项目业主概况 城市建设投资有限公司是由县国有资产管理办公室县 国有资产投资管理公司共同出资组建，拥有注册资本，万元。经 营范围按国家政策规定，对国有城市基础设施对农村基础设施进行投 资开发和经营销售建筑材料。 公司地址位于县街号，公司法人代表董事长兼总经理 ，大学文化，年年在四川大学完成研修。 营业执照注册号 税务登记证 组织机构代码证 公司实行董事会领导下的总经理负责制，下设办公室财务部项目 投资部营销策划部。 公司新成立，信誉状况良好。 股权结构及股东情况 公司股东及股权结构如下 股东姓名或名称 出资金额及 比例万元 出资 方式 实收金额及比 例万元 县国有资产管理办公室货币 县国有资产投资管理公司货币 合计 经营情况 城市建设投资有限公司由于身份的特殊性，决定了他在市场竞争 中处于优势地位，方面由于公司是国有控股的全资公司另方面由于 公司新成立，起点高，无包袱，其投资项目紧抓成渝特区的新机遇， 紧紧围绕社会主义新农村建设的主题，因此在竞争上享有政策上的优势， 市场前景广阔。 第三章项目建设的必要性 有利于政府利用土地资源经营城市的新观念来推进 县社会经济发展 经营城市是社会主义市场经济条件下城市改革与发展的创新战 略。经营城市就是把市场经济中的经营意识经营机制和经营方式 运作到城市建设和管理中，加快建设城市建设投资主体多元化融 资方式多样化，运作方式市场化的新机制，实现城市资源的有效配 置和效益最大化最优化。经营土地是经营城市的核心和关键，在 国务院国发号关于加强国有土地资产管理的通知下 达后，我国的土地使用权制度进行了系列改革，首先全面推行了土 地有偿使用制度和落实，然后又推出了经营土地的新理念。经营土 地是土地使用制度改革深化的结果，比土地有偿使用制度的内容更 丰富。经营土地是通过良好的土地市场环境，实现城市土地资源的 优化配置，从而使土地资源实现最大的资产价值。近年来，随着市 场经济深入发展和对外开放的进步扩大，县城市建设步伐不断 加快，城市建设资金逐年上升，如何筹集城建资金已成为政府急需 解决的问题。县政府通过实践积极探索适合市场经济规律建设和 管理城市的新路子，利用经营土地经营城市的理念，来促进社会 经济发展，加快城市建设。本项目就是政府运用经营土地来经营城 市项重要工程。按照县政府的要求，城市建设投资有限公 司负责修建农民统建安置房安置农民，进而可以整理出大量的土地 资源，通过土地市场向社会拍卖出让土地使用权，土地收益将大幅 增加。同时有效解决农民安置问题，可以为城市基础设施建设筹集 大量资金。另方面，通过对土地整理开发提高土地级差，促 进土地增值，实现土地收益最大化，实现土地潜在价值，以土地换 资金，变资源为资本，加快土地资源资本化。土地整理储备是 县政府为推进城市建设拓展融资渠道，建立良性偿债机制的重要 举措，项目的建设有利于政府应用经营土地经营城市的新观念， 来推动县社会经济发展新跨越。 有利于推进县城乡统筹发展城乡体化农民向 城区集中的趋势，促进县城镇化进程 根据发发号第二十六条积极稳妥地开展城中村 旧城改造，为促进全县产业结构提升和空间布局优化，改善城 中村农民居住及生存条件，拓展全县住房供应渠道，满足居民住房 需求，县级相关部门应本着积极稳妥有序推进，政府主导市场 化运作，统筹兼顾综合改造区别对待分类指导的原则，以空 间形态改造为突破口，逐步实现全县城中村旧城居住生活环境 的普遍改善。按照城乡协调发展的工作思路，积极推进城镇建设， 大力改善农村基础设施条件，城市化水平进步提高。坚持城乡统 筹促进成都建设事业又好又快发展在全市建设管理交通工作会 议上的工作报告上提出未来发展要形成现代化城乡体系基本形成。 优先发展中心城区和区市县城，集约发展重点镇和小城镇，加 快发展中心村，构建以中心城区为核心以县城为骨干以中小城 镇和中心村为基础的城乡体系。到年，初步形成由个特大中 心城市和个新城区，个中等城市都江堰邛崃市彭州市和崇 州市，个小城市新津县县蒲江县金堂县和个优 先镇及重点镇新市镇农村新型社区小型农村聚居点构成的 市域城乡体系。 党的十六大明确提出在本世纪头年全面建设小康社会的奋斗 目标，这是我国实现现代化建设第三步战略目标必经的承上启下的 发展阶段，也是个必须紧紧抓住，并且可以大有作为的重要战略 机遇。为了加快四川省全面建设小康社会步伐，四川省也制定了干 好头五年，准备后五年，谋划后十年，提前翻两番的追赶型跨越 式发展战略。