项目主要技术经济指标见表。

，江苏吴中地产集团有限公司根据市场调查，决定将石湖之韵二期项目定位为高档住宅项目，以别墅类型为主。

石湖之韵二期项目与期项目主要不同是石湖越溪板块目前在开发和销售的住宅项目增多，改变了石湖之韵期销售是支独秀的状况，所以市场竞争更加激烈未经允许，请勿外传，位置优越，出行方便。

之隔，位于期项目的南面。

石湖之韵二期南面紧邻越溪路，东面是小石湖，核准通过，归档资料。

在石湖之韵期项目成功开发的基础上，江苏吴中集团决定继续开发石湖之韵二期，该项目与石湖之韵期项目仅路小区内部道路米湖岸线的别墅产品目前的销售量已经超过，根据调查，认购石湖之韵期的客户多以自住需求为主，客户看中的是这处的湖光山色和离尘不离城的便捷交通。

后，剩余房源面向社会推出。

目前，期项目中的多层住宅已基本售罄，而石湖之韵期中独占了石湖由于其优势的区位和优秀的品质，成为广大教职员工的置业的首选，受到致好评，目前该项目期多层住宅的预定人群多数由教师构成，在教师优惠认购之年初，石湖之韵期作为石湖上方山居住板块中的首个启动的住宅项目，率先面向国际教育园区的教师推出，并给与教师元平方米的优惠政策。

较，根据目前房地产市场现状与发展趋势，投资开发石湖之韵项目，该项目将作为吴中地产集团的升级换代之作。

浓厚，社区凸现文化的档次和品位。

江苏吴中集团经过认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比块不可多得的居住宝地。

目前，国际教育园区已有所院校进驻，这将使该小区的人文氛围和文化气息园，北靠公顷的上方山国家森林公园，东南面是公顷的石湖浩瀚水面，与南面的越溪城市副中心仅路之隔，随着越溪路的拓宽重建，该地块交通出行非常方便，距离东面的友新路高架越溪路入口仅米，是郁的江南水乡田园风光，使景区具备多种游憩功能的山水风景名胜区。

石湖之韵地块紧邻苏州国际教育根据苏州市政府所作的石湖景区规划，未来景区建设将充分发挥石湖景区的特色和优势，以自然山水为主体，以吴越史迹等人文景观为导线，强调人和自然的和谐共存营造的自然生态环境浓项目建设背景苏州石湖风景区面积达平方公里，属国家重点风景名胜区太湖风景名胜区十三景区之。

总论项目建设背景苏州石湖风景区面积达平方公里，属国家重点风景名胜区太湖风景名胜区十三景区之。

根据苏州市政府所作的石湖景区规划，未来景区建设将充分发挥石湖景区的特色和优势，以自然山水为主体，以吴越史迹等人文景观为导线，强调人和自然的和谐共存营造的自然生态环境浓郁的江南水乡田园风光，使景区具备多种游憩功能的山水风景名胜区。

石湖之韵地块紧邻苏州国际教育园，北靠公顷的上方山国家森林公园，东南面是公顷的石湖浩瀚水面，与南面的越溪城市副中心仅路之隔，随着越溪路的拓宽重建，该地块交通出行非常方便，距离东面的友新路高架越溪路入口仅米，是块不可多得的居住宝地。

目前，国际教育园区已有所院校进驻，这将使该小区的人文氛围和文化气息浓厚，社区凸现文化的档次和品位。

江苏吴中集团经过认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前房地产市场现状与发展趋势，投资开发石湖之韵项目，该项目将作为吴中地产集团的升级换代之作。

年初，石湖之韵期作为石湖上方山居住板块中的首个启动的住宅项目，率先面向国际教育园区的教师推出，并给与教师元平方米的优惠政策。

由于其优势的区位和优秀的品质，成为广大教职员工的置业的首选，受到致好评，目前该项目期多层住宅的预定人群多数由教师构成，在教师优惠认购之后，剩余房源面向社会推出。

目前，期项目中的多层住宅已基本售罄，而石湖之韵期中独占了石湖米湖岸线的别墅产品目前的销售量已经超过，根据调查，认购石湖之韵期的客户多以自住需求为主，客户看中的是这处的湖光山色和离尘不离城的便捷交通。

在石湖之韵期项目成功开发的基础上，江苏吴中集团决定继续开发石湖之韵二期，该项目与石湖之韵期项目仅路小区内部道路之隔，位于期项目的南面。

石湖之韵二期南面紧邻越溪路，东面是小石湖，核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，位置优越，出行方便。

石湖之韵二期项目与期项目主要不同是石湖越溪板块目前在开发和销售的住宅项目增多，改变了石湖之韵期销售是支独秀的状况，所以市场竞争更加激烈，江苏吴中地产集团有限公司根据市场调查，决定将石湖之韵二期项目定位为高档住宅项目，以别墅类型为主。

目前该项目初步方案设计已经完成，石湖之韵二期项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案已经相继展开。

