开始兴起，于年上半年达到顶峰，年月以来，随着中央的宏观调控，房地产业开始降温。年，随着房改深化和经济形势持续好转，部分地区商品房销售开始出现回升态势，房价比上年增长。进入年，全国房地产市场形势普遍看好，当年商品房销售额突破亿元，与上年同比增长个人购买商品住宅亿平方米，成为市场交易的主流商品房每平方米平均售价地块面积平方米，预计规划建筑面积万平方米。项目概况大宅门百威花园项目位于原重庆针织总厂所在地，由海外集团与百威物业发展有限公司拟将联合开发的中档大型住宅小区。售执行与推广深圳市建筑设计研究总院重庆分院年月日大宅门百威花园房地产开发项目初步可行性研究报告收计划融资方案选择四项目建设管理方案工程承包方式选择工程建设监控五项目营销方执行案楼盘命名价格分析与定价策略上市时机选择销售渠道选择广告媒体选择与投放计划销对策七项目组织实施项目组织管理机构二项目运作方案三项目融资方案资金需求及回用估算四项目财务经济效果预估投资总利润投资收益率投资回收期财务内部收益率五项目不确定性分析及抗风险对策影响该项目运营的不确定性因子盈亏平衡分析及敏感性分析归避风险的项目经济效益评估的基础条件二项目预期销售收入估算项目预期售价估测项目预期销售进度估测项目预期销售收入测算三项目投资成本及费造型色彩公共门厅等建筑物功能规划建筑物楼高规划建筑物面积及户型规划建筑物结构规划建筑物智能化规划六项目技术经济效益评估指导思想规划依据指导思想和原则主要技术经济指标二项目总体规划布局用地规划景观规划公共配套设施规划三建筑产品规划建筑物形象规划外观产品特点及分析竞争对手营销策略及其市场份额分析五项目规划构想项目规划构想的依据及地产市场比较各类物业市场比较二项目目标市场研究项目目标市场定位项目目标客群分析目标客户范围目标客户调研及其需求特征分析目标客户承购能力评估项目同业竞争分析竞争对手识别竞争及辐射片区分析四市场研究及目标市场研判重庆市房地产市场的发展现状总体态势各区房未经允许，请勿外传,挑战三地块经营的适宜性分析最适宜项目可适宜项目不适宜项目分析适宜项目的辐射距离地块公共配套设施动迁安臵状况土地级别出让金及基准地价情况政府管制规划出让交通等管制问题二地块分析优势弱势机遇核准通过，归档资料。地块现状条件分析地块面积形状地形地质水文条件交通动线周边环境及景观资源我国目前房地产业发展形势分析二重庆市房地产总体投资环境分析三地块所在区域环境分析高新区九龙坡区三地块条件分析及其经营取向项目概况二项目投资环境分析我国目前房地产业发展形势分析二重庆市房地产总体投资环境分析三地块所在区域环境分析高新区九龙坡区三地块条件分析及其经营取向地块现状条件分析地块面积形状地形地质水文条件交通动线周边环境及景观资源地块公共配套设施动迁安臵状况土地级别出让金及基准地价情况政府管制规划出让交通等管制问题二地块分析优势弱势机遇核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,挑战三地块经营的适宜性分析最适宜项目可适宜项目不适宜项目分析适宜项目的辐射距离及辐射片区分析四市场研究及目标市场研判重庆市房地产市场的发展现状总体态势各区房地产市场比较各类物业市场比较二项目目标市场研究项目目标市场定位项目目标客群分析目标客户范围目标客户调研及其需求特征分析目标客户承购能力评估项目同业竞争分析竞争对手识别竞争产品特点及分析竞争对手营销策略及其市场份额分析五项目规划构想项目规划构想的依据及指导思想规划依据指导思想和原则主要技术经济指标二项目总体规划布局用地规划景观规划公共配套设施规划三建筑产品规划建筑物形象规划外观造型色彩公共门厅等建筑物功能规划建筑物楼高规划建筑物面积及户型规划建筑物结构规划建筑物智能化规划六项目技术经济效益评估项目经济效益评估的基础条件二项目预期销售收入估算项目预期售价估测项目预期销售进度估测项目预期销售收入测算三项目投资成本及费用估算四项目财务经济效果预估投资总利润投资收益率投资回收期财务内部收益率五项目不确定性分析及抗风险对策影响该项目运营的不确定性因子盈亏平衡分析及敏感性分析归避风险的对策七项目组织实施项目组织管理机构二项目运作方案三项目融资方案资金需求及回收计划融资方案选择四项目建设管理方案工程承包方式选择工程建设监控五项目营销方执行案楼盘命名价格分析与定价策略上市时机选择销售渠道选择广告媒体选择与投放计划销售执行与推广深圳市建筑设计研究总院重庆分院年月日大宅门百威花园房地产开发项目初步可行性研究报告项目概况大宅门百威花园项目位于原重庆针织总厂所在地，由海外集团与百威物业发展有限公司拟将联合开发的中档大型住宅小区。地块面积平方米，预计规划建筑面积万平方米。目前，该项目正在前期论证阶段。