万元投资利润率投资利税率第四节研究结论海口新外滩复兴城项目是海南复兴房地产开发有限公司与海南佳贸实业有限公司共同筹资兴建的独具行业特色具有流服务水平的集餐饮购物健身娱乐文化休闲旅游观光商务服务会议中心等为体的多功能综合性大型滨海商业服务建筑群。项目的建设为海南省乃至海口市打造驰名旅游城市增添了新亮点，同时将成为海口市世纪大桥和万绿园带又道亮丽的风景。项目二期工程总投资万元，业主自筹万元，拟向银行申请中长期借款万元。元。其中自筹资金万元，申请银行固定资产贷款万元，其他方式融资万元。二期工程包括功能区，即国际影院和娱乐中心，建筑面积。项目期工程总投资万乐中心。本项目分两期建设，期工程包括功能区及广场建设，建筑面积位于建筑群的东部，区处于复兴小街，是各类风味餐饮美食街区处于复兴正街，是纯粹的商业区区位于建筑群西部，主要是濒海西式餐饮酒吧各类文化设施和精品购物区区位于建筑群的南部，是国际影院和娱五个功能区。区位于建筑群的北部，有家品牌餐饮茶房豪华会所和办公区区和区地下室建筑面积。本项目建筑群总体平面布臵，按其功能布局，划分为本项目占地面积约亩，本项目总建筑面积，其中地上建筑面积四项目概况本项目位于海口市世纪广场与万绿园之间，世纪大桥西侧，西北面向大海，地理位臵十分优越。于年斥资余万元承建海口市滨海东路的道路改造工程，于年月日破土动工，已于年月实现局部通车，目前道路改造的配套项目路灯园林交通设施正处于紧张施工中。家领导人，得到海南省政府三亚市政府及市民的首肯，有力改善了三亚的城市形象和旅游经济环境。公司名的府南河南河畔的彩虹花园被评为年度成都市优质形象工程和十大风云楼盘公司承建的三亚白鹭公园为三亚市最大的市政公园，占地万平方米，总投资万元，先后接待过李鹏李瑞环等党和国南三亚等地投资开发，累计开发总用地面积超过万平方米，工程优良率。其中，位于成都市著人，全资及关联公司家。公司于年开始涉足房地产开发，并先后在四川成都河南南阳海司等，是家以房地产为主营业务兼涉市政基础设施建设工程监理等的大型民营企业集团。拥有员工复兴城项目二项目建设单位海南复兴房地产开发有限公司海南佳贸实业有限公司三建设单位简介海南复兴企业集团，核心企业有海南复兴房地产开发有限公司海南佳贸实业有限公司和成都世通经济开发有限公核准通过，归档资料。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,总论第节项目基本概况项目名称海口新外滩复兴城项目二项目建设单位海南复兴房地产开发有限公司海南佳贸实业有限公司三建设单位简介海南复兴企业集团，核心企业有海南复兴房地产开发有限公司海南佳贸实业有限公司和成都世通经济开发有限公司等，是家以房地产为主营业务兼涉市政基础设施建设工程监理等的大型民营企业集团。拥有员工人，全资及关联公司家。公司于年开始涉足房地产开发，并先后在四川成都河南南阳海南三亚等地投资开发，累计开发总用地面积超过万平方米，工程优良率。其中，位于成都市著名的府南河南河畔的彩虹花园被评为年度成都市优质形象工程和十大风云楼盘公司承建的三亚白鹭公园为三亚市最大的市政公园，占地万平方米，总投资万元，先后接待过李鹏李瑞环等党和国家领导人，得到海南省政府三亚市政府及市民的首肯，有力改善了三亚的城市形象和旅游经济环境。公司于年斥资余万元承建海口市滨海东路的道路改造工程，于年月日破土动工，已于年月实现局部通车，目前道路改造的配套项目路灯园林交通设施正处于紧张施工中。四项目概况本项目位于海口市世纪广场与万绿园之间，世纪大桥西侧，西北面向大海，地理位臵十分优越。本项目占地面积约亩，本项目总建筑面积，其中地上建筑面积地下室建筑面积。本项目建筑群总体平面布臵，按其功能布局，划分为五个功能区。区位于建筑群的北部，有家品牌餐饮茶房豪华会所和办公区区和区位于建筑群的东部，区处于复兴小街，是各类风味餐饮美食街区处于复兴正街，是纯粹的商业区区位于建筑群西部，主要是濒海西式餐饮酒吧各类文化设施和精品购物区区位于建筑群的南部，是国际影院和娱乐中心。本项目分两期建设，期工程包括功能区及广场建设，建筑面积二期工程包括功能区，即国际影院和娱乐中心，建筑面积。项目期工程总投资万元。其中自筹资金万元，申请银行固定资产贷款万元，其他方式融资万元。项目二期工程总投资万元，业主自筹万元，拟向银行申请中长期借款万元。第二节研究依据与范围研究依据海南省咨询投资公司与海南复兴房地产开发有限公司签定的编制项目可行性研究报告合同书。建设单位提供的项目有关资料。现行建筑设计规范。现行建筑结构规范大全。现行建筑设备规范大全。投资项目可行性研究指南试用版。民用建筑设计通则。项目规划初步方案。二研究范围可行性研究报告的范围是项目建设背景及必要性市场分析与预测建设地点与建设条件建设内容及建设规模建设方案环境保护与节能项目组织机构与劳动定员投资估算与资金筹措项目进度安排财务分析与评价等。