LX21中央商务区城市广场项目立项报告范文.doc文档137页

从项目自身规划设计条件和项目总体量来看，做纯高档住宅市场空间有限，同时项目高容积率难以达到足够产品均好性。

因此建议项目住宅总体定位为城市核心区中高档社区。

结合项目地段稀目前地块还有个别房屋未拆迁完毕，有可能影响工程进度。

市政府对房地产开发整顿规则不确定性。

项目对面开滦综合体项目和嘉里凤凰新城项目将是项目潜在竞争威胁。

由于煤炭钢铁价格持续下降，唐山富裕阶层收入受影响较大，影响其购房积极性。

城市核心有向西和向北分化趋势，对项目长远发展可能不利。

七项目定位住宅总体定位住宅市场定位从项目唐山城市背景市场环境来看，做顶级公寓市场尚不成熟。

从项目自身规划设计条件和项目总体量来看，做纯高档住宅市场空间有限，同时项目高容积率难以达到足够产品均好性。

因此建议项目住宅总体定位为城市核心区中高档社区。

结合项目地段稀缺性来看，项目属性同时具备居住和投资双重特性。

住宅目标客户群体本项目未来目标客户群以高端客户群及中高端客户群为主。

客户来源主要包含两部分市中心区消费群体郊县消费群体。

较凤凰新城等新兴区域，外郊。

三心商业区远洋城商业区小山商业圈辐射范围最大，八方购物广场西部商业功能区辐射范围较小。

四唐山购房客群分析轴线多点，轴是指整个新华道，线指贯通南北建设路，这两条线决定了未来唐山商业发展整体格局，多点指各区域性包括社区性商业。

根据唐山商业分布和业态特点，唐山主要商业分成五个商业区，其中城市中公公寓。

目前酒店式公寓市场需求相对不足，近年出现公寓类项目销售状态均不尽人意，其中自身产品因素偏重，因此并不能完全说明唐山整体市场需求状态。

商业市场分析唐山商业格局呈近三年平均增长率为，且近年增长率逐年降低，故就写字楼需求潜力而言，唐山市场写字楼市场空间有限。

公寓类市场分析唐山目前市场上公寓项目寥寥无几，而且不能算正式酒店式公寓，基本是偏办中小公司等。

写字楼是第三产业经济载体，同样，第三产业发展是写字楼市场主要需求来源，从公寓市场尚不成熟。

从项目自身规划设计条件和项目总体量来看，做纯高档住宅市场空间有限，同时项目高容积率难以达到足够产品均好性。

因此建议项目住宅总体定位为城市核心区中高档社区。

结合项目地段稀城中心区供应缺性来看，项目属性同时具备居住和投资双重特性。

住宅目标客户群体本项目未来目标客户群以高端客户群及中高端客户群为主。

客户来源主要包含两部分市中心区消费群体郊县消费群体。

较凤来看，做顶级供应量大大超出往年水平。

国内经济形势短期难以回暖，而唐较往年大幅下滑，实际销售面积仅在万平米左右。

而年由于价格高启压缩市场刚性需求，并且宏观经济及市场重叠下滑，唐山市中心区销售量仅在万平米‐万平米之间客户群以高端客户群及中高端客户群为主。

客户来源主要包含两部分市中心区消费群体郊县消费群体。

较凤山市场供应压力和价格回调要求压力下，预计年市场调整仍将延续，大量中档项目价格仍存在下调压力。

预计唐山市米左右。

而年由于价格高启压缩市场刚性需求，并且宏观经济及市场重叠下滑，唐山市中心区销售量仅在万平米‐万平米之间，同比往年大幅下滑。

年至年，唐山市中心区路南凰新城等新兴区域，外郊。

三唐山中心中城市中公公寓。

目前酒店式公寓市场需求相对不足，近年出现公寓类项目销售状态均不尽人意，其中自身产品因素偏重，因此并不能完全说明唐山整体市场需求状态。

商业市场分析唐山商业格局呈近三年平均增长源主要包含两部分市中心区消费群体郊县消费群体。

较凤凰新城等新兴区域，外郊。

三心商业区远洋城商业区小山商业圈辐射范围最大，八方购物广场西部商业功能区辐射范围较小。

四唐山购房客不利。

七项目定位住宅总体定位住宅市场定位从项目唐山城市背景市场环境来看，做顶级公寓市场尚不成熟。

从项目自身规划设计条件和项目总体量来看，做纯高档住宅市场空间有限，同时项目高容积率难以达到足够场空间有限，同时项目高容积率难以达到足够产品均好性。

因此建议项目住宅总体定位为城市核心区中高档社区。

结合项目地段稀目前地块还有个别房屋未拆迁完毕，有可能影响工程进度。

市政府对房地产开发整顿规则年市场调整仍将延续，大量中档项目价格仍存在下调压力。

预计唐山市年随着经济回暖后以及宏观市场环境逐渐企稳，预计唐山住宅市场将在下半年逐渐回升，由于‐市场消化量远不路北区住宅可销售面积环境逐渐企稳，预计唐山住宅市场将在下半年逐渐回升，由于‐市场消化量远不路北区住宅可销售面积现房期房手续不全项目，预计年供应量将达到万平米以上，市场供应量大大超出往年水平。

国内中小规模物业，且写字楼无论形象设备设施或管理上都没有可圈可点地方，皆是乙级及商住等档次较低足市场正常需求状态，预计在价格调整适当情况下，预计年总体消化能力应达到万平米左右。

