成的公路运输网络 为选址西永提供了可行性紧邻大型企业和物流中心区域。西永 招商中的微电子工业园和已入驻的世界强企业，为本案的选址增 添了不小的砝码劳动力条件较优越。这条件放在重庆市主城 区任意地方都能较好的满足，而与原高新区相融的沙坪坝区更是为 业界精英汇聚之地，且随着大量沿海地带的民工返乡和业界人 员到西部创业更为这条件的具备创造了条件考虑地价因素。 地价是本案建设资金集中使用的重要部分。考虑地价也就是确保本案 能顺利推行的前提条件，从前期了解掌握的情况看，西永地区的工业 用地价格相对主城区其他重要工业基地较为低廉，尽早确定土地，获 得土地使用权是本案能否成功的先决条件借助政策优惠功能。 沙坪坝区在全市都市工业园建设中最为引人注目，关键就是政策落实 相对较好，从近期来自政府主管部门的信息看，市府﹝﹞号 文件中的土地使用政策正在加快落实，如顺利落实，都市工业园建设 中的土地出让金和建设配套费将由原来的先征后返调整为免缴。 未来发展空间选择。从本案可能选之地看，本案前期将使用亩工 业出让地进行建设，可能条件下，还可以考虑争取预留亩周边 土地作为后期发展使用的预留用地。 本案的建设定位原则 本案的建设定位原则决定未来项目的规划设计施工建设的全 过程，是本案可行的重要组成。从前期调研的各方面信息汇集看，依 据重庆市人民政府对都市工业园的认定条件以及对认定后都市工业 园发展支持内容，确立本案的建设定位原则总体规划，分期实 施。对拟考虑的本案亩工业用地实行总体规划，并考虑周边可能 预留亩后期发展用地的规划，从而确定分二期或三期进行建 设多层标准厂房建设，辅以办公用房的配套。本案生产加工区 域的建设将采用工业标准厂房的设计标准，将每幢厂房按七层设计 地下两层，地上五层，顶层采用钢架结构，在设计中预留厂区办 公用房的结构框架配套设施及管理用房先行。现代工业园区的建 设均应优先考虑管理服务机构的用房和入驻企业员工倒班所需用房， 甚至还用考虑部分入驻企业管理人员的用房，因此建设定位中在前期 就应当与生产用厂房与配套用厂房同等进行建设，若考虑招商原因， 建设的前后期不应超过半年环境建设应纳入投资的主体。新型 都市工业园建设在具备都市工业园入驻企业条件的前提下，将工业园 建成环境优美，对周边城市生活干扰较小的生态园区将成为重要标 志。 本案项目远景规划 考虑本项目的紧迫性和项目所在地的急切需求，本项目有望在建 设过程中吸引大量链群企业的目光。把握商机为未来留下发展空间也 是本案研究内容。从较远期的需求看，本案远期将可能成为生产物 流并重发展的新型综合都市工业园，所以预留的发展空间应更多考虑 物流延伸服务前期的物流为生产型延伸加工或分拣活动，发展诸 如仓储货运货代等形式的物流形式，使建成的都市工业园更具现 代都市工业园的特性。 二项目业方案 本项目招商合作工作是园区建设过程中核心内容，直接关系园区 的生存发展。本案提供的招商合作仅代表策划意见。 招商模式。利用投资业主自有人脉资源进行招商组织 策划和实施。组织自有招商团队从事本项活动。 合作招行模式。现有合作对象主要为重庆都市工业园协会， 利用协会在行业的地位，帮助企业搭建与当地政府，与西永工业园区， 与主机生产企业间的沟通平台。 委托招商模式。将所有招商活动进行外委，配合委托方开 展各项招商活动。 四项目建设进展和周期 项目建设进度和周期首先取决于投资业主的资金筹措能力，其次 取决于项目推进过程中的招商进度。所以项目建设进度应权衡投资能 力进行安排，首先应考虑在最短期内获得建设用地，并实施相应的规 划设计工作，为项目的招商提供必要的条件。项目立项或开建后， 把握招商进度来推进建设进度，但期工程基本上应在个年度内全 部完工，并入住认定条件所要求的企业数，从而获得尽量快的政府认 定工作，使得现有的土地出让费和配套费用尽快退回若政策变化将 更加有利于推进建设进度。般情况下，本案项目从购地到期园 区建设，招商成功，需要年的时间，二期工程则般在期招商达 到保本阶段开始进行。 第四章项目资金安排和效益分析 资金筹集和安排 按照本案项目期设计内容考虑，土地资金约万元，建筑 物万平方米建安成本万元按每平米元计算，按正常 地产项目运作考虑，资金筹措应确保达到万元左右，方能进行 顺利的投资建设，同时可考虑目前工业地产的运作实际，园区规划设 计后进行相应的招商活动，按收的资金进行预定，可使得资金准 备降到万元左右。 资金的使用安排看，本方案仅考虑土地购买成本和建安成本， 土地出让金和建设配套费均未考虑，因此，使用安排也应优先考虑土 地成本支出，此类情况也可利用人脉关系进行处理，主要是采用土地 占用费方式，分期支付土地费用，节约土地次性支付的时间成本， 达到推进建设的目的。