第三节技术经济指标海口新外滩复兴城期工程商业步行街主要技术经济指标主要技术经济指标表项目期总建筑面积总投资万元申请固定资产贷款万元全部投资税后内部收益率全部投资静态回收期税后个月全部投资财务净现值税后，万元投资利润率投资利税率二海口新外滩复兴城二期工程国际步行街主要技术经济指标主要技术经济指标表项目二期总建筑面积总投资万元其中固定资产万元建设期利息万元流动资金万元申请固定资产贷款万元全部投资税后内部收益率全部投资静态回收期税后年全部投资财务净现值税后，万元投资利润率投资利税率第四节研究结论海口新外滩复兴城项目是海南复兴房地产开发有限公司与海南佳贸实业有限公司共同筹资兴建的独具行业特色具有流服务水平的集餐饮购物健身娱乐文化休闲旅游观光商务服务会议中心等为体的多功能综合性大型滨海商业服务建筑群。项目的建设为海南省乃至海口市打造驰名旅游城市增添了新亮点，同时将成为海口市世纪大桥和万绿园带又道亮丽的风景。项目的建设符合海南省投资发展方向，符合行业发展趋势和旅游产品的需求，符合海口市城市发展规划的要求。项目对海南省特别是海口市第三产业及旅游业的进步发展将起到积极的促进作用，为海南经济发展做出贡献。项目具有可观的经济和社会效益，项目的建设是必要的。经测算，项目期工程总投资万元，全部投资财务内部收益率为税后，静态投资回收期个月，投资利润率，投资利税率。项目二期工程总投资万元，项目建成投入使用后，全部投资财务内部收益率为税后，静态投资回收期年，投资利润率，投资利税率。综上所述，海口新外滩复兴城项目建成后将具有较好的经济效益和良好的社会效益，是个十分可行的项目。第二章项目建设的背景及必要性第节项目建设的背景自十三届四中全会以来，中国国民经济持续平均以的速度递增，预计今明两年仍将保持的速度。十六大和十届人大之后，根据党中央和国务院提出的建设全面小康社会的发展目标，海南省面临着难得的历史发展机遇。继海南省政府提出省两地经济社会发展战略之后，最近在我省召开的农村工作会议上省委提出要把海南建成中华民族的四季花园和全国人民的度假村的发展目标。旅游业以及与此有关的商业服务业的定位越来明确。大力发展旅游业以及与旅游相关的其它产业，乃是海南省产业结构调整中的重中之重。海口市是海南省会城市，也是海南省政治经济文化中心。要大力发展旅游业，海口市首当其冲，理应率先垂范，把自身建设成为海南省旅游业中心旅游大市，带动全省旅游业的发展，乃至带动全省经济的发展。但就海口市目前的现状，相对于成为个旅游经济名城尚存大的距离。据统计资料显示年至年三年间，全省全年接待旅游人数平均以的速度递增，年接待旅游人数达到万人次。但全省旅游消费呈现头热三亚的不均衡态势。海口的旅游业旺丁不旺财，众多游客只把海口当作中转站，而非旅游目的地。据年统计，平均每位游客在海口停留的时间仅为天，每人每天消费含住宿仅为元。主要原因是海口市景点少，休闲场所和配套服务设施匮乏。文化商业旅游也无特色无大的旅游逗留价值。究其深层次的原因，在于海口市城市规划和经营显得平庸而缺乏特色。论城市面貌，地处南方城市却无南国韵味论商业文化品味，比之北京王府井上海南京路又逊色甚远论椰风海韵，又远不及三亚。无怪乎众多游客游完三亚就登上返程。城市经营与产业支持间的定位错失，使海口市只能如是而已。从商业的角度看，存在的问题也不少。诸如商业网点建设缺乏统筹规划。海口市商业网点的规划工作滞后，城市商业网点建设布局不甚合理。些新区和城乡结合部商业网点发展不够，群众购物不方便而些热点地段网点过于集中，彼此竞争激烈，不利于商业总体健康发展。商业企业核心竞争力不强。海口市的许多商业企业规模普遍偏小，实力弱，管理手段管理技术管理水平落后，经济效益低。而且绝大多数企业市场定位不准，经营方式类同，不适应市场经济发展的要求。特别是入世以后，商业企业缺乏核心竞争力的问题愈显突出。从总量来说，海口市商业企业偏饱和，处于种无特色无品味同质化低层面的竞争状态。多属于社群商业，小而全简而陋，经营成本高业态规模小，又多集中在老商区，有几个象样的商家，诸如第百货嘉华城市花园和中央商城，虽在规模上说得过去，但多固守已经过时百货业经营模式，或者存在着位臵缺陷，或者存在着不能较好的延留游客的社区性和周边环境上的弱点等等，以致经营业绩平平。因此可以说，这种饱和是种结构性饱和，低层面的饱和，也为海口市商业服务业提出了上层次上水平，从经营理念到市场定位到商业运作都需要提升的新课题。旅游业是世纪的朝阳产业，是海南省海口市的支柱产业。为了适应海南省经济社会的发展，适应大海口建设，海口市政府提出建造滨海世纪旅游观光带的新构想。随之而来的必然要带动对海口市旅游业商业服务业的新轮改造和提升，在