县政府结合本县实情，决定从改善投资环境入手， 推进工业化和城镇化，加强产业互动，城乡相融，促进经济环境协 调发展。县政府制定出加快，为 万元，年月进场支付工程款，万元，年月 主体完工支付，万元，年月附属完工支付， 万元，年月审计完付，万元。 红光搬迁点年开工项目总投资，万元，年 月完成三通平地勘设计工程询价招投标等前期工作 付前期工作费用，支出费用按元平米计算，为 万元，年月进场支付工程款万元，年月主 体完工支付，万元，年月附属完工支付万元， 年月审计完付，万元。 长春片搬迁点年开工项目总投资，万元， 年月完成三通平地勘设计工程询价招投标等前期 工作付前期工作费用，支出费用按元计算，为 万元，年月进场支付工程款万元，年 月主体完工支付万元，年月附属完工支付万 元，年月审计完付万元。 建华搬迁点年开工项目总投资，万元，年 月完成三通平地勘设计工程询价招投标等前期工作 付前期工作费用，支出费用按元计算，为 万元，年月进场支付工程款，万元，年月 主体完工支付，万元，年月附属完工支付， 万元，年月审计完付，万元。 红光二期搬迁点年开工项目总投资，万元， 年月完成三通平地勘设计工程询价招投标等 前期工作付前期工作费用，支出费用按元计算，为 万元，年月进场支付工程款，万元，年 月主体完工支付，万元，年月附属完工支付 ，万元，年月审计完付，万元。 第五章财务评价 经营方案 城市建设投资有限公司负责修建位于镇鸳鸯村三社，锦 屏村三社，玉龙组，红光村社七社八社和新河村二社五 个搬迁点农民安置房配套设施工作，营造良好的投资软硬环境。项目 区内配套基础设施建设完成后，将由国土资源管理局对项目区内可供 出让的土地以招标拍卖或挂牌方式出让土地使用权取得收入。 基础数据 计算期 本项目计算期为年。 二土地出让收入 土地出让计划 近年来，县房地产开发的对土地需求量较大，基本处于供不 应求的局面，县近三年土地挂牌出让情况如下年月 份共出让土地宗，出让面积合计亩，出让金额， 万元。年月份共出让土地宗，出让面积合计亩， 出让金额，万元。年月份共出让土地宗，出让 面积合计亩，出让金额，万元。根据目前的开发速 度，整理的土地净地面积，亩土地可以在年内完成出让。 土地出让价格 根据县国土资源局年镇地块拍卖情况见下 表 类似地块拍卖情况表 镇滨河路商住亩万元亩 镇甲子路住宅商住亩万元亩 镇大道商住亩万元亩 镇晋东新城通达路住宅亩万元亩 镇大道商住亩万元亩 镇大道商住亩万元亩 根据土地价值分析及项目基础设施的投入情况，经过对县类似土 地出让情况的分析，出让熟地价格如下表 拟土地整理地块面积亩单价万元亩 锦屏片区西岭大道旁 高速公路南出口地块和新城南区地块 建华片区 红光社地块 高速公路南出口地块 土地出让收入测算 经测算，年土地整理出让总收入约为，万元。土地出让 收入具体测算见下表 拟土地整理地块总价格万元 锦屏片区西岭大道旁， 高速公路南出口地块和新城南区地块， 建华片区， 红光社地块， 高速公路南出口地块， 合计， 三清偿能力分析 本项目银行贷款总额为，万元，贷款利率按计算。 还款资金来源 以上安置区可整理拍卖土地，亩，其拍卖收入由 县财政安排首先用于支付银行贷款。 成都市中小企业担保公司对此项贷款提供担保，公 司自筹资金，万存入信用联社专户提供担保。 财政担保 人大决议 第六章风险分析及对策 财务风险 土地出让收入不均衡的风险 每年土地出让收入取决于土地出让面积和提出出让价格以及所 出让地块的使用性质商业居住工业用地。 每年土地出让面积土地出让价格与业主在征地拆迁安置配 套基础设施投入额土地供需状况经济发展水平和房地产市场直 接相关，由于各年征地拆迁安置配套基础设施投入方面不均衡， 每年或每季度可供出让土地面积不相同，土地使用性质不同， 土地出让价格不相同，使得各时间段土地出让金额具有定的不确 定性。 对策县土地储备中心作为县土地市场供应的总龙头 主渠道和蓄水池，能够确保土地按需供应土地出让价格 的稳定和土地收益的现实。业主应抓住十七后，全面建设小康 社会的有利机会和建设成都市卫星城镇的需要，加快项目征地拆迁 安置和配套基础设施建设力度，先期尽可能出让商业用地和住宅开 发用地，确保土地出让收入按期实现。土地出让收入首先用于偿还 银行贷款，当土地出让情况不如预期，不能保证按期偿还银行贷款 时，县财政可安排资金帮助偿还，降低偿债风险。 资金周转风险 本项目整地拆迁安置和配套基础设施投入资金大，周期长，建 设资金有很大部分要从银行贷款解决。如在实施过程中遭遇意外