见，二季度完成产销量最高，四季度产销量最低，产销增速呈不断放 缓的走势。 二是和五种排量二轮车占据 市场近九成，产销增势依然显著。年，在摩托车消费市场 中，五种排量二轮车仍然占据市场的主流，这五种排量分别是 和。年，产销万辆和 万辆，同比增长和产销万辆和 万辆，同比下降和产销万辆和 万辆，同比增长和产销万辆 和万辆，其中产量增长，销量下降产 销万辆和万辆。，同比增长和， 年，上述五种排量累计产销万辆和万辆，均占总量 的。 从增长速度上看，上述五种排量二轮车中，产销增长最为 显著，其次是和也实现较快增长，与上年相比， 产销增幅提高和个百分点，其它排量增幅均有回落。 三是摩托车出口保持较快增长，四季度出口下滑明显。年， 受全球金融危机的影响，国际市场需求萎缩，特别是下半年我国摩托车出口订单明显减少，出口增速有所放缓。但从年全年的总体 销售情况来看，出口仍比较不错，全年出口摩托车接近万辆，保 持比较快的增长，有利地带动了行业产销整体水平的提高。据中汽协 会对全国家摩托车生产企业出口情况统计，年，全行业累计 出口摩托车万辆，同比增长，累计出口金额亿 美元，同比增长，出口增速高于摩托车行业销售量平均水平 个百分点，与上年相比，出口增幅有所回落。从月度出口情况 看，大体上呈抛物线形，即上半年出口量不断上升，下半年出口 量不断下降，月出口达到万辆，是今年以来月度出口的最高 值，月以后出口逐月下降，月出口探底，达到。万辆。从 季度出口看，季度出口万辆，同比增长二季度出 口万辆，同比增长三季度出口万辆，同比 增长四季度出口万辆，同比下降，可见，四 季度出口出现了明显下滑。从各排量出口情况看，年，摩托车 各主要排量出口均保持增长，其中，出口量排名前五位的品种分别为 和，分别出口万辆 万辆万辆万辆和万辆，同比分别增长 和。年，上述五种排量累计出口 万辆，约占摩托车出口总量的。 四是摩托车骨干企业产销普遍呈现小幅增长，部分中小企业产销 增势依旧显著。年，在摩托车行业面临系列困难的情况下， 摩托车企业发展存在不均衡性。大型骨干企业继续引领行业的走势，产销普遍呈现小幅增长，而部分中小企业却能在困境中抓住机遇，产 销实现较快增长。据中汽协会统计，在参加汇总的家摩托车生产 企业中，销售是排名家企业普遍实现小幅增长，其中除家企业 销售量增幅达到以外，其他家企业均在以下排名前家 企业中，有家企业销售量增幅超过，其中家企业超过 排名前家企业中，有家企业销售量增幅超过，其中有家 企业超过。从市场占有率看，前家企业市场占有率达到， 比上年下降个百分点前家企业市场占有率达到， 比上年提高个百分点前家企业市场占有率达到， 比上年提高个百分点。 二项目建设的政策背景 汽车摩托车下乡实施方案发布 为提高农民购买能力，加快农村消费升级，促进汽车摩托车产业 结构优化升级，近日，经国务院批准，财政部会同国家发展改革委 工业和信息化部公安部商务部工商总局质检总局等七部门联 合印发了汽车摩托车下乡实施方案，正式在全国启动实施汽车摩 托车下乡。 根据实施方案，年月日至月日，农民报废三轮 汽车或低速货车并换购轻型载货车，以及购买微型客车的，按换购轻 型载货车或微型客车销售价格的给予补贴，单价万元以上的， 每辆定额补贴元。同时，对报废三轮汽车每辆定额补贴元， 报废低速货车每辆定额补贴元。每户农民限购辆享受补贴的换购轻型载货车或微型客车，两年内不得过户。三轮汽车指原三轮农 用车低速货车指原四轮农用车轻型载货车指总质量大于吨但 不超过吨的载货汽车微型客车指发动机排量在升以下的载客 汽车。年月日至年月日，农民购买摩托车按销 售价格的给予补贴，单价元以上的，每辆定额补贴元。 每户农民限购两辆享受补贴的摩托车。 工业和信息化部公布的车辆生产企业及产品公告列明的符合 上述条件的轻型载货车微型客车以及摩托车，均可作为补贴车型。 生产上述产品并且同意对产品质量经销网点售后服务价格销 售统计和政策宣传等工作进行承诺并签订责任书的企业，可以参与汽 车摩托车下乡产品生产和销售。汽车摩托车下乡产品销售价格，不得 高于市场同期同类产品价格。农民购买纳入补贴范围的汽车摩托车 后，持相关证明材料向户口所在地乡镇财政部门申报补贴资金。 汽车摩托车下乡政策补贴资金由中央财政和省级财政共同负担。 其中，中央财政负担，省级财政负担。新疆内蒙古宁夏 西藏广西等个少数民族自治区以及国家确定的•汶川地 震个重灾县，地方财政应负担的补贴资金由中央财政全额承担。 