笼，受到规模和建筑规划水平的不同，住宅在元平方米 左右。老城区比较有代表性的有熙园中泰峰境亚华名都世纪名城等。 主要特征市区中心位置，规模较小，占地面积不大，高容积率，两栋楼体， 多为高层，居住环境般，小区景观，面积以中大户型为主，售价多为 元平方米左右。 华新开发区板快 华新开发区位于衡阳市西部，是衡阳市新的行政中心，市委市政府等行政事业性 单位均已入驻该片区，已形成定的规模，政府机关搬迁工作已基本完成，区域的后 发优势已经开始体现，片区市场将具有较大的发展和潜力。衡阳市民对华新区的认可 度是比较高的，片区规划较好，路网建设已经完成，生活配套设施正在逐步完善，生 活便利程度不断提高。由于片区拥有良好的区位优势和优美片区环境，现已成为衡阳 市民购房置业的首选区域。 主要特征普遍的楼盘规模比较大，档次相对其他几个区域要高，户型面积上相对 而言设计比较合理，以三房为主力，般做到平方米，平方米的三房 旺销，四房面积般在平方米。楼盘在同等档次的情况下，销售速度比其它 几个区快。 立新片区板块 相对其它几个区域而言，立新区虽然离老城中心区比较近，但感觉比较偏僻，区 域形象不佳，规划不好，小区档次普遍比较低，建设速度也比较慢，交通购物休 闲商业生活配套也未完全上来，并且档次不高，缺乏基本的生活配套设施，生活 的氛围远未形成。 主要特征片区市场在售楼盘少，先天条件不足，推出楼盘般中低档次，主要 通过价格优势抢占市场份额，如蒸湘奥运世纪城为代表的楼盘，价格相对比较低。 ④江东板块 江东板快早期给人的印象是城区较老杂乱，缺乏大型基础配套设施，但是随着 这几年的大型市政配套建设，尤其是沿江路风光带的建设，区域内的绿化空间居住 环境等都大大提升，江岸沿线正催生着衡阳未来的江景豪宅板快。 主要特征早期楼盘少，档次低，规模少，楼盘素质般中档次以下，普遍价格 比较低，但沿江的楼盘价格相对比较高，随着风光带的建设，沿江路将发展成为衡阳 的豪宅地标。 衡阳房地产投资分析 衡阳房地产开发投资情况览表 房地产开发完成投资额亿元 从上面的图表数据中可以看出，衡阳房地产投资共出现两次较大幅度的增长， 次是年，次是年。年开始出现房地产投资的热潮兴起，也可以说 是华新开发区的正式启动，而年将这种热潮推向了顶峰。投资的热潮源于市场 需求的策动，两者呈现着良好的增长势头。 从近几年的数据，我们分析其房地产投资增长，如下 年份 房地产开发投资金额亿元 增长幅度 上表中很明显，年是衡阳房地产投资的快速增长年，快速的投资增长 来自于衡阳房地产市场需求的提升。从走访的楼盘看，很多都是年就开始兴建 的项目，只经过年的销售，项目就基本售完，表明销售速度大大提升。 衡阳房地产供求分析 供给分析 商品房施工面积万平方米其中新开工面积万平方米 年份 商品房施工面积万平方米 其中新开工面积万平方米 新开工面积增幅 年，不管是施工总面积和新开工面积都增加了万平方米以上，尤其是新 开工面积增幅达，与市场投资呈现着明显的正比递增关系，年可以算是 个不折不扣的衡阳房地产开发年。 需求分析 商品房销售面积览表 商品房销售面积万平方米 年份 商品房施工面积万平方米 增幅 商品房销售总额览表 商品房销售总金额亿元 年份 商品房施工面积万平方米 增幅 从上页的系列图表中可以看出，不管是商品房销售还是销售总金额均保持着较大 的增长势态，市场需求整体向好。 衡阳房地产市场特征分析 综上所述，我们可以对近几年衡阳房地产市场的特征总结如下 房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。 增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。 商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。 ④产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计内部结构实用率园林等等 方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。 年衡阳楼市分析 衡阳房地产市场走势 随着国家宏观调控政策的贯彻落实，衡阳年尤其是下半年房地产市场预计 将呈现以下特点 房地产开发投资增长回落。当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地 产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。另外，调整住房供应结构的措施将进 步减缓已批准项目的投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增 速。 