模小投资价值低发展期市场 初步形成价格快速增长高速发展期市场趋向成熟价格高位运行。 二杭州休闲地产的与 对于度假游客来说，公里是他们认为最恰当的距离，公里内 无法让他们产生外出度假的感觉，公里以上才能让他们暂时遗忘城市的喧 嚣，感受度假的氛围与环境，公里以上容易产生疲劳和厌烦。 项目所在地千岛湖区域的左口乡安龙半岛距离杭州公里上海公 里南京公里，本项目的客源定位应以杭州为中心的浙江内，义乌温州 台州等为核心客源。 杭州第二居所发展 目前杭州分钟交通圈内的别墅主要分布在闲林小和山西溪转塘之江 银湖新兴的湘湖青山湖等区块，在建的别墅排屋项目约个。其中以之江 转塘富阳银湖青山湖闲林等已形成较大规模，并凭借优越的自然条件成为杭 城第二居所开发消费的主要区域。 杭州别墅板块示意图 主要板块市场概述 分钟交 通圈 青山湖 良渚 闲林 之江 银湖 转塘 之江旅游度假区 是杭州别墅发展最早的区域，也是物业最为成熟人气最高的别墅板块。得天独厚的 地段优势，交通快捷，配套完整，未来世界宋城聚积的人气，九溪自然风光，钱塘江的 壮丽 年期间开发的梦湖山庄等为外销房，销售并不理想。随着新西湖花园九溪玫瑰 园的热销，区块别墅炙手可热，供应量不断加大。 目前单价在元平米，单套总价万以上。其中不乏像九溪玫瑰园南都高尔 夫这样的动辄千万的顶级别墅。 该区域的主要客户以杭州的私营企业主大型企业的高级管理层以及省内其他地方的 私营业主为主，并且有部分海外客源。 富阳银湖开发区 该区域开发较早，区域配套齐全，现已建成万伏变电所，供水通讯等，已建成国 际标准高尔夫球场野生动物园等大型旅游项目，医院学校商场宾馆等设施陆续进 入 目前开发的项目主要集中在杭州野生动物世界带，总开发量百万平米以上，多以 山地别墅为主，别墅面积在平米，别墅总价在万元万元排屋面积 平米，总价集中在万元。 客户以杭州人为主，约占，省内外地人约，另外新加坡香港等地客户 委托国内亲戚购买 闲林五常老余杭区域 该区域是杭州目前别墅分布最为集中的区域，闲林云集了金都雅苑华安西溪山庄 赞成荆山翠谷金成江南春城西溪山庄绿城桃花源生态居住区等项目，形成该 区域排屋开发的整体热潮，这个板块的别墅排屋的楼盘几乎占了杭州别墅楼盘的。 浪漫和山别墅的售价已经达到元平方米左右金都富春山居别墅年底 开盘时套平方米别墅总价约万元，在售同样面积别墅价格涨至万元左右。 客户以杭州的企业管理层私营企业主对与老年人。分四期开发，首期以启动老年公寓小户型为主的开发建设， 同时推出酒店特色购物街别墅区等，二期应保持与期的紧密衔接，选择地块 条件占有优势的地块，树立标杆产品，为后期开发打下基础，并建立价格体系，实 现项目整体价值的最大化。 之所以将本项目定位为老年度假村为主题，以小面积为主要销售型产品的特 点，我们来分析下老年公寓市场 五老年人住宅市场机遇及发展趋势 市场机遇 我国已进入老龄化社会阶段 按照国际标准，当个国家或地区岁以上人口占总人口或岁以上人口 占总人口以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上 老年人口最多的国家，岁以上的老龄人口约为亿，占我国总人口的， 而且这个数字每年都在以的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根 据国家有关部门统计预测，到年，老年人将占全国总人口到 年，老年人将占全国总人口的，届时每三个半人口中就有个老年人口。 老年人住宅市场潜力巨大 年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪十年代末，中国退休劳 动者生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的另据中国老龄人协会估计， 中国老年人消费约每年亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其 消费数额还将得到进步增长。由此可见老年人市场是个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是个极待开发的产业。 老年人养老逐步向养老院转移 受传统观念的影响他们认为那些所谓的养老院是些没儿没女的孤寡老人的 安身之地，国内老年人养老讲究三代同堂，老死不离儿孙。但随着近年居民生 活水平的提高和居住观念的改变核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少， 方面下代与老代分居现象不断增加，另方面家庭结构演变又表现为老少两 代在居住上分而不离，离而不远的特点，因此老年人不堪忍受空巢的孤单 寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根 本性变化。 