工程项目运营后的业务正常 进行。天然气利用工程自二年元月开工以来，随着工 程的进展，目前已有正式员工名，下设部门十个， 目前的办公调度维修销售用房全部为临时租用，场 地小而零散，既不利于统管理，同时由于些设施无法 装备而使科研设计等工作难以开展，本项目综合大楼工 程建成后，将可以从硬件设施上保证天然气公司业务的正 常开展和各项职能的充分发挥。 项目建设是改善城市环境质量的需要 目前渭南城区的燃料以煤为主，部分居民使用石油液 化气，燃气率仅为。大部分企业也以煤为原料生产， 造成城市严重污染。据环保部门对该城市的大气综合污染 监测结果表明，二氧化硫氮氧化物总悬浮微粒自然降 尘和大气综合污染指标等有较大超标。渭南天然气利用工 程将覆盖渭南城区，工程实施后，年替煤量为万吨， 年替油量万吨，年替电量，同时，年减少 排放量万吨，减少飞灰量万吨，减少炉灰量 万吨，减少黄土量万吨，减少城市运输量万 吨公里年。这必将使渭南城市的环境质量得到较大改 善，也极大地改善了城市居民的生活质量。本项目作为天 然气利用工程的调控中心，项目建成营运后，其后勤办公 生产调度燃烧器具销售天然气售气客户服务等业务 将在该中心实施，所以，本项目的建设对保证城区天然气 的正常运营，进而改善城市环境质量具有十分重要的意 义。 项目建设是进步提高渭南宾馆业服务档次的 需要 随着西部大开发的进步深入，渭南在陕西被列为三 大中心城市之，所以，渭南经济的进步发展，会促进 渭南城市建设步伐的加快，也会促进渭南旅游业的发展， 进而发展形成具有个性的旅游产品，旅游风景区和人文景 区，以及渭南农副特产品的外销路子也将增多，招商 引资活动也会越来越多。从而吸引更多的商家客人旅游 观光客人投资商等光顾渭南，必将带动宾馆业的进步 发展。从目前渭南市场来看，宾馆饭店招待所林立， 但总体上规格较低，主要满足中低层次客源散客市场 和团队消费以及会议接待等的消费需求，高档次宾馆 饭店少，全市目前仅有韩城银河大酒店华山金融宾馆和 渭河宾馆三家三星级宾馆，而渭南市区也仅有渭河宾馆 家星级宾馆，这与渭南的城市地位和发展需求远不相适 应。本项目拟建成接待住宿人，接待用餐人规模， 并按旅游涉外饭店星级标准，在项目外形设计内部 设施装璜功能以及格调色调情调氛围上规范设计， 以达到三星级饭店水平。这对满足高层次消费需求，促进 旅游业发展以其带动渭南宾馆服务业再上台阶具有极大 的促进作用。 第四章项目建设地址及区域条件 项目建设地址 依据渭南市城市建设总体规划，项目建设地址位于朝 阳大街中段北侧，东临南北二路，西靠渭南移动通信分公 司，南起朝阳大街，北至东西二路的区域内，占地面积 亩，另代征道路地亩。该区属于城市规划文教 区，其地理位置人文环境交通等条件优越，且无拆迁 任务，便于施工。 项目建设条件 自然条件 项目拟建区地势平坦，土壤为粘土类，土壤承载力 千帕。地震裂度为度。区域内气候属暖温带半湿润 半干旱气候，年平均气温，四季分明，多年平均降 水量为，降水量集中在夏秋两季，最大冻土深度 ，常年主导风向为东北风，年均日照小时，地 下水位距地表米下。自然条件对项目实施较为有利。 交通条件 项目南临朝阳大街，西通渭清公路和西潼高速公路西 入口，向东经前进路可通往火车站和市区中心，向北为渭 南市主干道东风大街。优越的公路铁路网使项目交通条 件十分方便。 给排水条件 项目用水可由渭南市自来水公司供给，市区现日供水 能力为万吨。市区供水管网已经形成。本项目所处朝 阳大街西段，水源为日供水万吨的市南水厂，通过朝阳 街供水管道供给，供水充足，用水方便，项目用水 可通过朝阳路自来水主管道接入，完全可以满足项目建成 后的用水需要。 项目排水管道可直接接入朝阳路排水管道。 供电条件 项目区电力资源丰富，电力供应非常充足。朝阳路 高压线路布局合理，项目建设及营运时只需新增变压 器容量即可。 通讯条件 近年来，渭南市邮电通讯能力增长迅猛，目前，市 区电话交换机容量已达多门，移动电话容量达 多部，无线寻呼设备容量达多部，通信设备和能 力完全可以满足项目需要。 第五章项目建设规模内容及设计方案 项目建设规模 项目建设用地亩，另征道路地亩。建筑面 积为其中调控中心及办公部分建筑面积为 ，综合服务部分建筑面积。 项目主要建设内容 综合服务楼 建筑面积，建筑层数为层，主楼高米， 三层以下建有对称裙楼，主楼下面有层地下室。全部采 用钢筋混凝土框架剪力墙结构。 