同时资金安排中应优先考虑的是规划设计费 用和其后的宣传招商费用，虽然此类费用占总体投资成本较少，但 这部分将对本案产生决定性的影响。 二项目运作和效益初探 项目运作模式最终都决定了项目投资的成败。都市工业园作为重 庆市工业地产的开篇项目，引导和决定了未来重庆市工业地产的走 向，而龙祥都市微电物流工业园的策划运作都应以高起点高要求 高标准进行建设，以确保都市工业园在未来工业地产中的品牌效应， 确保本案项目投资的最大化回报。为此，本案建设在运作本项目中采 取如下思路和方法 以宣传广告开路现有影响再建园 以获得土地并作出规划开始，在节约的原则下，动用项目投资 的资金进行宣传。其，利用重庆中小企业在线或重庆市中小企业载 体平台进行宣传。宣传制作费用标准大约在万元左右，在线广告 宣传时间，般都可保证年之久。其二，利用重庆市中小企业发展 指导局举办的园区招商会进行展示宣传。制作大型展板和精美图册并 辅以现场动画视频广告模型进行展示，力求让参展的企业都能留 下记忆，并保留可以寻求合作的机会。其三，利用行业协会的力量进 行招商宣传。必要时可利用自身人脉关系，与市中小企业发展指导局 共同在沿海发达城市，特别是业发展地区进行宣传，获得与西永 微电子工业园所匹配的企业入驻。举行较大规模的奠基现场签约会， 在市相关领导的参与下，完成首期的园区销售策动。 充分利用都市工业优惠政策，吸引客商入驻 重庆市在发展中小企业发展特色工业园和发展都市工业园中出 台了许多优惠政策，并为入驻企业提供了获得政府扶持的渠道和方 法，充分利用小手册，宣传展板和广泛的交流去引导广大的客商入驻 园区共谋发展，共享政策，从而吸引更多的园区企业与园区共谋发展。 作为园区的投资者，也可以制定相关优惠政策吸引客户。如次性 付款优惠按揭付款优惠九五折长期租赁租金减免时限等等， 同时还可以对产权企业免征定时期的物管费用等等，配套于政府相 关政策之后，形成三级优惠模式政府园区企业。 制定销售策略，发展社会力量吸引客商 在建园过程中，作为投资人将广泛与银行担保公司融资机构 政府相关部门，关心园区建设的朋友以及投资人的相关人脉关系网络 进行广泛接触，在营销中切实制定销售策略将更大范围地吸引客户入 住。如在委托专业机构招商运筹时，制定些社会力量招商的折扣返 利方案，任何人都可以享受该权利。 组建自己的销售团队，实行在线招商 把握项目利益的基本数，制定刺激招商的策略 本项目按容积率进行设计，亩土地的建设应达到万平方 米的规模，分二至三期进行建设，全部建成出售将获得不低于 万的收益，若投资人将净收益控制在万则可制定出非常优厚的 招商引资策略。 三项目风险和效益评估 任何投资项目都是具有潜在的风险，把握风险程度，了解风险的 存在，有利于项目的顺利推进和成功的运作。 就本案所涉及的内容和条件看，项目风险主要来自三个方面。其 ，宏观政策影响层面。这风险取决于工业地产的发展是否纳入房 地产的开发项目管理，此类法规和规定在重庆乃至全中国都难得见 到，但重庆市中小企业发展指导局已于年开始与市财政局税 务局国土局环保局等政府部门开始研究，所以目前的主管局 中小企业局未让该部门介入调研，另外，相关都市工业园的认定条件 都较低，评价体系也未建立，所以此风险的出现最快应在本行业兴起 的或年。其二，投资人的资金筹措风险。本案项目总产值 将达亿左右，投资总额将达到亿亿元，充分利用资金和 筹集资金的渠道且打通工业地产抵押的通道是规避风险的主要方法。 从静态投资看，本项目投资最少为万元，可以达到启动运作 项目的第结点，如招商顺利，则可以以合同抵押附带未来房产抵押 方式进行组合型融资，使入驻企业以首期款就能进入园区，同时也将 该风险转移到银行和其他金融机构，从而避免资金链断裂带来的项目 投资失败。其三，经济大势下的招商失败。面对全球动荡的经济金 融环境，不能说金融风暴已经过去，所以国际经济大势和国内经济的 大势都可能成为本案招商致命的风险。 风险与利益共生共存是项目运作的特色，规避风险则是项目成功 的起点和保障。本案项目就现实的状况和条件看，利益来源共有三大 部分其，工业地产的兴起，将刺激本案成功建设。虽然沙坪坝区 已具有十余个都市工业园，但按工业地产开发形成的园区还是空白， 但世界强入驻沙区和高新区正在日益增长，围绕大型主机巨头的 产业链群企业正在聚集，给本案成功并获取利益最大化带来了机会， 按建设的万平方米和目前的工业厂房销售价格看，价值可达亿 元之多，且随着土地价值的增值，链群企业的涌入，工业厂房价格将 逐步推高，若本案周边铁路分组中心和保税区分区库的建成，最少该 厂房价值可以达到每平米元以上其二，本案利用工业地产与 房地产的边缘界线寻求项目利益的最大化。工业地产与房地产在商用 办公楼方面表象是样的，但其功能的确定则将此表象进行了分离。 工业地产的商用办公楼是在工业区划中为配套工业生产现场