家庭因素催生老年人住宅的产生和发展 自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，三口之家现已成为社会的主 力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压 力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和个孩子，时间和精力严重不 足，再加之老年人多愁善感及实际上的代沟，由此引起了系列没完没了的家 庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。 国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发 面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。在 年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老事，中央领导对此十分重 视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人， 尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。 老年人住宅在京沪两地倍受热宠 北京和上海直是中国房地产市场的前沿，最早的老年公寓就出现在这里。上世纪的九十年代初，在当时的上海商品房积压量高达上千万平方米的情况下，中高 档老年公寓直供不应求，排队预订的场面时有发生。九十年代中期，北京的些 房地产商在吸取上海老年公寓的成功开发经验后，并结合本地区老年人生活习性， 从竞争激烈和风险较高的商品房开发转向老年公寓的投资建设，均取得了良好的经 济效益和社会效益。 总结 如果说亿的老年人口基数是老年人住宅开发的市场条件家庭因素和老 年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家鼓励和京沪两地老年公 寓热宠应该能使我们看到的老年地产开发的希望。许多年来，大众化住宅开发直 是市场开发的主体，造成这种市场开发失衡的原因归根结底是老年人住宅市场尚不 成熟。但从今天老年人口基数老年人社会问题以及老年人养老观念重大转变的趋 势看，实施老年人地产开发应该说是种机遇，老年人住宅开发恰逢其时，水到渠 成。可以预见，老年人住宅逐步被消费者老年人极其子女所接受，谁抢占了开 发先机，谁就开拓了新的市场，也就赢得了市场竞争。 老年人住宅市场发展趋势 产权式老年人度假公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势 纵观全国各大中城市老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施 和软件配套上都存在数量和质量的问题。在调查中发现有许多老年人既想远离城市 的喧嚣和孤单又恐在养老院无法满足宁静舒适生活的要求，产权式老年度假公寓 的出现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京广州等地此类型的养老住宅深受老 年人喜爱。上海的绿地孝贤坊武汉的侨亚假日颐乐园等都是老年公寓开发的成功 案例。 目录 千岛湖旅游发展分析 千岛湖与国内成熟旅游城市的对比 三亚城市发展借鉴 二杭州休闲地产的与 杭州第二居所发展 区域市场特点 三项目剖析 四项目定位 五老年人住宅市场机遇及发展趋势 市场机遇 老年人住宅市场发展趋势 六项目经济测算 七结论 千岛湖旅游发展分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,千岛湖旅游状况与其他旅游城市的对比 各城市旅游人口对比 三亚朱家尖千岛湖 各城市旅游收入对比 三亚千岛湖 目前千岛湖全年共接待中外游客万人，同比增长了，接待境外 游客万人，增长，全年实现旅游经济总收入亿元，同比增长。 区域旅游发展与三亚开发早期旅游市场相接近，处于市场启动的起步阶 段，与朱家尖等处于同水平，较三亚等国内发展较早城市落后约年。 三亚城市发展借鉴 三亚各时期发展特点 评价指标起步期发展期高速发展期 基础设施 启动期投资 景区的早期建设，相 关设施酒店设施缺 基础设施投入加大 景区建设逐步完善 房地产投资逐步增 长，后期达到较大规 以改善及优化设施 投入为主 景区完善丰富 区域国际知名度的 提升，国外客源为区 域消费带来新动力 休闲度假成为区域 旅游设施 消费辐射酒店投资 乏 房地产投资低位运 行，项目推出少 房地产价格处于低 位 以二个的度假村 开发为主，零星分布 模 房地产价格迅速增 长 中后期房地产投资 比例较高 国内观光游为主 呈现优质开发组团 旅游的新特点 房地产投资价格高 位运行 房地产消费旺盛，需 求多样化 多组团的形成，向腹 地辐射，形成网络 房地产状况 旅游特点 时间 区域各组团板块的形成 年亚龙湾国家旅游度假区等被评为国家级景区 年喜来登大酒店瑞海购物公园等项目建设 年万嘉华度假酒店的建设，早期开发基本以酒店开发为主，项目零散 分布 年以后，随着