写字楼市场分析唐山目前在中公公寓。

目前酒店式公寓市场需求相对不足，近年出现公寓类项目销售状态均不尽人意，其中自身产品因素偏重，因此并不能完全说明唐山整体市场需求状态。

商业市场分析唐山商业格局呈近三年平均增长率为，场空间有限，同时项目高容积率难以达到足够产品均好性。

因此建议项目住宅总体定位为城市核心区中高档社区。

结合项目地段稀目前地块还有个别房屋未拆迁完毕，有可能影响工程进度。

市政府对房地产开发整顿规则年市场调整仍将延续，大量中档项目价格仍存在下调压力。

预计唐山市年随着经济回暖后以及宏观市场环境逐渐企稳，预计唐山住宅市场将在下半年逐渐回升，由于‐市场消化量远不路北区住宅可销售面积包含两部分市中心区消费群体郊县消费群体。

较凤凰新城等新兴区域，外郊。

三心商业区远洋城商业区小山商业圈辐射范围最大，八方购物广场西部商业功能区辐射范围较小。

四唐山购房客群分析以下内容摘自中央商务区城市广场项目投资可研策划报告文档共页，仅作参考，完整内容请用播放器查看来看，做顶级公寓市场尚不成熟。

从项目自身规划设计条件和项目总体量来看，做纯高档住宅市场空间有限，同时项目高容积率难以达到足够产品均好性。

因此建议项目住宅总体定位为城市核心区中高档社区。

结合项目地段稀目前地块还有个别房屋未拆迁完毕，有可能影响工程进度。

市政府对房地产开发整顿规则不确定性。

项目对面开滦综合体项目和嘉里凤凰新城项目将是项目潜在竞争威胁。

由于煤炭钢铁价格持续下降，唐山富裕阶层收入受影响较大，影响其购房积极性。

城市核心有向西和向北分化趋势，对项目长远发展可能不利。

七项目定位住宅总体定位住宅市场定位从项目唐山城市背景市场环境来看，做顶级公寓市场尚不成熟。

从项目自身规划设计条件和项目总体量来看，做纯高档住宅市场空间有限，同时项目高容积率难以达到足够产品均好性。

因此建议项目住宅总体定位为城市核心区中高档社区。

结合项目地段稀缺性来看，项目属性同时具备居住和投资双重特性。

住宅目标客户群体本项目未来目标客户群以高端客户群及中高端客户群为主。

客户来源主要包含两部分市中心区消费群体郊县消费群体。

较凤凰新城等新兴区域，外郊。

三心商业区远洋城商业区小山商业圈辐射范围最大，八方购物广场西部商业功能区辐射范围较小。

四唐山购房客群分析轴线多点，轴是指整个新华道，线指贯通南北建设路，这两条线决定了未来唐山商业发展整体格局，多点指各区域性包括社区性商业。

根据唐山商业分布和业态特点，唐山主要商业分成五个商业区，其中城市中公公寓。

目前酒店式公寓市场需求相对不足，近年出现公寓类项目销售状态均不尽人意，其中自身产品因素偏重，因此并不能完全说明唐山整体市场需求状态。

商业市场分析唐山商业格局呈近三年平均增长率为，且近年增长率逐年降低，故就写字楼需求潜力而言，唐山市场写字楼市场空间有限。

公寓类市场分析唐山目前市场上公寓项目寥寥无几，而且不能算正式酒店式公寓，基本是偏办中小公司等。

写字楼是第三产业经济载体，同样，第三产业发展是写字楼市场主要需求来源，从公寓市场尚不成熟。

从项目自身规划设计条件和项目总体量来看，做纯高档住宅市场空间有限，同时项目高容积率难以达到足够产品均好性。

因此建议项目住宅总体定位为城市核心区中高档社区。

结合项目地段稀城中心区供应缺性来看，项目属性同时具备居住和投资双重特性。

住宅目标客户群体本项目未来目标客户群以高端客户群及中高端客户群为主。

客户来源主要包含两部分市中心区消费群体郊县消费群体。

较凤来看，做顶级供应量大大超出往年水平。

国内经济形势短期难以回暖，而唐较往年大幅下滑，实际销售面积仅在万平米左右。

而年由于价格高启压缩市场刚性需求，并且宏观经济及市场重叠下滑，唐山市中心区销售量仅在万平米‐万平米之间客户群以高端客户群及中高端客户群为主。

客户来源主要包含两部分市中心区消费群体郊县消费群体。

较凤山市场供应压力和价格回调要求压力下，预计年市场调整仍将延续，大量中档项目价格仍存在下调压力。

预计唐山市环境逐渐企稳，预计唐山住宅市场将在下半年逐渐回升，由于‐市场消化量远不路北区住宅可销售面积现房期房手续不全项目，预计年供应量将达到万平米以上，市场供应量大大超出往年水平。

国内中小规模物业，且写字楼无论形象设备设施或管理上都没有可圈可点地方，皆是乙级及商住等档次较低足市场正常需求状态，预计在价格调整适当情况下，预计年总体消化能力应达到万平米左右。

写字楼市场分析唐山目前在中公公寓。

目前酒店式公寓市场需求相对不足，近年出现公寓类项目销售状态均不尽人意，其中自身产品因素偏重，因此并不能完全说明唐山整体市场需求状态。

商业市场分析唐山商业格局呈近三年平均增长率为，场空间有限，同时项目高容积率难以达到足够产品均好性。

因此建议项目住宅总体定位为城市核心区中高档社区。

结合项目地段稀目前地块还有个别房屋未拆迁完毕，有可能影响工程进度。

市政府对房