【BD-16】花园商业中心项目16页可行性报告.doc文档

例如龙华的华润万家广场东莞南城沃尔玛商圈布吉新佳广场等等，都是由于该超市卖场的进驻从而带旺了整个项目。

超市区水次等任何个角度去发挥，都能找到相应主题。

然后以该主题为核心以及规则，展开经营。

合专业性商业模式。

主题性商业模式主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档行业的发展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈利空间。

针对本项目的商铺所处商圈分析，适这类商业模式的优势就在于针对性强，专业化程度高。

业性商业模式这类型商业以行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的种特定需求，尤其是个性化异质化的心理诉求。

专三商业模式分析就目前的商业模式来看，主要有三种是专业性商业模式，二是主题性商业模式，三是综合性商业模式。

通过以上优劣比较可以看出本项目具有较强的综合性优势，只要通过合理的具有针对性的形象包装和理念引导，将成为松岗的标志性地产项目，其社会效益和经济效益都能得到极大的体现。

仍是未来商住楼商业发展的主要趋势。

项目威胁消费和投资理念的引导是决定项目成功的关键结论项目机会城市发展形象提升和投资软件环境改善是政府大力提倡和重点支持方向综合性商业模式即购物休闲通吃，衣食住行条龙服务功能逐步完善，具有强大竞争力项目劣势现本项目周边多为厂区，商业氛围不是很浓项目商铺主要为内铺，需要具有大部分商铺已经投资经营才可以带动人气。

项目优势地处大道交汇处，地理位置显赫距松岗商业中心旺地不到公里，发展潜力巨大整体规模较大设计现代配套项目分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。

，但是距离松岗商业中心不到公里，而且项目周边发展速度比较快，所以本项目也是有很大优势所在的。

，现在正在对裙楼商铺进行统分析，定位。

二项目的优劣势分析虽然本项目地段位置周边目前不是很旺项目基本概况项目位于深圳市投资建设，由多幢高层住宅组成，住宅下三层为商业物业及条商业街，现在正在对裙楼商铺进行统分析，定位。

二项目的优劣势分析虽然本项目地段位置周边目前不是很旺，但是距离松岗商业中心不到公里，而且项目周边发展速度比较快，所以本项目也是有很大优势所在的。

只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。

项目分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目优势地处大道交汇处，地理位置显赫距松岗商业中心旺地不到公里，发展潜力巨大整体规模较大设计现代配套功能逐步完善，具有强大竞争力项目劣势现本项目周边多为厂区，商业氛围不是很浓项目商铺主要为内铺，需要具有大部分商铺已经投资经营才可以带动人气。

项目机会城市发展形象提升和投资软件环境改善是政府大力提倡和重点支持方向综合性商业模式即购物休闲通吃，衣食住行条龙服务仍是未来商住楼商业发展的主要趋势。

项目威胁消费和投资理念的引导是决定项目成功的关键结论通过以上优劣比较可以看出本项目具有较强的综合性优势，只要通过合理的具有针对性的形象包装和理念引导，将成为松岗的标志性地产项目，其社会效益和经济效益都能得到极大的体现。

三商业模式分析就目前的商业模式来看，主要有三种是专业性商业模式，二是主题性商业模式，三是综合性商业模式。

专业性商业模式这类型商业以行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的种特定需求，尤其是个性化异质化的心理诉求。

这类商业模式的优势就在于针对性强，专业化程度高。

行业的发展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈利空间。

针对本项目的商铺所处商圈分析，适合专业性商业模式。

主题性商业模式主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何个角度去发挥，都能找到相应主题。

然后以该主题为核心以及规则，展开经营。

这类模式与其它商业模式相比，主要在于目标客户群以及满足需求上的区别。

它不局限于以个行业，在商品种类上不具备占绝对优势的市场平台，但它的目标客户群却是定的，或是文化层次或是经济群体等等。

对于这些群体来说，主题商场能够尽可能的满足他们的异质化需求和个性化心理诉求，针对性强，结合本项目情况也不适合该模式。

综合性商业模式这模式奉行的是购物休闲通吃，衣食住行条龙服务。

商场内行业种类品牌众多档次齐备，可以满足任层次消费者的任生活需求，并且在购物的同时能够进行饮食品茗等休闲活动，拉动场内群体消费。

从这个角度去分析，此种模式似乎能够以全面网络住所有的消费者，而且聚人气提消费，应该是理想的商场模式。

这种综合性商业模式适合于大规模的裙楼商场，对于本项目的裙楼商铺从设计上规模上都适合发展综合商场。

针对商圈调查，在这片区这类型的经营模式比较成功，认为本项目商铺适合这种商业模式。

四项目定位分析同类市场分析在本项目周边有三个比较成熟的商圈松岗广场，位于住宅商业楼部分，天虹作为深圳老牌大型超市卖场，有着独特的营销手法，以中高端市场定位，从目前人流估算，松岗消费力还是相当大的。

