【BD-18】莱西市政府东侧地块项目18页可行性报告范文文档

四项目概况地块位置及所属区域位于莱西市北京路，莱西市政府西侧公里处。

经济技术指标规划用地面积平方米约亩土地使用性质商住容积率总建筑面积预计平方米，其中住宅平方米，商业平方米控制高度米建筑密度绿地率退后地界新建建筑物退东西北大于米。

的三大地级市青岛烟台威海都与这不短的距离，属于前不着村后不着店的境地。

但随着周边地区经市交通的发展。

虽然处于山东半岛的中心，但长期以来莱西市的地位比较尴尬，因交通的不甚便利，与周边万的小城市来说，未来几年最缺的就是人才，所以对外来人口的吸引力很大。

在此不得不着重提下莱西莱西的工业近几年呈现猛增的态势，特别是原四方区委书记年调到莱西以后，四方区的企业几乎集体搬迁到莱西，对于莱西个人口只有而且针对机场的辐射能力还要建设多条高速辐射潍坊烟台威海各地区等。

出站就可以转乘青岛地铁。

还有已经获批的山东半岛国际机场也在莱西，将打造第二浦东机场。

未经允许，请勿外传，莱西交通比较方便，不仅是青龙高速公路，更重要的是已经开工建设的青荣轻轨，到青岛分钟，不个镇个街道办事处和个经济开发区，总人口万人。

核准通过，归档资料。

望，南临五沽河与即墨市为邻，南北长公里，东西宽公里，总面积平方公里。

全市辖莱西市地处东经北纬东临烟台莱阳市，北靠烟台招远市，西隔小沽河与平度市相里，距青岛国际机场公里，在青岛市小时经济圈内，素有青岛后花园之称，属山东最适合居住和创业的首选城市。

位于青岛烟台威海三大沿海开放城市之间，居山东省正在建设的半岛城市群和半岛制造业基地的中心，距青岛港公于胶东半岛中部，隶属于青岛市，是国务院确定的沿海地区对外开放县市，也是中国农村综合实力百强县市之，年月国家统计局公布的结果表明，莱西市由上年的全国第名上升到第名。

建筑设计通则住宅设计规范建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范高层民用建筑设计防火规范三项目背景项目所处区域城市目前的发展状况及未来的发展前景莱西市位二编制依据城市居住区规划设计规范青岛市城市拆迁管理条例城市居住区公共服务设施设置规定民用风险分析和财务分析，以期探讨该项目实施的可能性公司提供决策依据对该项目的前期策划，开发经营，组织实施，市场营销，运营管理等提出初步的概要性意见或建议该项目的定位及概念设计提供基础资料。

第部分概要第部分概要报告编制目的通过对莱西北京路目标项目的分析研究，市场预测，以及该项目的投资分析，风险分析和财务分析，以期探讨该项目实施的可能性公司提供决策依据对该项目的前期策划，开发经营，组织实施，市场营销，运营管理等提出初步的概要性意见或建议该项目的定位及概念设计提供基础资料。

二编制依据城市居住区规划设计规范青岛市城市拆迁管理条例城市居住区公共服务设施设置规定民用建筑设计通则住宅设计规范建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范高层民用建筑设计防火规范三项目背景项目所处区域城市目前的发展状况及未来的发展前景莱西市位于胶东半岛中部，隶属于青岛市，是国务院确定的沿海地区对外开放县市，也是中国农村综合实力百强县市之，年月国家统计局公布的结果表明，莱西市由上年的全国第名上升到第名。

位于青岛烟台威海三大沿海开放城市之间，居山东省正在建设的半岛城市群和半岛制造业基地的中心，距青岛港公里，距青岛国际机场公里，在青岛市小时经济圈内，素有青岛后花园之称，属山东最适合居住和创业的首选城市。

莱西市地处东经北纬东临烟台莱阳市，北靠烟台招远市，西隔小沽河与平度市相望，南临五沽河与即墨市为邻，南北长公里，东西宽公里，总面积平方公里。

全市辖个镇个街道办事处和个经济开发区，总人口万人。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，莱西交通比较方便，不仅是青龙高速公路，更重要的是已经开工建设的青荣轻轨，到青岛分钟，不出站就可以转乘青岛地铁。

还有已经获批的山东半岛国际机场也在莱西，将打造第二浦东机场。

而且针对机场的辐射能力还要建设多条高速辐射潍坊烟台威海各地区等。

莱西的工业近几年呈现猛增的态势，特别是原四方区委书记年调到莱西以后，四方区的企业几乎集体搬迁到莱西，对于莱西个人口只有万的小城市来说，未来几年最缺的就是人才，所以对外来人口的吸引力很大。

在此不得不着重提下莱西市交通的发展。

虽然处于山东半岛的中心，但长期以来莱西市的地位比较尴尬，因交通的不甚便利，与周边的三大地级市青岛烟台威海都与这不短的距离，属于前不着村后不着店的境地。

但随着周边地区经济的飞速发展，山东半岛的经济往来越来越密切，沟通三地的交通问题就显得尤为重要了。

在此背景下，山东半岛的公路网越来越完善，而本来地处中心位置的莱西逐渐形成了交通的枢纽，南来北往的交通网络皆汇于此，成为了炙手可热的地区之。

但是仅仅依靠高速公路和国道的交通网还是有其局限性，方便物流的同时，人口的流动还是只能依靠长途汽车和私家车，而且不时的交通堵塞也是令人头疼的问题，但又个方便快捷的交通方式即将诞生了这就是青荣轻轨。