按照渭南市政府渭政规发号文关于 对渭南市天然气公司申请天然气工程调控中心建设用地 规划定点的批复，项目建设绿化率不小于。绿化面积 为。 道路面积。 停车场面积。 相应配套的室外水电管网等建设。 项目设计方案 设计思想 该综合服务大楼地处渭南市朝阳大街中段黄金地段， 建筑位置十分醒目。为此要求设计造型要美观大方新颖 活泼，要体现时代感和地方特征，能体现出企业精神，体 现出个现代化的城市文化城市环境，成为渭南市的 幢标志性建筑。在功能上乐部后勤部等管理机构。 人员编制 根据科学合理精干高效的原则，本项目经营管理及 工作服务人员拟定为人。具体编制为 经理名 副经理名 部门经理名 服务人员名 后勤保障人员名。 劳动制度 人员的聘用和管理按劳动法执行。高级管理人员 由天然气公司董事聘任，般管理人员和员工完全实行招 聘制，在当地招聘，所有人员均实行劳动合同聘用制。 人员培训 本项目所有员工在上岗前均需进行岗位技能培训。培 训合格并经试用考核合格者，签订正式劳动合同。鉴于行 业特殊性，在项目营运后的服务过程中，还需根据实行工 作需要对员工进行不定期的有针对性的业务培训，以使管 理人员方便管理，服务人员规范服务，不断强化服务质量 意识，提高服务水平，以取得更好的社会效益和经济效益。 第八章投资估算及资金来源 投资估算依据 陕西省建筑工程综合预算定额 全国统安装工程预算定额陕西省价目表 陕西省建筑装饰费用定额及有关文件，并结 合渭南市市场实际进行估算。 项目总投资 项目估算总投资万元见附表。 征地投资万元建设用地亩， 代征道路用地亩。 土建工程投资万元含安装费用。 附助工程投资万元见附表。 附助设施万元见附表。 装饰工程投资万元，重点装修宾馆部分和 调控中心，办公室简单装修。 前期费用投资万元。 不可预见费用安排万元。 资金来源 项目估算总投资为万元，其中项目单位自筹 万元，向银行贷款万元。 第九章项目组织管理及实施进度 项目组织管理 前期阶段 成立项目建设筹备领导小组，由市天然气公司经理黄 新文同志担任组长，杨荣武同志担任副组长，组员为常广 宏张军州。负责完成项目的前期考察论证立项设计 等各项准备工作和资金争取工作。 实施阶段 在工程建设中实行法人制公开招标制和工程监理 制。由项目建设筹备领导小组研究决定项目负责人，按照 国家有关规定公开招标选择建设单位，并聘请有关专家按 设计要求进行工程监理工作，积极协调解决项目中的具体 事宜。 项目实施进度 项目建设周期为个月 实施进度安排见附表 年月底前完成项目前期工作 年月至年月完成土建工程建设及装修 工程 年月进行竣工验收。 第十章经济评价 本项目大楼为综合性大楼，总建筑面积为， 其中调控中心及办公部分面积为，综合服务部分建 筑面积，附助功能用房。综合服务部分主要 功能为宾馆餐饮娱乐等项目，经济评价只对综合服务 部分进行评价分析，公共费用按综合服务部分所占比例 来分摊。相关指标数据见附表附表 基本数据 本项目占地面积亩，总建筑面积 。 项目建设进度计算周期 项目年元月动工，年底完工，建设周期 年，该项目计算期为年。第年为土地征用，场地平 整及部分建筑安装工程，完成整个工作量的第二年 以建筑安装工程，设备安装调试和附属性设施为主，完成 整个工作量的。 投资估算及资金筹措 项目建设总投资万元。其中固定资产投资 万元，建设期利息万元，期间管理费 万元。该项目中长期借款为万元，年利率为，企 业自筹资金万元，剩余部分资金由短期贷款解决。见 附表 经营资金估算 参照同类型企业，根据指标扩大法，估算该项目经营 资金为万元。 费用估算 综合服务部分费用估算及取费标准与整体项目相同。 营业收入 该项目客房收入为万元年，餐饮收入为 万元年，娱乐收入为万元年。本项目年平均收入为 万元。 税金 本项目缴纳营业税宾馆餐饮为，娱乐为，教 育附加。 该项目不享受税收优惠政策，所以应纳税所得税率为 。 该项目在税后利润中提取的法定盈余公积金和 的盈余公益金。 财务评价 评价依据 国家计委编制的建设项目经济评价方法与参数 第二版 国家有关财税制度 清华同方房地产综合开发经济评价软件。 财务盈利能力分析 利润该项目年平均营业收入万元，年平均 税金及附加万元，税后年利润平均总额为万 元。利润指标投资利润率，投资利税率， 资本净利润率。 财务现金流量 全部投资财务现金流量分析 财务内部收益率税后，财务净现值 万元，投资回收期含建设期年。 自有资金财务现金流量分析 财务内部收益率，财务净现值 万