【BD-56】绵阳芙蓉汉城项目56页项目可研报告模板.doc文档

④价格策略住宅售价按照成本价平推，依靠商业用房赚取利润整个项目价格采取低开高走手法，第期作为市场测试，住宅均价定在元平米左右，商铺均价定在元平米左右楼均价元平米，二楼均价元平米第二期和第三期逐步攀升总体来看住宅均价定在元平米左右，商铺均价定在元平米左右资金运营启动资金筹划宅面向绵阳市及周边市县，具有高收入，具有追求高尚生活生活品质意识和具有购买固定资产用于保值的中老年群体。

三项目定位住未经允许，请勿外传，价元平米以上，总价万元以上，加外来购房群体需求有套。

况有的家庭户未来年内有购房打算，加外来购房群体需求有套其中有的消费者户准备购买中高档商品房单核准通过，归档资料。

商业形态还没有成型。

绵阳城市辖区内有万户万人，未来两年内绵阳市商品房市场需求情年销售价格表物业类型多层高层营业办公用房平均售价元商业地产开发围绕城市传统商业中心开发，由于绵阳大型中高档住宅小区尚未形成规模，社区型绵阳年月房屋成交面积与其年同期相比增长。

年商品房总的上市量面积万平方米总销售面积万平方米，其中中高档商品房占外来购房比例约占左右。

二绵阳商品房地产简况。

土地报建税费等方面的政策，政府同意给予优惠。

地块规划设计条件规定，用地性质为商贸居住用地，以商贸为主建筑高度以多层低层为主，临道层，其余层容积率绿地率以上建筑形式色彩雕塑小品以汉文化为主要内涵进行设计本项目由黄学玖市长亲自负责。

根据紧邻环路东段，向西南可通过东方红大桥和涪江三桥直接进入市区。

元亩之间。

周边景观有芙蓉溪富乐山公园李杜祠绵阳市博物馆。

土地净地价含出让金报建规费及所有税费控制在万元亩代征地争取免费，估计目前该地块的市场价大概在万总占地面积亩，其中净地面积亩，代征地亩，有余亩已经拆迁完毕政府承诺年月底完成全部剩余拆迁。

报告概述报告概述项目背景总占地面积亩，其中净地面积亩，代征地亩，有余亩已经拆迁完毕政府承诺年月底完成全部剩余拆迁。

土地净地价含出让金报建规费及所有税费控制在万元亩代征地争取免费，估计目前该地块的市场价大概在万元亩之间。

周边景观有芙蓉溪富乐山公园李杜祠绵阳市博物馆。

紧邻环路东段，向西南可通过东方红大桥和涪江三桥直接进入市区。

本项目由黄学玖市长亲自负责。

根据地块规划设计条件规定，用地性质为商贸居住用地，以商贸为主建筑高度以多层低层为主，临道层，其余层容积率绿地率以上建筑形式色彩雕塑小品以汉文化为主要内涵进行设计。

土地报建税费等方面的政策，政府同意给予优惠。

二绵阳商品房地产简况年商品房总的上市量面积万平方米总销售面积万平方米，其中中高档商品房占外来购房比例约占左右。

绵阳年月房屋成交面积与其年同期相比增长。

年销售价格表物业类型多层高层营业办公用房平均售价元商业地产开发围绕城市传统商业中心开发，由于绵阳大型中高档住宅小区尚未形成规模，社区型商业形态还没有成型。

绵阳城市辖区内有万户万人，未来两年内绵阳市商品房市场需求情况有的家庭户未来年内有购房打算，加外来购房群体需求有套其中有的消费者户准备购买中高档商品房单核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，价元平米以上，总价万元以上，加外来购房群体需求有套。

三项目定位住宅面向绵阳市及周边市县，具有高收入，具有追求高尚生活生活品质意识和具有购买固定资产用于保值的中老年群体。

以居住功能为主，层公寓，总建筑面积万平米。

商业面向绵阳及周边市县有投资旅游文化产业和特色餐饮娱乐休闲，自有资产相对雄厚的中小私有企业主或具有房产投资意识且有定投资实力的群体。

商业用房以旅游文化商业形态为主，社区商业形态为辅，水景商业街层商业综合经营楼和临街商铺相结合，总建筑面积万平米。

四市场状况市场容量调查显示，在户年内购买中高档商品房购房者中，要购买汉城项目的购房者户数为户。

芙蓉汉城与目标消费群体需求重合分析芙蓉汉城项目所提供的产品至少在心理单价总价档次建筑风格商业街形式环境物业管理品位需求等个方面与消费者需求能较好的重合。

五运作思路规划设计从芙蓉溪建坝引水进入小区形成自然水系景观，依靠小区内部河流将私家住宅与商业用房公众广场自然分隔开，相对，本小区分为个住宅区个商业区个广场住宅类似现代川西民居风格，商业房类似芙蓉古城。

