1、“.....平方米代征地面积净用地面积绿化面积 平方米道路面积平方米天天清泉房地产开发有限公司 住宅建筑面积平方米公建建筑面积为平方米，公建内容 为商业配套设施，休闲娱乐会所，物业办公设施，运动场所等。经营性公 建为商业配套设施，面积为平方米，非经营性公建的面积为 平方米。 综合容积率为住宅容积率为 建筑密度为 控高为米 绿化率 五土地价格 土地价格为,元每平方米，总价约为亿元。 六土地升值潜力初步评估。 该地块位于珠海市唐家湾，是珠海市出入珠三角地带的必经之路，有着非常 好的交通地理优势，而鉴于附近的地块由年格力海岸的元每平方米， 年的元每平方米可看出唐家湾必定是珠海市地块的潜力地块区域。 第二部分法律及政策性风险分析 项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 项目立项 项目是否已经立项项目已经立项......”。

2、“..... 项目用地现状 土地所有权归属国有用地 土地使用权归属天天清泉房地产开发有限公司天天清泉房地产开发有限公司 土地的用途居住用地，商业用地 有关项目用地现状的政府文件珠海市香洲区唐家湾镇留诗路地 块。有土地使用证。 项目用地规划 规划用地所有权归属天天清泉房地产开发有限公司 规划用地使用权归属天天清泉房地产开发有限公司 规划用地用途居住用地，商业用地 项目用地取得土地使用权程序评估 取得土地使用权的程序描述通过投标方式获得土地。 取得土地使用权需要的工作日个工作日。 取得商品房用地土地使用权所需条件 宗地面积 规划土地用途住宅商业 容积率且 绿化率大于等于 建筑密度集中商业区建筑密度，住宅区建筑密度 出让年限住宅年商业年 备注上述标的物以现状供地 上述标的物商业建筑面积比例不超过，应集中布置 上述标的物阳台面积比例不超过 上述标的物不设保留价......”。

3、“.....必须通过本 公司的现况，制定相应的项目策划，预计出最接近标底的楼面地价。 政策性风险评估 政府资源利用的评估天天清泉房地产开发有限公司 当地政府对外来投资的态度积极 当地政府职能部门的办事作风积极 当地政府对该项目的关注程度积极 地块周边已有开发商项目成败的政府因素与政府未来规划 与政府合作关系密切 政策变更对项目开发的影响 城市规划限制或更改影响大 突发性政策等政府因素导致项目中断开随着该区域进步绿化改造，未来 将给项目提供更加优美的景观。在高新开发区的工厂附近，宗地的绿色宜居功 能凸显。项目周边有情侣北路淇澳岛石坑山森林公园„„为人们生活提供优 美的环境。 项目附近是高新科技区，附有学校工厂政府部门及村落，具有定 的生活人群和生活配套。距项目分钟车程内为发展较为成熟的唐家街道商业 中心，生活配套设施应俱全，为项目提供了分钟生活圈......”。

4、“.....大企业云集，且随着政府的规划与大企业的投资 建设，又有大型企业纷纷进驻，项目客群基础较好。 项目位于重要的交通路段，附近公共交通设施比较完善临近港湾大道， 去往市区只需分钟的车程临近凤凰山隧道，到达珠海市西区具有方便的交 通枢纽靠近京珠告诉珠海收费站，到达广州等城市十分方便。 项目的市场定位是绿色幸福中小套型住宅，因此作为中小套型住宅的 项目其客户群体基础广，客户量大，客户购买门槛低等特点，将成为长期的开发 热点，因为年轻代总是不断成长，而小家庭结构的数目大，潜在的消费群体广 从而使需求总量不断涌现，市场机会不断出现。 由于项目的定价适中，具有定位准确，适销对路，市场接受力强等特色， 从而深受市民，特别是年轻族和小家庭的喜爱，使这些项目开发的成功成为必 然。 项目地块无任何的产权争执，方便我公司对其开发。 二劣势 项目位于国际赛车场附近，赛车比赛时有噪音影响......”。

5、“..... 项目周边配套设施较为不完善，对人们的日常生活有定的影响。 项目位于唐家地区，然而唐家地区目前的经济发展速度慢，发展条件 欠缺，珠海本地甚至存在定的居民对唐家地区还不了解甚至不认识。 项目楼面地价获取较高，由于项目既要满足中低阶层的需求，也要达 到定的利润，楼价定位有定的难度，从而在定的程度上影响公司利润的获 取。 项目周边环境需要进行定的改进，路面灰尘较多，对附近的沙场要 进行定的应对措施，也需要对旁边的钢铁厂进行拆迁安置。 三机会 项目位于珠海的东部地区，随着经济的发展，珠海市内的住房供给存 在定的压力，人口未来将会向东西两部分分散。加上政府的规划，对唐家未 来的投入加大，项目附近将会打造座唐家新城，配套设施不断完善，新市天天清泉房地产开发有限公司 区的建设方便人们的生活。 未来港珠澳大桥与深中大桥的开通，入口均位于珠海的东部地区......”。

