1、供 回报 元，比去年同期增长，高出去年同期增幅 个百分点。本市生产总值的上半年累计增幅创出了自年以 来的新高 工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。我市工业企业 累计完成工业增加值亿元，比去年同期增长 市场消费繁荣，零售总额稳增。固定资产投资额累计完成 亿元，比去年同期增长 社会消费品零售总额累计完成亿元，比去年同期增长 ，累计增幅与去年同期持平 出口逐月回升，增速明显加快 市场物价微升，职工居民收入有所增加 交通邮电发展增快，民航表现突出 财政金融保持稳定，存差略有扩大 企业景气上升，信心指数提高。 深圳市历年酒店经营情况分析 深圳历年宾馆酒店客房出租率 。

2、每年约需万元 保险费 主要是财产保险员工社会保险等，每年约需万元 管理费用 管理费用主要是指办公费用接待费等费用，每年约需万 租赁管理费 主要是指出租时上交给政府部门的管理费用，占租金的 管理公司酬金 管理公司酬金为营业收入的 大修费用 为营业收入的。 行业正常经营成本与本项目成本比较 类别 行业平均 成本 项目实际成本 备注 比例金额万 能源费用 水电燃油等 能源耗费 工资保险福利 经营管理费用 维修管理物 料消耗等 合计 注上述指标为整个酒店运作所需成本，包括维持酒店客房餐饮 娱乐等设施正常运营所需费用。 小结 根据调查，维持个四星级酒店正常经营所需要的成本约占 总营业额的，客。

3、从表二可知依据本项目现有经营成本率核算，如果选择单 纯免月供回报模式基本能做到收支平衡，每月有元的盈余如 果选择固定经营回报模式，则根据酒店现有经营收入情况会出现 定亏损，每月有万元左右资金将用于补贴给业主的经营回报。 按照年计算，在现有酒店经营状况不变的情况下，总共补贴金额 为万。 本项目收益测算分析 按照项目成本率计算经营收益 按照本项目经营测算所得 如果以免月供回报模式，则每月回报成本为元 如果以固定回报模式，则每月回报成本为元 下表分别以两种回报模式计算 开房 率 月客房收入月客房成本 回报 方式 回报 成本 利润 年利润 万元 元约元 免月供 回报 元约元 免月供 回报 元约元 免。

4、收入分析以年月数据为例 项目金额元比例 客房部 前厅部 餐饮部 租金 管理费 合计 小结 从酒店现有客房经营情况来看，客房出租率仍然偏低，约为 。 酒店餐饮娱乐部分因为已全部出租，因此每月只能收取租 金与管理费用，对酒店的经营收入贡献不大。 客房部分收入是酒店的主要利润来源，按照酒店现有规模， 整体经营收益严重偏低。 本项目固定经营成本分析 深圳市酒店正常经营费用构成 能源费用 主要包括水电油耗及煤气等费用，经调查，该项成本约占总 收入的 员工费用 主要是员工工资费用，经调查，酒店在正常营业时约需人， 按深圳市酒店员工人均工资元月的标准计算，员工费用每年大 约为万元 维修费用 主要指酒店日常维修的费用，。

5、营测算表二 类别合计 客房种类豪华房标准房高级房商务套房豪华套房 客户数量间 月出租率 实收房价元间天 实际客房月收入元 其他营业收入， 月经营成本元按项目实际成本率计算 月预期收益元， 回报 方式 月按揭供款 元 销售均价元平方米，销售总面积为 平方米，销售总额为元， 按七成年按揭，每月供款为元 ， 预期赢余 元 ， 回报 方式二 固定回报 元 销售均价元平方米，销售总面积为 平方米，销售总额为元， 按固定回报，每月还款为元 ， 预期赢余 元 ， 小结 从表可知如果按照行业平均经营成本率核算，无论选择 单纯免月供回报模式还是固定经营回报模式都有定利润空间， 后续经营风险较小 。

6、 平均入住率 年年年年年年年年年 从年低谷期开始，深圳市酒店的入住率逐年提升，在 年年达到阶段性顶峰 年深圳市酒店的入住率和年相比有较大幅度的下 降，其原因是受到金融风暴的影响。 年月至今深圳市酒店平均入住率统计 系列 月 月 月 月 年月开始，酒店入住率急速下降，月份跌至年度深圳酒 店入住率的最低谷，原因是金融风暴在月份左右开始全面爆发的影 响 年月以后，深圳市酒店行业迅速恢复元气，仅仅用了 两个月的时间，也就是在月份的时候就已经超过了前期的高位，并 且在以后呈持续上升的趋势 年。

