【BD-22】苏州悦瀜庄别墅项目22页可研报告模板.doc文档

苏州科技城开发进程目前科技城已初具规模，已建和在建住宅小区近万平方米科技城高级中学伊顿国际学校东渚中学等教育配套已开学东渚财富广场东渚新天地等商业配套已建成占地亩的诺贝尔湖开放公园已建成已开工的北环西延工程使科技城与市区的交通更加便捷，路程缩短在分钟。

悦瀜庄项目简介岛户以上价格为预估平均价，不包括端头大户的特价销售。

销售单价大致如下岛颠覆价格引领区域及苏州市场的价值认证元户岛户元平米，总销金额约为亿元，二期销售均价为元平米，总销金额为亿元。

北总计二销售价格制定本项目的总销售均价为元平米，总销金额约为亿元，其中期销售均价为南北南分比户数面积户数面积南北南项目简析本项目总建筑面积平米，规划有户纯独栋别墅，具体总明细为户型面积户数总面积百感展现项目未来壮阔远景形成区域热度实现均价元平米以上的区域巅峰溢价颠颠覆覆产产品品颠颠覆覆区区域域颠颠覆覆价价格格颠覆区域突破市场常规的区域价值塑造销售目标达成之执行计划套利润销售均价现状目标本案并未表现出远远超越市场的独特产品力本案所在区域目前配套较弱，影响力低本案相似区域项目的市场均价为元平米塑造超越诸多竞争对手的产品力及价值分析方法和工具可行性分析核心架构客户分析综合分析本体及竞争分析市场分析目标及核心问题营销战略及策略选择目标及核心问题颠覆产品重新定义和传播项目的价值体系营销目标品牌塑造瑞基地产品牌周期个月核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，通过深入分析，本项目的开发建设具有较好的社会效益开发商品牌效益与经济效益，是可行的。

项目的启动资金已基本落实，建设条件基本成熟，且项目的财务评价结果较好。

本项目引入生态岛屿国际空间的开发理念，开发建设符合该地区的项目开发规划，对该地区的发展将带来有利的影响。

。

扣除土地费用及销售费用，本项目开发投资为万元。

包含栋别墅物业。

瑞基悦瀜庄别墅项目开发周期年，至年月结束摘要瑞基悦瀜庄别墅项目用地面积平米，规划地上总建筑面积平方米。

摘要瑞基悦瀜庄别墅项目用地面积平米，规划地上总建筑面积平方米。

包含栋别墅物业。

瑞基悦瀜庄别墅项目开发周期年，至年月结束。

扣除土地费用及销售费用，本项目开发投资为万元。

本项目引入生态岛屿国际空间的开发理念，开发建设符合该地区的项目开发规划，对该地区的发展将带来有利的影响。

项目的启动资金已基本落实，建设条件基本成熟，且项目的财务评价结果较好。

通过深入分析，本项目的开发建设具有较好的社会效益开发商品牌效益与经济效益，是可行的。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，分析方法和工具可行性分析核心架构客户分析综合分析本体及竞争分析市场分析目标及核心问题营销战略及策略选择目标及核心问题颠覆产品重新定义和传播项目的价值体系营销目标品牌塑造瑞基地产品牌周期个月套利润销售均价现状目标本案并未表现出远远超越市场的独特产品力本案所在区域目前配套较弱，影响力低本案相似区域项目的市场均价为元平米塑造超越诸多竞争对手的产品力及价值感展现项目未来壮阔远景形成区域热度实现均价元平米以上的区域巅峰溢价颠颠覆覆产产品品颠颠覆覆区区域域颠颠覆覆价价格格颠覆区域突破市场常规的区域价值塑造销售目标达成之执行计划项目简析本项目总建筑面积平米，规划有户纯独栋别墅，具体总明细为户型面积户数总面积百分比户数面积户数面积南北南南北南北总计二销售价格制定本项目的总销售均价为元平米，总销金额约为亿元，其中期销售均价为元平米，总销金额约为亿元，二期销售均价为元平米，总销金额为亿元。

销售单价大致如下岛颠覆价格引领区域及苏州市场的价值认证元户岛户岛户以上价格为预估平均价，不包括端头大户的特价销售。

定价因素岛南北向房源每平米相差元，来拉开价差，便于南北向房源的同时销售岛北向房源位置最差，放在二期销售，利于提高售价，增加利润在二期销售中，岛北向比岛北向每平米低元，易于销售二期整体均价比期每平米高元，利于挤压期尾盘销售二期销售时，工程接近结束，以准现房销售，可以提高售价。

元元元元元项目至年月要实现套约亿元销售回款，现在我们需要回答的是，在剩下的个月时间里，我们能否实现这套的销售目标，这个需要从市场的角度来研判是不是存在这样的可能同时，在市场具备了销售套别墅这机会的状况下，我们还要检讨我们的行销策略能否有助于我们实现这销售目标，下面我们将根据上述的项目可行性分析架构，来详细解答我们面临的机会和挑战以及我们的应对和执行。

市场分析苏州高端住宅市场研究图片制作恒基市场研究部苏州高端住宅市场正进入个新的发展时期，潜力巨大苏州高端住宅分布研究图片制作恒基市场研究部苏州高端住宅主要分布在太湖度假区新区狮山路沿线胥江板块平江区阳澄湖板块金鸡湖西金鸡湖东与现代大道沿线太湖阳澄湖独墅湖等原生态湖泊周边以低密度别墅产品为主，与平江区共同构成苏州主要的别墅供应区金鸡湖周边新区狮山路沿线胥江板块是苏州主要高端公寓产品供应区，而湖东别墅产品由于区位内低密度产品的稀缺性，别墅类产品的市场接受度较高。