七部门指出，实施汽车摩托车下乡是国务院作出的重要决策，既 是实现惠农强农目标的需要，也是拉动消费带自筹。 第十三章财务分析及经济评价 评价方法和评价依据本项目财务评价是依据国家现行的企业会计准则企 业财务通则国家计委建设部颁发的建设项目经济评价方法和 参数和建设部颁发的房地产开发项目经济评价方法的有关规定 和方法进行的。 本项目依据国家税收政策规定，征收营业税和城市维护建设 税和教育附加费，以及房产税，项目的营业税率为，城市维护建 设税和教育附加费，税率分别为营业税的和，房产税按租金的 征收。 本项目按特区规定的所得税率估算所得税。 根据项目开发方案，计算期定为年，第年出租率按 计，以后年度按。 税后利润提取的盈余公积金。 年基准收益率设定为。 二建设项目总投资 本工程项目投入总资金为万元。 三财务评价 本项目在经营年每年可实现租赁收入租金参考汉川现行 的商业门面估算 店面租赁收入间万年万元出租率 仓储租赁收入间万年元 交易楼租赁收入万元 收入合计万元经营税金万元 营业税万元万元 城市建设税万元万元 教育费附加税万元万元 房产税万元万元收入的计提 经营成本 本项开发目标是商品房铺面，并全部对外出租，需进行经营总成 本计算。本项目总成本主要包括经营管理部门人员工资房屋修理费 用管理费用折旧与摊销费用等。 人员工资项目劳动定员为人，工资福利费按万元年人 计算。经计算年工资总计为万元。 维修费万元万元按房屋造价的估算 固定资产折旧年万元按折旧年限 年，残值率估算 经营管理费用万元万元按收入的估算 综上所述，本项目年总成本为万元，经营成本不含折 旧与摊销为万元。 经营利润 经计算本项目正常年利润总额为万元所得税为 万元税后的净利润为万元提取法定盈余公积金万 元可供分配利润万元。 四盈利能力分析根据前述给出的基础数据的计算结果，进行现金流量表全部投 资计算分析，得出如下经济效果指标税后 财务内部收益率 财务净现值万元 投资回收期年所得税前 财务内部收益率 财务净现值万元 投资回收期年所得税后 静态经济效果指标 投资利润率平均年利润总额总投资 投资利税率年利税总额总投资 资本金净利率平均年净利润额资本金 由以上动态和静态经济效果指标可以看出，该项目投资回报率 较好，投资回收期短，财务内部收益率高于设定的目标基准值， 有定的财务盈利能力，能够给投资者带来投资回报。以上评价指标 优于行业基准评价指标，故项目可行。 五不确定性分析敏感性分析 影响该项目成败的主要敏感因素有出租价格出租率建安成 本和总投资。建安成本和土地费用是总投资的最主要部分。因本项目 占总投资最主要部分的土地费用和建安费用已经明确，不会发生变 化，因此总投资变化的可能性不大。故本项目要考查的风险因素应是出租价格和出租率。现分别对这两方面因素增减来计算项目的内 部收益率财务净现值投资回收期，考察项目的抗风险能力。 经计算，各因素发生变化都会不同程度地影响项目的效益，最 为敏感的因素是出率下降和租金价格的降低，租金价格最为敏感，降 价幅度不高于平均出租率不低于时，项目的税后财务内 部收益率仍可达到，说明项目具有定的抗风险能力。详见敏 感性分析计算结果表 敏感性分析计算结果表 内部收益率税后敏感因素财务净现值万元投资回收 期年 基本方案 租金价格降低 租金价格上升 出租率减少 六风险分析及对策 政策风险 今年来国家连续两个号文件支持三农建设，并不断增加农 机购买汽车摩托车等产品，政策形势相当有利于摩托车市场发展。 该项目作为唯的专业摩托车市场，在该产业集约化进程中将起到不 可替代的作用。因此，在政策性风险方面，该项目面临的政策性风险 极少。 市场风险 现在农民对摩托车需求很大，汉川农村人口较多，购摩托车风气很浓。但是要注意同行的竞争，目前汉川周边县市有几个摩托车交易 市场，但它们主要还是针对当地市场对我地区影响不大，我市目前还 没有专业的摩托车交易市场，所以，未来五年市场风险也是处于最弱 水平。 从市场定位来看，的中高档商业服务用房租赁市场还是十分红火 的，出租价格逐年大幅度增长，关键是本项目自我定位要准确，要能 够符合市场需求，这样才能创造良好的营销业绩从项目设计设施 方面看，如何把握好细分市场的心理需求，使承租人能够获得如获至 宝的超值感受，令其心动加行动物业管理体现人性化，业主入住物 业后物业管理规范，要求工作人员业主为上帝，守章敬业，使租 户处处感到舒适方便。只有这样才能在的商业物业租赁市场中树立自 己的品牌。 防范和降低风险措施 开拓市场 从微观上