已开工的青荣城际轻轨连接了青岛烟台威海地区的主要城市，是半岛城市群的重要联络通道，工程计划今年已开工，年底竣工通车。

而莱西就是其中重要的个节点。

莱西市委按照青岛城阳即墨莱西发展极城市规划，争取了两个车站。

通车后，从莱西去青岛的时间仅需分钟，比以前坐汽车整整提前了个多小时。

至此，轻轨对半岛城乡体化的推进和城市化的发展，对居住习惯的改变，对沿线土地价值的增值等影响日益凸现。

我们来横向比较下轻轨交通的建设会给个城市的楼市带来怎样的利好年，上海，中国第条城市轻轨上海明珠线开通，当年沿线房价上涨年，武汉，轻轨号线期开通运营，年内沿线最高涨幅年，北京，轻轨号线正式开通，沿线物业平均升值以上年，大连，金州轻轨三号线开通，沿线房价同比上涨事实证明，轻轨确是条黄金轨道，它在解决人们交通出行难题的同时，也将带动沿线物业的升值及所经区域价值的提升。

置业轻轨沿线楼盘，相当于投资城市未来，其潜在的升值空间是倍增的。

当地政府的倾向性意见借助交通愈加便利的优势，莱西市实实在在纳入了青岛经济圈，相对与物流的便利，人口流动的便利可以带来更大的商机，尤其是房地产行业，也是政府积极扶持的行业之，安居才能乐业，房地产行业的健康发展是莱西市经济腾飞的基础，这点政府的倾向性非常明显。

四项目概况地块位置及所属区域位于莱西市北京路，莱西市政府西侧公里处。

经济技术指标规划用地面积平方米约亩土地使用性质商住容积率总建筑面积预计平方米，其中住宅平方米，商业平方米控制高度米建筑密度绿地率退后地界新建建筑物退东西北大于米。

土地总价万元，楼面地价为元平方米，每亩约万元。

周边环境与设施道路交通位于北京路，紧邻莱西市政府，由于处于新建设的北部新城区，道路宽阔，交通发达，可以从此处迅速到达莱西各个位置。

文化教育齐鲁孔孟之乡，民风淳朴。

风景名胜莱西湖产芝水库，山东半岛最大的淡水湖泊，著名旅游景点，旅游开发前景广阔。

姜山湿地，来自莱西市旅游局的消息说，姜山湿地生态旅游城项目近日在莱西市正式签约开建。

据了解，该项目将在姜山湿地建设水上娱乐中心观鸟台和垂钓园等自然景点，另外周边还将建设马术俱乐部越野车训练场等配套设施。

为保护姜山湿地栖息的许多国家保护野生动物，该项目采取保护性开发，在保持湿地原有地形的基础上，投资万元对湿地芦苇丛进行保护开发，栽植万余株水杉树大青杨柿子树柳树法桐爬藤等。

据莱西市姜山镇政府相关负责人介绍，整个工程年内完成，届时将成为集休闲娱乐观光和会展于体的高端自然旅游度假城。

姜山湿地位于国道姜山段西侧，总面积万亩，其中，蓄水面积亩，湿地面积万亩，是山东省最大的内陆湿地，也是青岛市最大的沼泽湿地生态系统和野生动物集散区。

这里水资源丰富，水质无污染，白天鹅灰鹤白鹭野鸭等多种国家二级保护动物在此栖息。

基础配套基础设施已经配套完善。

区域建设作为北部新城区，正在不断发展建设中。

第二部分房地产投资形势分析宏观分析年国内经济形势走势及房地产市场宏观形势从长期来看，我们国家尤其是人多地少，现在人口亿多，人口的持续增长至少还要持续年，要增长到亿，总人口才能够稳定。

在这种情况下，人均的土地面积就会越来越少，因为土地面积的增长是很困难的，即使黄河三角洲能够不断的造陆，每年预计形成十几平方公里的面积，填海造地也是非常少，随着人口的增长，人均土地在减少。

这些土地中，它的价值是不均衡的，主要表现为城市土地值钱，现在正好赶上了城市化进程。

按照国际经验，超过就已经开始加快城市化了，是快速城市化的时候，直持续到的城镇人口的比例，农村人进城的转化才能降低。

所以从城市化未来发展的空间来说，也有很大的空间，从，还有总人口的比例，也就是说还有好几亿的人口还需要从农村逐渐转移到城市，转移到城市就需要有居住的场所，不论是购房还是租房，都需要有居住的场所，还需要有工作的场所，这些都需要通过房地产的开发经营提供市场的产品，当然有部分也需要政府保障性住房的建设，来解决城市化建设对房地产大量的需求。

所以从长期来看，不光是中国，世界上多数国家发展的经验证明，房地产也随着经济发展，在经济增长的过程中房地产产品个基本的特征就是能够保值增值，能够抵御通货膨胀的负面影响。

当然也有少数年份，短的时期内会出现价格的下跌。

下跌的时段和增长的时段相比较，肯定是上升的时段经历的时间长，增长的空间大，而下跌的时段相对短，价格下跌的空间也相对小些。

我们经历了多年的增长，年部分城市出现了小幅度的波动，价格的下跌。

从国外来看，房地产的发展也有周期性，周期般来说有五到八年的成长上升，就是涨价有到两年，最多三年会有价格的稳定和回调，有定幅度的下跌。

这是国外在自由体制市