【BD-55】绍兴房地产目项目55页项目可研报告范本.doc文档

二投资的必要性镜湖新区板块是在市政府明确规划发展前景前提下逐步发展起来的个新兴板块，从目前区域内在售楼盘的分布情况来看，目前镜湖新区板块主要指沿解放北路两侧开发的大滩区块，该区块尽管开发时间较短，但是由于众多品牌房产公司的进驻高档楼盘的开发以及与老市中心直线距离近等原因在短时间内已经成为目前绍兴高价房的聚集地，是近阶段房地产市场的焦点板块。

随着绍兴市民生活水平的提高，对居住环境的提出越来越高的要求。

建设产业政策。

项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场需求。

面积二项目可行性研究结论本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设规模与内容项目主要技术经济指标建设地点绍兴镜湖新区洋江西路规划总用地面积容积率建筑密度建筑高度米建筑总高度米绿地率不少于地下室建设规模及功能，工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价，银行贷款评价等。

六项目有关市场需求调查分析和预测资料等五可行性研究报告研究范围研究范围主要包括住宅市场分析及营销战略，经济评价方法政府主管部门批准的资源报告国土开发规划交通路网规划和工业基地规划有关的经济法规及工程技术方面法规标准和规范等政府主管部门规定用于项目评价的参数和指标。

研究报告编制依据国家计委建设部建设项目经济评价方法与参数建设部房地产开发项目研究报告编制过程严格按照建设部省建设厅市建设局国土资源局等相关政府部门文件。

四可行性三承担可行性研究工作单位及相关成员项目的可行性研究工作由开发商海星置业有限公司承担并享有最终解释权，可行性项目的基本概况项目位于绍兴市镜湖新区洋江西路，经绍兴市规划国土局批准，用地性质为居住商业办公。

营业执照，注册资本万元，公司坚持以市场为导向，开发为重点，经营为龙头，质量为根本的开发理念和经营方针，尊崇诚信品质责任拼搏的企业精神，全力打造海星品牌。

开发商简介绍兴海星置业有限公司系由股东海亮地产近控股集团有限公司浙江巨星控股集团有限公司共同出资组建的股份制有限责任公司，于是年月日取得绍兴市工商行政管理局核发的企业法人设地点绍兴市镜湖新区洋江西路建设单位绍兴海星置业有限公司企业性质有限责任公司经营范围房地产开发经营注册资金万元法人代表张铮地址绍兴市镜湖新区东浦镇炬星村联系方式项目的开发带来不可多得的机遇。

二建设项目基本概况项目名称绍兴镜湖新区洋江西路号地块建置业有限公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前房地产市场现状与发展趋势，选择在镜湖新区洋江西路号地块投资建设精品住宅小区，结合项目地块处于镜湖城市湿地公园的优越条件为开发建设项目前言拟建设投资的绍兴镜湖新区洋江西路号地块项目通过对政策市场以及行业等基础参数的剖析，结合对项目地理特征文化内涵等相关元素的解读，海星第部分项目简介第部分项目简介项目建设概况开发建设项目前言拟建设投资的绍兴镜湖新区洋江西路号地块项目通过对政策市场以及行业等基础参数的剖析，结合对项目地理特征文化内涵等相关元素的解读，海星置业有限公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前房地产市场现状与发展趋势，选择在镜湖新区洋江西路号地块投资建设精品住宅小区，结合项目地块处于镜湖城市湿地公园的优越条件为项目的开发带来不可多得的机遇。

二建设项目基本概况项目名称绍兴镜湖新区洋江西路号地块建设地点绍兴市镜湖新区洋江西路建设单位绍兴海星置业有限公司企业性质有限责任公司经营范围房地产开发经营注册资金万元法人代表张铮地址绍兴市镜湖新区东浦镇炬星村联系方式开发商简介绍兴海星置业有限公司系由股东海亮地产近控股集团有限公司浙江巨星控股集团有限公司共同出资组建的股份制有限责任公司，于是年月日取得绍兴市工商行政管理局核发的企业法人营业执照，注册资本万元，公司坚持以市场为导向，开发为重点，经营为龙头，质量为根本的开发理念和经营方针，尊崇诚信品质责任拼搏的企业精神，全力打造海星品牌。

项目的基本概况项目位于绍兴市镜湖新区洋江西路，经绍兴市规划国土局批准，用地性质为居住商业办公。

三承担可行性研究工作单位及相关成员项目的可行性研究工作由开发商海星置业有限公司承担并享有最终解释权，可行性研究报告编制过程严格按照建设部省建设厅市建设局国土资源局等相关政府部门文件。

四可行性研究报告编制依据国家计委建设部建设项目经济评价方法与参数建设部房地产开发项目经济评价方法政府主管部门批准的资源报告国土开发规划交通路网规划和工业基地规划有关的经济法规及工程技术方面法规标准和规范等政府主管部门规定用于项目评价的参数和指标。

有关市场需求调查分析和预测资料等五可行性研究报告研究范围研究范围主要包括住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价，银行贷款评价等。

六项目建设规模与内容项目主要技术经济指标建设地点绍兴镜湖新区洋江西路规划总用地面积容积率建筑密度建筑高度米建筑总高度米绿地率不少于地下室面积二项目可行性研究结论本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策。

