留管路 门禁系统住宅区黑白可视对讲，商业公寓办公区待定 小区公共配套设施 供配电工程 本项目自建开闭所，按照蚌埠市电力规划，就近引入高压电源变压器，组建 低压配电系统。 弱电工程 本项目弱电线路有有线电视宽带网电话电视监控等，与二期项目 连接。 给排水工程 给水消防与二期项目连接，排水采用雨污水分流雨水收集后就近接 入市政雨水管网外排区内自建中水系统，处理部分生活污水，用于绿化养护 景观水系用水，超出处理能力的生活污水，通过污水收集系统排入市政污水管网。 交通与停车 本项目车辆停放考虑地上与地下停放相结合的方式。地下车库可停放车辆 辆地面停车主要包括住宅前停车坪，共计可停放车辆约辆。 。 第三章效益分析 本报告对项目经济效益进行分析过程中，所使用的基础数据和基本条件是根 据蚌埠市同类开发项目的实际状况，在分析蚌埠市相关类型物业市场前景的基础 上，结合本项目的具体情况而预测和选定的。 销售收入营业税金及附加估算 本项目的建筑面积包括多层住宅小高层和高层住宅，总建筑面积为 平方米，其中地下室平方米为不可销售面积，其余平方米均为可销 售面积。 根据工程所处位置周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销 售风险和工程建设成本等综合因素，确定本期开发的多层住宅销售均价 元平方米小高层销售均价元平方米高层销售均价元平方米。 详见表销售收入营业税金及附加估算表。 龙湖春天期拟开发项目概况详见表。 税费 房地产开发项目的主要税金为经营税费和所得税。根据国家有关规定计算相 关税费。 税费率表 税费项目税费率说明 营业税 城市维护建设税以营业税为计算基数 教育费附加费以营业税为计算基数 企业所得税 土地增值税详见土地增值税计算表 法定盈余公积金 利润与利润分配 开发项目的税后利润等于销售收入扣开发建设成本销售费用和有关税金。 本项目的税后利润总额为万元。 所得税计算时按预征政策，并每四季度按实调整次。 详见表利润及利润分配表。 土地增值税在销售期普通住宅按销售收入的预提，非普通住宅不含公 建按销售收入的预提，在经营期末据实计算补退土地增值税。 详见表土地增值税计算表。 清偿能力分析 本项目所需资金全部由开发商自筹及融资解决，末向金融机构借款，因此不 存在还款问题。 资金平衡分析和资产负债分析 本报告从全部资金自有资金两方面编制了现金流量表，详见 表项目投资现金流量表 表项目资本金现金流量表 表资产负债表。 财务平衡表与贷款偿分析。 详见表敏感性分析表。 根据目前市场情况，预测销售收入建设成本变化出现的概率 分别为进行概率分析。 详见表概率分布情况表 详见表概率分析情况表。 从计算结果可知，售价的变化对项目经济效益影响很大，为确保项目获得较 好的经济效益，项目主办者应加强市场促销工作，尽量使销售收入计划得以实现。 本项目基本方案的税后全部投资内部收益率及税后资本金财务内部收益率 均为，高于目前的贷款年利率，因此项目是可行的。 主要经济指标 本项目的主要经济指标详见表经济分析指标汇总表。 财务评价的结论与建议 结论 上述分析和财务效益评估的结果表明，本项目具有较好的经济效益，有自身 平衡能力，且有般的抗风险能力。评估结果表明，该项目是可行的。 本项目各类物业的预期售价是在多方考察蚌埠目前同类物业市场的基础上 确定的。考虑到今后政府在启动房地产市场和降低普通住宅商品房售价方面将会 有些新政策出台，预期售价将会有所变动。但从当前发展态势看，普通住宅商 品房售价不会有太大的回落。 有关建议 本项目的关键是预期销售收入能否实现。若销售进度能加快，则项目投资更 有保障，财务收益状况会明显好于评估结果，反之也亦然。因此，项目主办者对 此应给予足够的关注和重视，建立支良好的销售队伍，加强促销手段，并根据 销售情况适时调整工程进度和售价。 建筑工程不可预见因素很多，工期质量成本原材料供应等都会影响到 项目总体目标的实现。因此在工程实施进程中，要加强施工管理，施行工程监理 制。还应制定材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目的顺利进行。 第四章风险及防范措施 房地产投资风险分析 由于市场风险和其他不确定因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期 收益的程度。由于房地产投资固有的周期长投资额大，影响因素复杂等特征， 房地产投资面临的风险因素也特别复杂，而风险因素对最后的结果影响很大。所 以风险的判断与分析在房地产投资分析中显得十分必要。 管理阶段风险 投资前期的风险 房地产投资前期的风险是指投资计划实施前期的风险，由于房地产投资的自 身特点，这阶段的风险危害特别大，旦决策失误，往往会使项目遭受无法估 量的损失。