6、“..... 附近楼盘普遍档次较低，产品力较差，改善型客户存在定外溢情况， 本案将着力打造高质量的现代宜居中小户型住宅，可以吸引刚需客户和改善型客 户，契合市场需求，从而增加销售量，提高该项目市场占有率。 项目周边的生活配套区域，随着科技园的发展和大企业的纷纷入驻， 未来职业需求旺盛。 由于唐家新城楼盘属于高档建筑，房价较高，会导致需求外溢到 该项目。 四威胁 项目周边楼盘较多，价格较低，竞争比较激烈，本项目需要在产品特 色上做文章。 由于唐家与主城割裂，刚需产品主要内销，对价格波动反应较迟缓， 市场压力下，将面临降价趋势。 珠海西区房地产业发展逐步完善，楼盘样式多样，随着政府的规划投 资，东西两边房地产市场竞争激烈。 目前国内的房地产市场发展缓慢，并且房价有下降的趋势。在房地产 市场的宏观环境下，该项目要面临经济政策法律和融资各方面的风险。 该项目的客户群体以刚需改善型为主......”。

7、“.....使公司的资金难以马上回笼。 五结论和建议 唐家的生活配套区域，随着科技园的发展和大企业的纷纷入驻，未来 置业需求旺盛，地块升值空间较大。 唐家的楼盘普遍档次较低，产品力较差，改善型客户存在定外溢情 况，本案将着力打造高质量低价位的现代宜居住宅，吸引刚需客户和改善型客户， 契合市场需求。 根据政府未来对唐家的规划，唐家湾镇将会成为珠海的个新的市区，天天清泉房地产开发有限公司 加上周边配套设施的不断完善，交通通达度不断提升，该区域房产具有很大的升 值潜力。无论是置业还是投资，该项目房产将会是很好的选择。 未来港珠澳大桥与深中大桥的开通，由于两座大桥由于东部地区，因 此对于处于珠海东部的楼盘极为有利。虽然如今珠海西部地区房地产发展迅速， 但地理位置这优势会促使消费者对选择东部的楼盘，对该项目具有定的有利 条件。 地块的投资利润率达，项目总投资额,元......”。

8、“.....纯利润为元，符合天泉地产项 目拓展要求地块项目的开发对保证天泉地产的持续经营能力，提升天泉地 产在珠海的知名度，巩固和扩大天泉地产在长三角市场的战略布局，具有非常重 大的战略意义。 由于目前珠海东部地区楼盘逐步发展且开始成型，方面，对于该项 目具有定的竞争，因此我公司将会注重项目本身的开发特色，加强对该项目的 品牌打造工作，利用公司的巨大资历，并根据实际情况，将该项目的开发建设打 造成天泉公司在珠海的响亮的第炮另方面，由于东部楼盘情况的不断完善， 给该项目的销售带来了商机，能吸引更多的顾客对珠海东部的楼盘的关注，给该 醒目发展带来更多的客源。 由于该项目需要政府规划的大力支持，才能够更好地发挥项目的发展 需求。因此，我公司不仅要根据未来政府规划方向来发展，更加需要依靠公司的 独特的开发技术，既能保证项目目前开发能满足广大消费者的基本需求，提高消 费者的生活需求，更要切合政府的规划方向......”。

9、“.....造成浪费资源等不 切实的投入。 由于房地产市场的宏观环境和微观环境时刻处在改变之中，因此我公 司需要时刻关注市场的变化，及时作出相应的调整和后备方案，从而使我们的项 目更能贴近市场的需要和满足消费者的需求，使项目的销售量得以增加。 充分利用和发挥该项目的优势和机会，尽量改善和避免该项目的劣势 和威胁，特出该项目的特色之处，避免与同类项目相互雷同。天天清泉房地产开发有限公司 第九部分项目可行性研究结论与建 议 项目拥有较好的投资环境与机遇 近年来唐家湾片区土地供应偏少，而宗地位于珠海唐家湾新区发展规划片区 的核心片区，高新开发区附近，唐家科技路北，留诗路西地区作为珠海价格的 洼地，在价格上必然更具优势和吸引力，相对的低价格加上较为方便的生活及交 通配套，可以吸引珠三角地区的投资人群。同时，唐家的居民包括宗地周边居民 仍然存在改善性需求。 随着珠海唐家湾规划发展和大企业的纷纷入驻......”。