7、房经营所需成本般占总成本的 从上表可知，本项目维持酒店经营所需成本远高于行业平均 水平，能源费用高出行业平均水平个百分点，人员工资高出个 百分点，经营管理费用高出个百分点，使总成本率达到，因此 项目现有的经营状况欠佳，利润空间狭小 如何控制酒店经营运作成本已成为本项目的当务之急，在努 力提高酒店入住率的同时，必须严格控制经营成本，逐渐将成本率锁 定在行业平均水平范围，否则，将会对酒店的后续经营带来极大影响。 本项目经营测算 按照行业平均成本率，入住率测算 经营测算表 类别合计 客房种类豪华房标准房高级房商务套房豪华套房 客户数量间 月出租率 实收房价元间天 实际客房月收入元 其他营业收入， 月经营成本元按行业平均。

8、 增长推动下，酒店入住率迅速回升，行业步入正常运行轨道。 深圳市现有产权式酒店经营状况分析 星级酒店名称 销售价格 元 年入住率 年 酒店规模管理公司 大梅沙 海景酒店 层万多发展商自管 雅兰酒店 栋层， 万多 发展商自管 芭堤雅酒店栋层 酒店式公寓 发展商自管 丹枫白露单栋层三九阳光物业 东方威斯 栋层 栋层 发展商自管 销售价格分析 靠近风景区的产权式度假酒店售价普遍较高，甚至是周边公寓 住宅价格的倍。在市区，产权式商务型酒店般超出同类物业 常规价格的 入住率分析 受金融风暴的影响，年深圳市酒店的年入住率仍然达， 经营情况良好，产权式酒店的年入住率也在之间浮动。 般旅游区的度假型酒店。

9、本计算 月预期收益元 回报 方式 月按揭供款 元 销售均价元平方米，销售总面积为 平方米，销售总额为元， 按七成年按揭，每月供款为元 ， 预期赢余 元 ， 回报 方式二 固定回报 元 销售均价元平方米，销售总面积为 平方米，销售总额为元， 按固定回报，每月还款为元 ， 预期赢余 元 ， 注 酒店现有实际用于对外经营的客房数为间不包括两套总 统套房和用做其他用途的两套豪华套房根据套房面积计 算，实际可销售面积为平米 根据酒店客房现有出租率水平及后续经营发展趋势，预计酒店 客房出租率在短期内有望达到左右的水平，因此，将现有 的出租率调高到的水平进行计算。 按照项目实际成本率，入住率测算 经。

10、利于深圳房地产市场的持续稳步发展， 但全国性的经济过热现象，加大了政府实施宏观调控的决心和力度， 这将会对新建房地产项目造成较大的开发难度 宏观调控政策将“有控有扩”从内需结构来看，控制局部过 热的投资需求，扩大消费需求从投资结构看，对局部过热的行业投 资高消耗高污染投资，对各地形象工程高档住宅等投资要调控， 而对农业能吸纳就业的第三产业以及各种社会事业的投资，仍需扩 大 当前经济正处在个重要关口，只有树立和落实科学发展观， 控制固定资产过快增长，加强煤电油运综合协调，注重结构和效益的 提高，才能保证经济的平稳较快增长 经过年上半年金融风暴的影响，深圳市的旅游和酒店业 已经全面恢复，并且在深圳市政府扶持旅游业的政策影响及经济高速。

11、相对市区的商务型酒店的平均入住率要低，其 主要原因是旅游淡旺季的影响造成其入住率的不稳定 酒店规模分析 不同区域的酒店在经营规模上也有所不同，般在旅游区的产权 式酒店经营规模较小，经营面积不超过万平方米，楼层基本上低于 层，尤其是投资性较强的产权式酒店而在商业区或市区附近的 产权式酒店，其经营面积相对较大，经营楼层有的超过层 酒店管理公司分析 深圳产权式酒店的管理企业分为三种情况 发展商自管 聘请国内外知名酒店管理公司全权管理 聘请国外知名酒店管理公司作顾问，发展商自己管理 现有的深圳市产权式酒店因为处于起步阶段，而且规模般偏 小，聘请专业的国际酒店管理公司成本投入太高。因此客房入住率约为 平均房价约为元间天。 酒店经。

12、月入住率较低，是传统的农历新年之前和酒店入住 率受季节影响较大的原因，因此月份左右是酒店行业的传统淡季 自年月后逐渐回升，并且很快接近历史上的高位。 月酒店入住率全面超过去年同期水平。说明年的深圳酒店业市场 前景向好。 深圳市年酒店整体经济预测及分析 进入年，深圳酒店业市场持续向好，月酒店开房率均 超过去年同期水平，“五”黄金周期间，深圳市酒店开房率更高达 以上。具体表现如下 深圳市政府将要把深圳建设成为个区域性经济性的国际化 城市，充分利用的政策利好，以及整合自身的各种优势， 力争成为珠三角经济圈的国内外大型机构地区总部，进而成为区域经 济核心 从国内和深圳的宏观经济政策面来看，经济的持续高速增长 以及物业税的即将开征等，。

参考资料：

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