的传统商业街，其周边带是本县商贾云集商机最深厚的地方，是城市未来的个商 业旅游重心区。 本项目位于桔香路中南段，并与工商银行火车站汽车站相邻，其地段优势无可替代，市场潜力有待挖掘。 优势应用 研展桔香路在融安商业娱乐的市场号召力，将利于本项目的推广。项目可塑性强 本项目占地面积约平方米，具备营造县中心大型商业楼盘的条件融安县区的规划将重新整合县中心区 的商业旅游环境，令本项目具备很强的可塑空间。 优势应用 针对融安现有商业卖场购物功能的状况，整合各方面资源，为本项目营造独特的项目个性。 作为新的商业项目，本项目具备了相当的规模，在项目功能上可以规划地比较完善。 人气优势 桔香路是融安居民消费的集中区，本项目位于县中心区最繁华的商业街上，为本项目带来大量的人流人气。 优势应用 人流人气是今后经营的最大支持，大量的人流能提供给目标客户信心的保证。 交通优势本项目四面环路，交通网络四通八达，出入方便快捷。其所带来的密集的车流人流令本案的商用物业具有多 元化发展的先天条件。 优势应用 充分利用本项目交通优势，将本项目商用物业的价值提升至融安首席繁华商业步行街，从而保证开发商赢利空 间的最大化。 配套优势 项目所在地块位置存在的大问题是交通环境区域内部交通比较混乱，机动车和非机动车停车位不足，步行交 通和机动车交通混杂。 项目所在的十字街口是融安县的交通枢纽，人车混行停车位严重不足占据路面停车，成为交通最大隐患， 给项目规划带来必须考量因素。 本项目作为新的商业楼盘可从规划阶段规避市场风险，在配套方面获取优势，满足该地区的停车需求，获取更 大商机。 优势应用在规划设计阶段充分考虑停车消费及住户使用功能，为项目营销推广提供更完备条件。 小结 项目的这些优势，再结合个性化生活的商业楼盘规划营造，以形成本项目极强的卖点。 项目劣势分析 规模较大，商业面积大 本项目占地面积达多平方米，三层商场的规划，建成后将成为融安县最大的商业项目，融安县外来人口 较少，要保证如此大的商业项目顺利地维持经营，单靠本县的人口较难支撑。 应对措施 利用旅游资源，拓展项目卖点，实现部分商业面积由外来商户消化。 项目工期长，市场有压力本项目现处于筹建阶段，距离商铺预售时间尚有较长时间，可能会错失商铺销售的先机。 应对措施 及时跟进本项目各种证照的办理过程，完善销售前期的法律手续 在项目客户的原始积累阶段和引导销售阶段，做好项目的宣传推广工作，来吸引潜在客户的注意。 同质项目竞争激烈 项目周边现有的竞争楼盘较多，给项目销售及招商带来定的压力 应对措施 提升项目的档次，完善商业功能的规划，以抢占人气为主要的竞争方向。 项目机会分析 区域商圈的商场功能面临调整 我司市调组在本次市调过程发现融安的商场经营基本以百货公司形态出现，辅以精品服饰商场经营，均强 调满足购物功能，忽略了休闲娱乐功能。但现阶段购物功能富余状况已出现。本项目作为新的商业楼盘开发，可针对该区购物功能富余休闲娱乐功 能不足的情况做规划，既可满足市场的需求，又可找寻本项目的机会点。 长安广场互补城区功能 项目北面的长安广场，该规划将县区分为大型购物区商务办公区文化中心区人民广场周边属于商务办公 区和文化中心区，本项目属于大型购物区范畴。 本项目作为商住体开发，住宅部分可考虑商务区的配套需求商场部分长安广场强调的是旅游文化功能， 而本项目则体现的是吃穿用住站式的消费中心，两者还是有区别的互补的。 强调中心区的城市生活和商业核心区的地位，会给大型购物娱乐区带来更多的客源和商机。 目前融安商业项目营销手段落后 如前文所述，将融安商业项目与柳州相比，现阶段的营销手段只停留在引发出投资商铺的营销概念和个别出 现返租回报以主力商家进驻带动商铺销售阶段，是较为落后的。 这样，对本项目而言确是个较好的介入时机利用先进地区较好的营销理念结合当地的实际情况，可总结 出适合本项目的营销策略，在销售推广过程取得竞争优势。临街铺面拆迁促进租赁需求 近两年融安老城区大量的临街铺面被拆迁，激发了商铺经营需求或租或买。些好地段的商铺会成为商家 置业首选。 本项目地处融安城东区的商业旺地，会倍受投资者及用家的注意，这种由拆迁导致的商住新需求将持续定时 间如建筑周期等，对本项目而言是利好因素。 项目威胁分析 长安城市购物广场的先行，对本项目有直接威胁 长安城市购物广场于本项目处于同区域，并以长安命名，占据品牌上的优势就目前情况来看，其商业 投资价值高于本项目，长安城市购物广场与本项目的商业定位相似，对本项目的推广，有直接的威胁。 