苏州高端住宅客户研究各区域高端住宅客源客层分析图片制作恒基市场研究部客户组成特征及趋势判断图片制作恒基市场研究部高端别墅市场研究图片制作恒基市场研究部从目前高端别墅市场供应上看，金鸡湖板块依托全国最大的城市内湖泊资源和国际化的生活模式成功摘得苏城第居所的豪宅聚集区古城区由于土地资源的稀缺独有的历史文化资源和强烈的老苏州地缘情结而成为苏城又豪宅散落区太湖板块依靠独有的太湖资源，成就了苏城乃至长三角的度假豪宅区从供销关系上看，年别墅市场供销基本持平，供需两旺但年由于受政策经济观望等多重因素影响，行情大幅逆转，在供应量本已大幅缩水的情况下，成交持续低迷，年供销差距逐渐拉大，供销比已由年的上升至年目前的，再充分结合目前市场市场别墅总存量来看，预计未来年内将面临供大于求的局面，供销比将持续在以上本体及竞争分析高新区发展规划依托西部区域的区位资源和产业优势，把苏州西部建成以高新技术产业旅游休闲观光科技研发中心大型会议会展中心和高品质居住为主导的融现代文化和传统文化于体的，科技文化生态高效的现代化新城区。

规划总用地平方千米，规划总人口万人。

苏州科技城发展规划苏州科技城发展规划目标是结合丰富的自然资源和良好的生态环境，设置融入青山绿水中的研发创新区紧邻分布的科研中试区拥有广阔腹地的产业示范区提供专业服务的中心配套区以及融合山水特色的生态休闲区，构成既相对又紧密联系的城五区独特格局。

苏州科技城开发进程目前科技城已初具规模，已建和在建住宅小区近万平方米科技城高级中学伊顿国际学校东渚中学等教育配套已开学东渚财富广场东渚新天地等商业配套已建成占地亩的诺贝尔湖开放公园已建成已开工的北环西延工程使科技城与市区的交通更加便捷，路程缩短在分钟。

悦瀜庄项目简介区位规划项目位于苏州新区科技城中央核心位置，诺贝尔湖风景区的西北部，伴随新区管委会的即将迁入，项目将无可争议成为具备独特生态湖景的城市别墅。

宁静岛屿别墅的神秘面纱将随着栋别墅的推出首次揭开，占据市场绝对强势地位的产品规划与其所呈现的气质特征，在新区乃悦瀜庄别墅，选取苏州生态环境最好的区域，是片水域最广阔的都市风景。

建筑师在设计过程中，以风景区顶级住宅为主题，结合基地得天独厚的自然条件，展示国际主义社区生活方式，实现对现代人居的国际化范本的描摹及客层要求的多样性满足。

今天的园区湖东，就是明天的新区科技城，这两大区域将成为苏州未来发展的两个发动机，对处于初始阶段的新区科技城板块，其投资价值将会更大。

竞争分析双湖板块豪宅代表个案基本情况汇总对于非项目周边客户来说，本案产品面临的主要竞争对手为环金鸡湖板块的高端公寓项目，均为实力开发商运作，且都为线观湖大宅，从总价层面上看，竞争均在万元以上的湖景住宅，本案相对竞争对手最大的劣势，表现在区域成熟度上，因此对于本案来说，必须以硬性产品为代言，以软性服务为资本，全力打造豪宅形象，以身份的尊贵稀缺感和别墅自身的占地奢华感来弱化配套资源上的不足。

项目名称板块类型成交均价万平米主力面积精装修标准主力户型主力总价万备注半岛华府湖东联排联排二手星岛仁恒湖东独栋联排联排万科本岸湖东联排联排水墨江南湖东独栋联排联排御湖熙岸湖西独栋联排联排中茵皇冠湖西精装修公寓四房天域湖西精装修公寓四房瀚庭湖西精装修公寓四房中海湖滨号湖西精装修公寓到三房本项目的主力产品总价在万之间，从当前的市场情况看，对于非项目周边客户，在总价上，园区线湖景公寓和联排产品是本相目的次要竞争者。

别墅是本相目的主要竞争者。

从主要竞争项目上看，本案的竞争产品相对比较单，基本都为总价万以上的独栋别墅，且竞争项目的独栋产品多为小面积的湖景资源别墅，在总价和观湖上。

本案具有定优势。

客户分析高端人群区域分布的差异性分析所以在项目的竞争上，我们面对苏州别墅项目，在景观单价以及总价上都存在较大优势，竞争力的薄弱环节是本项目配套资源相对有点欠缺。

在行销上力主将项目区域价值释放，展现未来远景并通过实景，展现真实居住品质，塑造客户强力体验感，本项目在面对其他高端别墅的竞争还是具备较大优势的。

苏州高端项目客户总结从苏州在售高端项目的客源分析来看，现在苏州市场的高端客源属性可以分为以下三类注重生活品质的自住客户品质与舒适度这类客户更为注重生活品质的提升，对于价格的敏感度较低，物业需求特征集中体现在追求产品的高端品质及舒适度。

同时非常看中圈层的归属感，身份感，居住所带来的社会认同价值是他们的追求。

�视其为财富工具的投资客户财富这类