为此，龙湖春天操作团队专门聘请专家顾问团，并委托专业的房地产 策划咨询公司负责市场定位和建筑规划方案设计建议书的编制工作，并且公司内 部形成多方讨论，以物业工程营销等部门参加的规划论证会的形式形成决策 依据，极度审慎，多方论证下几易其稿，最终形成符合市场的规划。 开发建设期间的风险 开发建设期间的风险是指从房地产项目正式开工到交付使用这阶段的风 险。为防范此风险，龙湖春天项目严格把关签定每项合同，实行合同会签 会审制度，将成本工期质量等合同条款严格加以限制，将风险转嫁到施工 单位中去。 项目建设采购阶段的风险 从项目报建开始计算的。项目启动之后，大量的资金投入到工程上购买工 程设备原材料支付工程施工费用，贷款的利息也由于项目还未产生任何收入 而计入资本成本。为此，龙湖春天项目将合理安排资金的使用，严格实行招标管 理制度，加快工程建设和销售的进度。 项目开工后的风险 项目正式开工，开始销售后，如果项目不能按照原定的成本计划生产出符合 质量的产品，为此，工程部严格控制成本质量进度，并取得各职能管理部 门的支持。工程质量在这阶段成为重中之重，风险的防范要求项目的施工有 个十分完善的控制体系，要求施工单位有丰富的经验和资质，项目的总承包商为 具有丰富施工经验的七个级资质含工民建的安徽水利开发股份有限公司来 承建，并组建单独的项目部，由总公司直接管理协调。 房地产市场营销风险 由于市场定位及定价和营销措施不力等致使营销业绩不佳。为此，公司将委 托专业的策划销售公司负责房地产销售工作，将销售的风险转嫁出去。销售控 制在这阶段成为重中之重，风险的防范要求营销公司有丰富的经验和资质，同 时必须制定个十分完善的销售控制体系。包括价格体系推广思路与手法推 广活动广告等等。 管理风险是指房地产工程竣工交付使用后的物业管理阶段的风险。例如与 住户关系处理不当带来的纠纷，住户入住后的安全物业维护问题存在的风险等。 防范对策如采用下属物业管理公司，应加强内部管理和人员培训。或选择 名牌物管公司进行管理以提升消费者对所开发物业认同，取得整体效益最大化。 政策风险。 由于政策条件发生变化而带来的投资风险。现阶段主要表现为银行利率土 地政策投资政策国家经济的稳定性产业政策稳定性政府收费费率等风险。 防范对策时刻关注房地产景气度和蚌埠市尤其是经济开发区的区域经济景 气度，并加强与政府的沟通，了解政策方向。 组建房地产风险预警系统 与项目所在地政府及职能部门协商，严格控制多项基础设施分摊 定期研究市场 每年进行次三个侧面的全面研究即市场竞争状况竞争楼盘状况及消费 者状况，以此为基础，适时调整自身的开发策略与营销策略。 市场风险防范措施 市场风险 市场是决定项目可行性最主要的因素。本项目的市场风险主要是实际的市场 供求状况与预测值发生偏差或在项目的营运过程中市场对手发生变化等。 防范措施在做好市场的调研的基础上，定期跟踪扫描市场，了解市场动态， 把握市场发展趋势，以求更真实的反映市场并做出采取针对性的对策产。因本项 目附近暂没有新的供地计划，本风险有限。 成本风险 由于房地产市场升温，建筑材料和设备价格有再次回弹的可能，将直接增加 建安成本。 防范措施采取把风险全部或部分转移给第三方的方案，如在施工方面，可 以和承建商签定成本协议，与材料供应商签定限价协议加强项目管理，采用招 投标等方式精心选择施工单位监理单位和主要建筑材料设备，有效控制工程质 量和成本必要时进行价格的相应调整。 第五章结论及建议 项目拥有较好的投资环境与机遇 本项目区域自然人文资源丰富，同时伴随着城市东进南扩，大学城经济的 不断发展壮大以及年京沪高铁试运行等契机，这些因素为项目的开发提供 了个绝佳的投资环境与机遇。 项目在经济上具有较强的可行性 期项目总销售收入万元，税前利润万元，利润率，净 利润万元，税前净现值万元，内部收益率。说明期项目抗风 险能力较强，利润较大，具备较好的市场投资价值。 项目具有的突出优势 安徽水利上市公司的品牌优势。 土地成本较低，产品价格优势突出。 项目区域发展前景巨大，投资价值极大。 京沪高铁的投资建设，为项目商业办公产品带来广阔的投资机遇。 住宅产品的定位属高性价比产品，在供需圈内具有广泛的目标客户。 项目开发经营风险较小 前期已取得期项目土地开发使用权，且土地成本相对较低，同时在开发运 作过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学决策控 制，应能稳获预期投资收益。 项目实施的建议 本市不断有外地品牌发展商进驻，高性价比项目日益增多，市场竞争将进 步激烈，建议本项目注意形成独特形象与个性，以本区域市场领跑者姿态赢得市 场优势。 期项目商业办公产品的开发至关重要，要针对区域经济发展与高铁建 设需要，建设适销对路的产品，快速销售，形成良性循环,降低风险。 从以上各项经济指标分析可知，本项目具有较好的经济效益。同时项目的建设 还具有改善区域环境，提供丰富的住宅产品，改善城市功能，增加财政税收等社会 效益。