消费观念限制 融安居民目前收入水平较低，年人均收入据统计局统计为多元经济承受能力较弱，营理念存在着差距。无论如何，作为商用 物业的发展商，在开发项目的时候不仅要选择适合的地段和符合市场发展趋势的市场定位，更要注重商铺规划格局 的设置，适应主力商户的使用要求，从根本上满足主力商户长远经营发展需要，为主力商户进驻经营并带动整个商 场的兴旺奠定必要的基础。 适应人流流向从整体上对商场的顾客流向作系统的规划，以便在商场投入使用后能够合理的引导客户流向，延长消费者在商 场内的停留时间，以增加他们购物的机会，形成商场派兴旺的景象。 商场的客流导向设计不仅仅解决商场内部的人流交通与疏散问题，它更为注重的是商场内部人流与外部街区人 流的沟通关系，商场平面或立体人流自然顺畅与平均分配关系。设计来往的客流导向系统根本的目的就是最大限度 地避免商场内出现盲区和死角，并考虑顾客在商场内浏览商品和购物时的感受，为消费者营造个自然舒适轻 松的购物环境。 商铺间隔具体建议 楼 层 功能定位商铺间隔面积层高建议 地下停车场兼作超市仓储米 街铺 采用落地玻璃围蔽，独 立式商铺设计 ， 米 流行前线时尚用品 部分 采用敞开式式组 合为主 ， ， 米 娱乐休闲部分围合式设计为主 ， 以上 米 注 考虑大型超市的仓储功能，建议发展商预留定空间，层高能保持在米左右。 商户组合建议 楼层目标经营商户主力商户比例散户比例 停车场 街铺区 百货店家电店建材店彩扩药店 餐饮美容美发婚纱摄影手机通讯 儿童乐园等。 流行前线时尚 用品区 化妆品音像制品信息电子视听 器材电脑数码精品服饰童装童玩 珠宝首饰，工艺礼品小饰品店珠宝 钟表眼镜文具玩具皮具箱包鞋帽 运动用品等。 娱乐休闲区 中西美食休闲生活馆游戏机中心 网吧餐饮图书茶馆酒吧的士高 等 六物业管理商业管理建议 商场开业后能否逐渐旺场，不断吸引消费人流，很大程度取决于管理职能的施行状况。物业管理和商业管理 虽然都属于售后服务范畴，但在营销的角度上看，二者都是商铺推广的重要构成，对商铺投资者的购买决策有举 足轻重的作用，因此，商场管理要在项目前期策划时就提前介入，让投资者可以感觉到，发展商将尽可能满足商 户经营活动的合理要求，确保商铺得到保值和增值。物业管理提前介入的工作 就项目楼宇结构设计设备配置和功能分布提出建议 拟定管理项目服务内容 参与工程监理 参与设备购置 参与工程验收 拟定管理文本 拟定管理公司财务预算 确定管理费用标准 商业管理提前介入的工作 制定商场开业计划 制定招商政策 制定商场租金方案 确定商户结构组成制定商场推广活动计划 制定管理机构架构 拟定管理文本 确定管理费用宣传费用标准 七商场其他规划建议 人流引导 商场的出入口不宜过多，防止消费人群过早流失。主入口设在显眼位置而且门面要够宽敞是商场入口的必要条 件，以方便从人流最旺的路段直接引入人流。 交通组织 垂直交通组织 建议设手扶电梯在中庭外围，令到搭乘手扶电梯的人流外露于中庭，显示种人流旺盛的场面另外，手扶 电梯的朝向对消费者的流动应具有定的指引作用，引导消费者均匀分布于场内，达到利用台手扶电梯就带活二 三层楼的目的。针对商厦层娱乐功能，建议设部室外垂直观光梯，增强观光价值缩短上下时间，并考虑经营时间错开因 素。 平面交通组织 对于人流的引导及输送，务必要形成个循环的布局，避免出现死角位。另外要注意的是货物的平层输送。 物流输送 仓库的预留 不同行业经营者对仓库存在不同的需求情况，利用较高楼层或商场偏僻位预留作仓库，可以解除商家的部分担 忧。 货梯的设置 商场内设置货梯是必不可少的，但必须货梯的位置，使货梯出口到商场各个铺位有个适中的距离，货梯尽可 能设在功能区的中段。 运输通路 通入地下车库的车道应设计成单向行驶，从边进，从另边出，车辆不走回头路。卸货位 地下车库应预留定的卸货位，并且尽可能将干货和湿货的卸货区分开，并且卸货区应接近商场货梯。 另外，户外露天亦应留有卸货位，以方便大型运输车辆的停放及卸货。 辅助性服务设施 休闲区 休闲区设置的目的是缓解消费者购物时的劳累感，延长其在商场的逗留时间。般设在中庭旁宽阔的通道或设 备房旁，在二三层应增加设置。 餐厅美食广场等同样也起到休闲区的作用。 洗手间 般逛商场的消费者以女士居多，并且女性使用洗手间的平均时间较长，所以在设计洗手间时，应该将女性部 分面积适当增大。 商场每层之间都应设有洗手间，最低限度每隔层要有，并且导向指示标识定要清晰明确