济正在快速健康地成长，有着巨大的增 长空间，另外，个金融中心的正式建成，需要二十年时间，有理由 预期，二十年后的长沙经济总量将达到万亿，到那时拥有座活力 四射的芙蓉北路金融商务中心将会受到普遍认同。未雨绸缪，先期启动长 沙市火车北站棚房区改造期土地整理工程，是当前项目建设的务实 之举和首要任务。 项目概况 拟建地点 长沙市火车北站棚户区改造项目位于开福区芙蓉中路以东东风路以 西伍家岭以南长沙银行以北合围范围，规划面积亩。长沙 市火车北站棚户区改造期土地整理工程范围为芙蓉路沿线，火车北 站正门以北，双鹤医药大厦以南以及双鹤医药以北，好来登酒店以南等十 三块零星棚户区。 建设规模与建设内容 规模 可改造土地总面积亩 共需拆迁房屋建筑面积为平方米。 建设内容 对建设范围内现有建筑物拆迁，并进行补偿 对拆迁后的地块进行整理，比如给排水电力天然气等进行重新规 划，使之达到六通平可用地标准。 主要建设条件 ◇火车北站已迁移至捞霞，所涉及土地与房屋拆迁补偿已达协议。 ◇棚户区，已与业主沟通落实，初步拆迁方案已完成。 ◇项目建设所需道路供电供水等条件具备。 总投资 经投资估算，该项目总投资若综合容积率按计算，总投资 万元，其中拆迁补偿万元其他费用万元税费万 元若综合容积按率计算，总投资需万元，其中拆迁补偿 万元其他费用万元税费万元。 项目建设所需资金将通过各种方式融资解决。 建设进度 本项目主要是对芙蓉路沿线，火车北站正门以北，双鹤医药大厦以南 以及双鹤医药以北，好来登酒店以南等总面积为亩的十三块零星 棚户区进行拆迁，并通过整理使之达到六通平可用地标准，从而达到全 面提升土地价值的目的，总工期规划为两年年月年月。 主要技术经济指标 序号项目单位指标 总改造用地面积亩 总拆迁面积 其中住宅用房 办公用房 经营性用房 建筑密度建议 容积率 绿化率 建设工期年 项目总投资万元 备注项目建设容积率为时，总投资万元建设容积率为时，总投资万元。 分析结论及建议 结论 项目具有长期发展战略性特性，项目的建设与使用具有很好的社会效 益。有利于激活城市经济，产生乘数效应，促进城市经济快速发展有利 于合理高效利用土地，提高土地长期产出效益有利于提升城市综合竞争 力，增加城市品牌与形象。虽然项目投资大协调难度大，但是土地运作 是着眼于长期发展战略为目的。因此，未来无论是土地的合理利用，或是 土地效用与增值空间以及宏观经济效益，均有着不可估量的广阔前景。 建议 积极做好各项项目前期准备工作以人为本，加强各利益主体的沟通 完善法律文件抓紧落实资金，整合资源，认真开展施工前的设计招标 等工作。项目建设引进竞争机制，通过招投标形式择优选择施工企业，监 理单位等，以保证工程项目质量进度。促使投资按预期计划得进行与控 制，满足预期目标的要求。 目录 第章总论 项目背景 项目概况 主要技术经济指标 分析结论及建议 第章需求分析 需求分析 建设规模与建设内容 第章场址选择 地址现状 场址基本条件 选址适宜性与优势 第章项目建设概念性方案 建设指导思想与原则 土地用途 项目建设目标 定位与功能 主要经济技术指标建议 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第章环境保护消防与劳动安全 环境保护 消防 劳动安全 第章项目运作与管理方案 运作模式 运作方式 项目管理主体 第章项目拆迁方案 拆迁责任主体 拆迁安置方式 拆迁规模 第章项目工程进度计划 建设工期 项目实施进度安排 项目管理 第章项目工程招投标 项目招投标 第章投资估算与融资方式 估算依据 估算对象和范围 估算说明 投资估算 融资方式 配套政策支持 第章项目收入与平衡测算 项目收入测算 项目平衡测算 第章社会效益评价 项目社会效益 第章项目主要风险 资金风险 社会风险 第章结论与建议 结论 建议 附件各估算明细表 第章总论 项目背景 项目名称 长沙市火车北站棚户区改造期土地整理工程 承办单位概况 单位名称长沙城投铁路站场迁建开发有限公司 单位性质国有企业 法人代表李文达 法人组织机构代码证号 单位住所长沙市开福区芙蓉中路段号芙蓉大厦楼 注册资金人民币壹仟万元整 法人代表简介李文达，男，年月出生，中共党员，研究生 年月参加工作，曾任长沙市农财研究会秘书长长沙市拍卖行总 经理长沙市政府采购中心书记及主任。年月起任长沙城投铁路 站场迁建开发有限公司董事长兼总经理。 单位概况长沙城投铁路站场迁建开发有限公司，成立于年， 属于国有独资的有限责任公司，注册资本万元。公司以市场经济为 指导，以国家的产业政策为依据，充分运用现代化管理手段和先进技术 设备，行使授权范围内开发建设火车南北货站迁建职能，高效运营国有资 本，促进长沙的城市建设和社会发展。公司经营范围城市基础设施项目 的投资开发建设房地产开发经营建筑材料销售工程项目技术咨询及 营销策划园林绿化工程。公司系长沙铁路南北货站迁建工程项目的法人 营业单位，主营业务是全心全意搞好长沙铁路南北货站迁建开发营运。 项目建议书编制依据 与委托方签订的协议 委托方提交的项目城市开发概念性要点 长沙市总体规划与控制性详规 市规划局关于将火车北站为中心的地段控制为芙蓉北路金融 商务中心用地有关问题意见 市政府金融证券办公室关于将火车北站为中心的地段在规划 上控制为芙蓉北路金融商务中心建设用地的请示 中华人民共和国土地管