二项目投资背景我国目前房地产业发展形势分析我国房地产业已进入迅速发展时期，发展后劲十分充足世界各国的统计资料表明，当人均进入美元的经济发展阶段，正是房地产业迅速发展，进而带动整个国民经济结构调整，成为国民经济支柱产业的时期。年我国人均为元人民币，折合约美元，这说明我国的房地产业正处于这个迅速发展时期。年全国房地产开发完成投资亿元，与上年同比增长，占固定资产投资。其中，商品住宅开发完成投资亿元，与上年同比增长。从消费主体上看，年，个人购买商品住宅亿平方米，占商品住宅销售面积的比年提高个百分点。年月份个人买房比例高达以上。由于我国是个发展中国家，目前还只是处于工业化中期阶段，无论是经济的国际化进程，还是城镇化水平，都还处在个较低水准状态。因此，随着国民经济的进步增长和城市化水平的持续提高，房地产业还将得到更为广泛的发展，其后劲十分充足。房地产业中住宅业已被政府列为新的经济增长点而受到优势发展当前，随着国民收入水平的提高，住宅产品已成为继家电产品之后的最大消费热点。随着住宅消费热潮的到来，住宅业对拉动国民经济增长促进内需扩张起着及其十分重要的作用。根据世界银行提供的数学模型测算，我国住宅建设每投入元的住房资金，可以创造相关产业元的需求每销售元的住宅产品，便可带动元的其他产品的销售。全国城乡住宅建设每年可消耗的钢材的木材的水泥以及的玻璃。因此，国家十分重视住宅业的发展，已将其列为新的经济增长点，并通过众多优惠政策及配套改革进行大力培育与扶持，使住宅业受到优先发展，增势迅猛。从波动周期看，我国房地产业正开始走出低谷我国的房地产业从年开始兴起，于年上半年达到顶峰，年月以来，随着中央的宏观调控，房地产业开始降温。年，随着房改深化和经济形势持续好转，部分地区商品房销售开始出现回升态势，房价比上年增长。进入年，全国房地产市场形势普遍看好，当年商品房销售额突破亿元，与上年同比增长个人购买商品住宅亿平方米，成为市场交易的主流商品房每平方米平均售价元，较上年上涨。今年上半年，房地产业呈现进步加速增长态势。根据社会经济发展趋势及房地产业发展规律判断，估计下个高峰期将是年至年之间，因此，目前是投资房地产的最好时机。总体而言，随着国民经济水平的提高与住房制度改革的深化，居民住房消费观念的根本转变及购房积极性的持续高涨，以及国家为扩大内需拉动国民经济持续增长而完善的个人住房消费政策的实施，我国房地产业尤其是住宅业将再次面临着较好的发展时机。二重庆市房地产总体投资环境分析国民经济持续稳定发展，为重庆房地产业的发展奠定了良好经济基础年月日，重庆成为中国第四个直辖市。经过五年的探索，种独特的直辖模式逐渐建立起来，即大城市带动大农村共同发展的政治经济新格局基本形成。直辖和西部大开发为重庆提供了广阔的发展空间，强化了重庆中心城市的功能定位，给重庆经济发展带来了巨大的动力。九五期间，经济取得较快发展，总量不断提高，质量和效益也不断改善。三次产业结构中，第产业逐渐下降，第二产业保持稳定，第三产业比重上升。所有制结构得到明显调整，城乡结构进步改善，城镇化水平由年的提高到年的。年重庆实现国内生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长，高于全国增幅个百分点。经济增长速度明显加快，许多企业实现了扭亏，城镇居民人均可支配收入元，比上年增长。全年社会商品零售总额达亿元，比上年同期增长，年月社会经济持续增长全市年月经济运行态势在年出现重要转机的基础上进步好转，经济总量持续增长，经济运行质量进步改善。经济增长逐步加快，增幅高于全国水平年月全市完成为亿元，比上年同期增长，比全国平均水平高个百分点。各产业增加情况如下产业类型增加值亿元比上年同期增长率贡献率第产业第二产业第三产业城乡人均收入继续提高，居民储蓄稳步增长，消费支出发生结构性变化年月城镇居民可支配收入元，比上年同期增长，扣除物价因素实际增长。收入增长导致储蓄及消费出现同步增长。截止月底，城乡居民储蓄余额亿元，比年初增加亿元，比上年同期多增亿元。月人均消费支出元，增长，消费结构发生转型，以吃用为主的物质型消费持续下降，而文教娱乐旅游居住等享受和发展型消费迅速增长。固定资产投资保持较快增长随着西部大开发战略的逐步实施，全市固定资产投资增长强劲，截止月底，累计完成全社会固定资产投资亿元，比上年同期增长，已成为拉动经济增长的核心动力。其中，基本建设和房地产投资仍是投资构成的主体，年月全市基本建设完成投资亿元，比上年同期增长更新改造完成投资亿元，增长房地产开发完成投资，增长其他投资亿元，增长。在固定资产投资中，重点项目进展顺利，完成投资亿元，进步改善了全市的基础设施。城镇化迅猛增长，形成了巨大的住房潜在需求经济的持续发展带来的是城镇化的高速增长。近年来，尤其是设立直辖市以来，重庆市人口城镇化率大幅度提高，据第五次全国人口普查公布，截至年月日，全市总人口万人，其中城镇居民万人，全市城镇化率。根据预测，未来年，