住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求，套型建筑面积平方米 以下的住房供应将大幅增加，中低价位中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增 加，大户型住房建设与供应受到税率为 城市维护建设税按实际缴纳增值税计算 教育费附加按实际缴纳营业税的计算 所得税税率为。 折现率的设定参考行业规定，结合本项加权平均资金成本行业收益水平和企 业投资机会成本预期收益期待，将财务基准收益率定为 财务评价 基本报表 损益和利润分配表见附表六。 财务现金流量表全部投资见附表八。 盈利能力分析 财务内部收益率 根据预计的现金流量表计算，可以测算出所得税后财务内部收益率为 ，详见附表八。 财务净现值 根据预计的现金流量表计算，在基准收益率为的前提下，可测算出其净现值 为，万元。详见附表八。 投资回收期 根据预计的现金流量表计算，本项目在年上半年现金流转正，从年 月开始计逄，本项目投资动态回收期年。详见附表八。 根据损益和利润分配表测算，本项目年均利润总额为，万元年均净利 润为，万元。 不确定性分析 敏感性分析 根据本项目的特点选择对销售收入和总投资两个指标对本项目所得税后的净现 值财务内部收益率进行敏感性测试。测试结果表明 当最不利因素商品房销售下降时，总投资不变的情况下，其收入下降，项目 财务净现值万元，内部收益率为当项目成本增加，在收入不变 的情况下，项目财务净现值为万元，内部收益率。均高于基准收益率 ，说明项目有很强的抗风险能力。 盈亏平衡分析 当其他条件不变，销售均价下降时，净现值趋近于，也可以说，当销售率 为时不考虑其他经营性收入，如车位租金会所经营等，就可以达到盈亏平衡。 就直接成本而言，在其他条件不变情况下，直接成本上升时，也能保持盈亏 平衡。 第章社会评价 项目对社会的影响分析 本项目建成后，不仅能给发展商带来可观的投资回报，取得显著的经济效益，同 时也会对当地发展产生积极的影响。具体体现在如下方面 引进先进的住宅开发理念，推动衡阳市房地产业的发展 衡阳市房地产近年来发展很快，但由于起步较晚，大多数房地产开发商品牌意识 较差，注重短期效益，不考虑当地环境气候条件，房地产开发从住居习惯和开发原 则上都生搬硬套其他地区经验，造成了房地产产品同质化严重，真正有竞争力，能形 成品牌优势的项目几乎没有。 衡阳富邦升辉房地产开发有限公司在开发理念上首先强调与自然环境的结合，通 过户型设计人车分流景观营造和星级物业等方面树立富邦升辉的形象，通过在湘 江东面江景房的成功打造，使小区临岛而居，近水而栖，吸纳天地之灵性，培养豁达 之胸怀，力争建立本地区的高档次标志性楼盘，着眼于在衡阳市房地产事业的长远发 展。 开发精品社区，提高住户的人居水准 本项目作为衡阳富邦升辉房地产开发有限公司在衡阳湘江东岸南段地区建设的 又大型房地产开发项目，将从产品定位设计施工材料采购配套完善市场推 广客户服务和物业管理等各个环节进行全方位的质量控制，将高标准高品质的建设 理念融入到楼盘定位设计当中，力争开发出个高档次的精品住宅小区，进步提高 客户的人居水准。通过本项目的建设，将大大改善周边居民的生活环境，提升整个江 东楼盘的建设品位，总体改善江东沿江城区的面貌，为衡阳市房地产的产品类别提供 新的定义，并成为衡阳富邦升辉房地产开发有限公司品牌文化建设的标志性楼盘。 发展衡阳市经济，从实质上提升区域价值 根据衡阳市十五发展规划制定的发展战略，衡阳市各项基础设施及城市配套功 能日趋完善，城市的人气越来越旺。本项目属于衡阳市房地产市场的项重大工程， 规划品牌优势明显，项目建成后将彻底改变衡阳珠晖区荷花坪地区长期以来城市基 础设施严重落后的面貌，提高城市品位，营造高品质的生活环境，突出人城市生 态文化主题，有效地提升区域内房地产的整体品质和拉动销售价格，促进本区域内 的商业服务业的发展，提高周边人气，从实质上带动区域价值提高，对于提升衡阳 城市建设档次与水平，改善区域环境，提升衡阳地区的城市形象，具有十分重要的意 义。 风险分析 政策风险及防范 近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力 度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房地产开发产业影响深远。为防范此类 政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划。 销售风险及防范 本项目地理位置优越，定位准确设计合理，建筑风格传统与现代时尚相结合。 因该项目建设期与销售期均有定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制 施工质量，尤其对住宅项目而言，可尽快完成小区环境的营造来吸引消费者的眼球， 在其价格定位上，采用低开高走的策略，给前期购房者以信心，从而进步刺激有购 房动机的购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回