主要经济技术指标总建筑面积，其中住宅商业用房会所地下车库总户数户容积率绿化及道路水渠覆盖系数停车位个建筑结构住宅为层砖混结构，主力户型平方米。

开发工期开发时间年月年月，共三年，分四期开发，首期预计开发亩，开发面积住宅约商业用房广场。

成本控制砖混住宅单位成本为元商业用房成本为元。

总投资成本为亿元，其中可销售房产成本亿元，非销售房产成本亿元。

营销策划品牌策略充分利用置信宏信房产的企业品牌效应和芙蓉古城的品牌优势，塑造绵阳房地产界第品牌，与芙蓉古城形成姊妹品牌。

大营销策略走大旅游产业营销，借助政府的力量，联袂政府文化局富乐山公园进行大营销，借助推广旅游文化产业推动商业地产开发。

实现体验式营销，提前修建芙蓉桥蓄水坝和两个市政广场，为体验式营销提供硬件设施，借鉴芙蓉古城意境区推广方式，开展丰富多采的文化娱乐活动。

④价格策略住宅售价按照成本价平推，依靠商业用房赚取利润整个项目价格采取低开高走手法，第期作为市场测试，住宅均价定在元平米左右，商铺均价定在元平米左右楼均价元平米，二楼均价元平米第二期和第三期逐步攀升总体来看住宅均价定在元平米左右，商铺均价定在元平米左右资金运营启动资金筹划年月年月第部分由公司向成都的主办银行中国银行武候支行申请流动资金贷款万元，期限年，从年月年月期开盘第二部分年月取得第块国土使用证亩，可以此做为抵押，向中行绵阳支行申请流动资金贷款万元。

第三部分预备金沙二期的销售回款，在年底预计可沉淀约万元亿元开盘前的资金筹划年月年月预计在年月前支付完全部的土地款亩万元万元。

在年月期间要支付约万元的土地款和万元的前期项目启动资金。

资金回笼计划年预售收入亿元年预售收入亿元年预售收入亿元年预售收入亿元开发机构不在绵阳当地注册项目公司或分支机构，成立芙蓉汉城项目部负责此项目的全程开发与营销执行工作，隶属宏信公司股东会董事会总经理领导和管理项目部设总负责人名，由何亚川先生担任，下设七个职能部门技术部工程预算部工程管理部销售部策划部财务部企业管理部各职能部门的日常管理工作由项目部总负责人负责，同时接受宏信公司对口职能部门的指导监督与检查，工作向宏信公司对口职能部门报备。

项目初期，所有项目职能部门主管财务会计出纳行政助理等岗位由宏信公司从成都总部指派人员担任，其余岗位在当地招聘雇用。

六项目分析品牌优势政策优势地段优势环境优势文化优势旅游优势资源整合优势经营整合优势。

社会关系网不健全，目前的人力资源队伍没有实战的管理经验，销售价格偏低，相对而言地理位置有点偏远。

绵阳市科技城建设发展很快，而绵阳目前没有能满足高层次住房消费需求的房产项目，游仙区商品房的成功开发，已经改变了区位弱势。

中高档住宅市场需求总量偏低，宅基地政策对中高端客户存在分流。

七风险测试风险评估本公司的现行方案，特别是住宅方案是否被当地市政府及职能部门完全接受，能否如继往地赢得政府的支持，这是本项目首要风险。

市场需求容量有限，市场需求量偏小，这是本项目第二大风险。

商业用房的规模控制及业态形式的引导是否成功，是本项目第三大风险。

成本控制是否成功合理是本项目第四大风险。

人力资源水平不甚理想是本项目第五大风险。

二价格风险测试售价的灵敏度是最高的，因此提高利润的关键仍然是提高售价。

砖混结构住宅销售均价每提高，可增加利润。

而框架的定价不符合此经济原则，定价要达到盈亏平衡点的话，应达到元平方米。

铺面的单价敏感度分析铺面的灵敏度显然低于铺面和总的水平。

但铺面利润对总的利润的贡献率达到了。

八项目开发效应社会效益促进绵阳市商品房地产开发水平提高同时带动绵阳博物馆富乐山芙蓉汉城旅游产业带的发展。

本项目成功开发将会为置信实业异地开发和大型商业地产开发积累经验，促进置信实业和芙蓉古城的品牌的提升，为成都置信走向四川置信乃至走向中国置信作出贡献。

本项目成功开发将会加快宏信房产成长的步伐。

二经济效益可销售房产收益亿元可销售房产成本亿元可销售房产利润亿元可销售房产利润率固定资产成本亿元项目总现金利润亿元项目总利润率九结论在满足了我公司提出的基本条件的基础上，本项目运作是可行的。

住宅开发总体上比较乐观，开发节奏上要谨慎商业用房首先要控制开发总量，开发节奏要有效调控。

联合政府媒体进行引导开发特色餐饮旅游类商业形态。

项目背景第节项目开发微观环境历史沿革风格确定毗邻东汉的汉平阳府君阙和绵阳博物馆，故提出了开发汉城街的开发设想。

并成立了专门的越王楼芙蓉汉城开发建设办公室，制订了绵阳市三国蜀汉城地块规划设计条件。

早在前任书记冯崇泰就提出了开发思路，现任市长亲自负责，先后与多家企业商谈，但方案都不甚理想。

介入时机年月成都西博会期间，游仙区副书记邹若力参观我芙蓉古城意境区后，认为我们与他们的思路不谋而合，随通过绵阳市经合办邀请我公司应标。