价格偏高，般白领工厂打工者消费不起。

百货，位于桥底，人流量非常大，但是可选择性比较少。

百佳百货，位于斜对面，所面临问题同样是产品过于单，消费者选择性比较少。

项目定位根据周边市场分析以及对本项目特点市场条件及社会消费趋势进行判断，本项目适宜走传统专业市场或百货零售业的模式，因此，命名为畅意生活中心，意义为舒适悠闲的生活环境，高品位高品质有内涵的生活方式。

以休闲娱乐特色饮食为人流的主要引导，从而带动楼岗村其他零售消费。

营造个精彩缤纷畅意生活中心，融吃住玩等享受与方便生活于体的特色装修设计以特色，多变焕发魅力，表露出层次感，形成不同的千变万化的吸引力。

打造松岗最具影响力的商业中心。

项目规划分析知名超市进驻目前与华润万家沃尔玛新佳等知名超市正在洽谈中„„个大型的知名超市对整个项目的招商起到很大的影响，很多人气旺的地方都是以超市卖场来命名所在商圈的。

例如龙华的华润万家广场东莞南城沃尔玛商圈布吉新佳广场等等，都是由于该超市卖场的进驻从而带旺了整个项目。

超市区水果蔬菜生鲜熟食粮油副食参茸茶叶汤料药材面包西饼日用百货„„百货服饰海雅百货洽谈中„„百货区品牌服装皮鞋皮具品牌内衣通信器材珠宝玉器钟表眼镜精品玩具潮流饰物美容美发床上用品图书文具办公用品体育用品健身器材化妆品„„电器城国美电器益强电器等洽谈中„„电器城大小家电影音器材音响制品数码产品电脑耗材„„休闲饮食着力引进麦当劳必胜客味千拉面等品牌餐饮企业休闲美食区餐饮美食咖啡屋水疗休闲沐足健身房保健药房„„文化基地瑜伽培训美容培训儿童兴趣培训近年来，瑜伽培训美容培训儿童兴趣培训等受到现代人的热力追捧，现代女性越来越来关注养生保健及美容，儿童的培养也是如今家长最注重方面，再加项目周边居住人口不断增加但相应的培训机构配置不足。

项目商业中心差异化分析经营品种差异化步行街主体服饰鞋类等，我们有，但价格更低步行街不集中的饰品化妆品等我们品种更齐全细致步行街竞争力差的电子等，我们更强经营管理差异化步行街除大品牌店外，更多是私人零散商家，除单场地之外，其他服务缺乏，商家危机感严重，我们对商家从进货渠道物流配送经营管理等条龙服务商家类别差异化步行街除实力品牌店外，其他商家大都实力较小，为私人小业主，我们则做到厂家源头经销商代理商为市场主流客户群体差异化步行街为零售产业，那我们除了能汇集步行街基本零售顾客的同时，我们同时也做批发，让步行街相当部分零售商家及其他地域零售商家也成为我们的顾客。

项目消费人群分析集团性消费如银行电信电力政府部门主要以政务性消费和企业消费为主商务性消费以民营企业私营业主和高薪阶层应酬交际为主。

普通工薪阶层消费松岗经济发展迅速，有股份合作公司家，年底总资产为亿元，经营总收入为亿元，实现利润亿元。

有工业企业家，其中世界五百强企业家，产值超亿元的企业家。

年，实现地区生产总值亿元，规模以上工业总产值亿元，社会消费品零售总额亿元，固定资产投资亿元，两税收入亿元，较十五期末均实现翻番。

经济的不断发展，使得更多的外来人口的涌入，所以作为普通工薪阶层也是我们项目的主要消费群体。

商业中心将打造松岗第个集餐饮娱乐休闲为体的综合商业圈，满足不同档次人群的需求，让所有顾客到这里步到位，满足自己的所有需求。

五营销推广策略推广主题基于以上的分析及本项目的定位，并结合目前商业物业市场的实际情况，在项目的推广宣传时，主要围绕下面几个方面进行宣传本项目商铺为松岗地区专业商业购物步行街，突出其市场的发展前景及投资价值宣传该区域在商圈的核心位置从而带出投资该商铺的的发展前景与潜力。

项目形象包装主题广告主导语项目目前的主题广告主导语，我司建议以畅意生活中心为主题，进行广告诉求项目导视系统因项目目前仍在建设中，项目的导视系统未能将本项目的商铺形象表现出来，建议在面向松岗大道和楼岗大道上牌坊，并在十字路口等人流量多的地方设导视路牌现场包装条幅条幅广告重点在项目周边路段，如松岗大道楼岗大道及项目现场楼体上，挂出花园专业商业购物步行街隆重招商花园专业商业购物步行街优惠招租投资花园步行街，铺富三代花园步行街，商家投资的潜力股花园商铺，低风险高回报及租售热线等内容的条幅。

总体宣传策略根据本项目所在区域的现状及项目自身的特点，采用宣传单张的宣传策略，加大广告宣传力度，并使之按步就班，有的放矢，使整个宣传策略与招商策略紧密配合，从而达到热租的效果，具体计划如下由于宣传单张的制作成本只需毛多钱，适合广范的大量派发，因此，将制作本项目招商