项目概况工程概况石湖之韵二期项目按功能分区大致分为叠加别墅住宅区，联排别墅住宅区，双拼别墅住宅区，公建配套区。

总占地面积平方米规划建筑总面积平方米，其中叠加别墅建筑面积平方米幢联排别墅建筑面积平方米幢双拼别墅建筑面积平方米幢公建配套区建筑面积平方米包括邻里中心，幼儿园，门卫，配电间，物业管理用房。

小区总户数户其中叠加别墅户联排别墅户双拼别墅户。

小区内规划停车位个，临时停车位个。

容积率，绿地率。

该项目的住宅小区属于中高档次。

开发企业概况江苏吴中地产集团有限公司原江苏吴中东吴产业开发有限公司成立于九九二年八月，隶属江苏吴中集团，是苏州较早从事房地产开发建设的专业公司之，现为具有国家房地产综合开发级资质的大型房产开发集团企业。

公司已连续多年荣获银行信用等级企业，并通过了质量管理体系认证。

年，公司又荣获苏州市房地产开发综合实力强和江苏省房地产业综合实力强的授牌，并进入江苏省强的前十名排名第八。

公司坚持走品牌经营的道路，精心打造品牌项目，获得了许多国家级部级省级等优秀工程奖项。

公司已获得的主要奖项如下扬州凯运天地项目国家康居示范工程奖，年度江苏省优秀住宅金奖嘉兴江南太阳城项目国家健康住宅苏州胥香园项目苏州市首个健康住宅小区，江苏省首个健康住宅小区，国家健康住宅，江苏省优秀住宅金奖金澄明珠项目江苏省优秀住宅银奖。

资金来源本项目建设资金基本以自筹为主，不足投资主要通过预付房款解决，另有少量贷款。

可行性研究报告编制依据苏州东吴建筑设计院石湖之韵二期项目初步规划方案石湖之韵地块地质勘探资料国家计委建设项目经济评价方法与参数第二版建设部房地产开发项目经济评价方法。

可行性研究报告研究内容根据石湖之韵二期项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。

研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，建设资金以自有资金为主，只有少部分贷款贷款万元，现场建设条件具备。

针对商品房升级代换，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和苏州市已有部分收入较高的住房消费群体，户型规划以高档住宅，根据对苏州市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。

财务分析结果表明，项目经济效益可行。

主要技术经济指标石湖之韵二期项目主要技术经济指标见表。

表石湖之韵二期项目主要技术经济指标序号项目名称单位指标小区规划总用地平方米总建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米公共建筑面积平方米户均面积叠加式平方米联排式平方米双拼式平方米停车位辆临时停车位辆绿化率容积率建设投资万元每平方米建设投资元投资利润率全部投资内部收益率税前全部投资净现值税前万元全部投资投资回收期税前期二市场分析和产品定位苏州市房地产和住宅市场分析近五年，我市房地产市场繁荣活跃，二级市场联动发展，开发力度加大，投资规模扩大，市场房价飙升，运行态势良好。

房地产业得到长足发展，产业作用日益显现，地位日趋增强，成为推动投资的着力点，扩大内需促进消费的新亮点，拉动经济的新增长点。

年苏州房地产发展态势房地产投资投资规模创新高增幅落差大。

在国家宏观政策向好，全市经济持续快速发展城市建设日新月异居民生活不断提高的大环境下，我市房地产市场呈现出规模增速度快起伏大的发展态势。

年年均房地产开发投资额增长达到，其间三年出现超常规发展，年分别增长和，继年实施宏观调控后，年国家又采取系列房地产新政措施，投资增幅逐月明显回落，全年增长，比年回落个百分点。

与此同时，投资规模也得到有效控制，但由于投资的惯性作用影响，投资完成额再创新高，年苏州房地产投资达到亿元，在全国个大城市中位于第七。

见图。

图年苏州房地产开发投资额与增幅投资比重上升产业地位凸现。

苏州的房地产开发投资额在全社会固定资产投资尤其是服务业中所占比重不断上升。

年全市房地产投资占全社会投资的比重为，占服务业投资比重为，处于历史的最高位，比年分别提升了和个百分点。

从行业投向情况看，我市的房地产业投资为除制造业投资外的第二大行业，服务业中的第大行业，对拉动服务业投资乃至全社会固定资产投资起到了积极而又重大的影响，产业地位凸现。

投资结构较合理区域协调发展。

房地产市场经过多年的洗礼渐趋成熟，企业开发紧紧围绕市场需求，投资的结构渐趋合理，形成了以住宅为主商务为辅的投资格局。

年期间，全市住宅投资年均增长，略高于房地产投资增长水平而商用房办公楼等商务房亦占定比例，与城市发展市场需求相适应。

随着交通等基础设施建设的推进，苏州市区房地产迅速崛起，房地产开发改以前中心城区为重心的格局，形成了以市区为龙头，各县市联动的特点，年，苏州个市的房地产投资额达到亿元，占总投资的，比九五时期上升了个百分点