项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场需求。

从财务分析结果表明，本项目在计算期内预计经营收入万元，开发总投资万元，可获得投资利润万元，投资收益率为，缴纳所得税万元，扣除所得税后净利润为万元，项目盈利能力很强本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面看亦充分具备可行性。

项目综合评价结论本项目具有良好的经济效益社会效益和环境效益，本项目可行。

第二部分项目背景和发展概况项目建设背景年，绍兴大城市发展战略纲要出台，确定了越城柯桥袍江三大组团和镜湖城市绿心的大城市格局。

年市政府确定了越州新城建设的发展目标和总体框架。

这对于加快建成绍兴大城市，扩大城市规模，强化中心城市功能，构筑区域竞争新高地，都将起到积极的作用。

越州新城是指在越城柯桥袍江三大组团和镜湖新区的中间地带，建设个融合各个组团的紧密型现代化新城区，将绍兴分散的几个组团连在起。

从起的十余年时间，绍兴经历了从局促空间突围进而东扩北进最终兴建越州新城这样个演进的历程。

绍兴大城市发展战略纲要，明确提出精心规划建设城市绿心与市行政中心并首次正式将镜湖新区功能定位为生态功能调节区城市休闲娱乐区水上旅游观光区和行政管理中心区。

二投资的必要性镜湖新区板块是在市政府明确规划发展前景前提下逐步发展起来的个新兴板块，从目前区域内在售楼盘的分布情况来看，目前镜湖新区板块主要指沿解放北路两侧开发的大滩区块，该区块尽管开发时间较短，但是由于众多品牌房产公司的进驻高档楼盘的开发以及与老市中心直线距离近等原因在短时间内已经成为目前绍兴高价房的聚集地，是近阶段房地产市场的焦点板块。

随着绍兴市民生活水平的提高，对居住环境的提出越来越高的要求。

市场迫切需要符合现代生活的高端住宅，该项目的投资开发必然能产生很好的社会效益和经济效益。

第三部分市场投资环境和市场研究绍兴市区房地产业发展历程绍兴市区房地产业是从八十年代中期开始发展起来的，到目前为止，走过了起步崛起调整高速发展再次调整逐步繁荣这样六个阶段起步阶段年，约年。

年月，诞生了绍兴市第家房地产开发公司中国房地产集团公司绍兴分公司，同年又相继成立了市房地产开发公司和市房地产经营公司，这标志着市区乃至全市房地产业的正式起步。

随后，由于全国经济建设热潮的兴起，市区相继又有建设房产信托房产塔山房产城区房产等公司成立。

迅速崛起阶段年，约年。

上世纪九十年代初，绍兴市政府决定开发建设中兴路和拓宽胜利东路，加上年邓小平南巡讲话发表以后，绍兴市又启动了城东绍兴经济开发区的建设，这给市区房地产业带来了新的发展机遇。

仅年和年，市区就冒出了家房地产企业，开发了如鹤池苑等代表性房产。

到年，市区房地产投资达到了亿元，比上年增长了倍多。

调整阶段年，约年。

由于前两年房地产开发过热，给市区的房地产发展留下了些隐患，加上国家实行宏观调控，市区房地产开发投资迅速下滑，从年到年，基本维持在亿元这水平，同比增幅在低位徘徊不前，房地产业发展处于低迷状态。

高速发展阶段年，约年。

三个原因促成了市区房地产业的迅速复苏并进而转入高速发展时期。

是年，随着政府机关住房制度改革的开始实行即停止实物分房，实行货币分配，市区住房制度改革进入了实质性阶段，有好大部分单位，为搭上房改末班车，纷纷突击购房分房二是当时我国为应对亚洲金融危机，而采取了积极的财政政策，发行特别国债，定向用于基础设施建设，其中包括用于经济适用住宅建设三是在九十年代中后期逐步兴起的私营房地产企业，也对市区房地产业起了推波助澜的作用。

这阶段，市区先后开发了以快阁苑龙洲花园环城河整治城市广场袍江工业区房地产为代表的建设项目，使市区房地产业再次步入高速发展阶段，呈现出异常繁荣的景象。

其中前四年是投资高速增长期，年年，市区房地产投资额年平均增长速度达到虽然年后，房地产投资增幅有所回落，但商品房住宅销售势头依然旺盛，从年，市区房地产实际销售面积年平均增长了，其中年的销售面积达到了万平方米，超过了年年这四年的销售面积总和。

调控调整阶段年，约年。

年开始，国家为了遏止略有抬头的全国性的房地产泡沫现象，陆续推出了以规范房地产市场和稳定房地产价格为主要目标的宏观调控政策，绍兴市区房地产市场在调控政策的影响下迅速降温，房地产企业经营压力明显增加，销售速度明显减缓，而投资开发速度也明显趋缓。

逐步繁荣阶段年至今。

年伴随全国房地产市场的持续走强，绍兴房地产市场也开始走进了全面繁荣的时代，开发区域从原来的越城区发展为城东开发区迪荡新城板快城南老城区板快会嵇山高端别墅区板块火车站北大滩高端公寓板块袍江新城板块柯桥商住板块以及滨海商贸板