的箱包礼品市场连本土的消费需求都没法解决，更谈不上辐射周边的区县。这 种状况对整个银川市箱包礼品销售都带来不利影响，甚至影响了银川市箱包礼品市场 的整体形象。本项目建设规模大，内容突出，配套齐全，标准高，能起到引领银川市 箱包礼品市场的作用。因为，方面将以其示范作用，使银川市箱包礼品市场的发展 进步走向正轨，填补市场空白另方面，其也将众多的品牌专卖店汇集到本市场 中，逐步改变和提升银川箱包礼品市场低档次的局面，形成银川箱包礼品市场的航 空母舰，以增强银川箱包礼品市场与外地箱包礼品销售商竞争抗衡能力。 项目的建设将进步扩大银川市箱包礼品市场的辐射范围 目前，银川市箱包礼品市场主要是满足银川市及周边地区的消费需求，辐射范围 并不大。其原因是箱包礼品市场的规模有限，对外销售有心无力，二是箱包礼品缺 乏必要的现代物流设施。 箱包礼品市场属于经营日常消费品的商业网点，辐射半径也应很大，除零售以外， 向周边市县批发也是市场销售的主要途径，本项目所在地是银川通往内蒙与银北地区 的必经之地。本项目拟将专业市场的发展与物流中心的发展结合起来，集聚国内外众 多的箱包礼品品牌，具有很大的规模，并拥有现代物流设施，将有利于扩大箱包礼品 市场的辐射范围，增强银川箱包礼品市场的影响力。 第三章项目建设的可行性 政策优势 国家发改委等九部委关于促进我国现代物流业发展意见的通知发改运行 号。 宁夏回族自治区人民政府办公厅关于促进我区现代物流业发展的意见宁府 厅发号。 银川市人民政府年出台的现代物流业发展规划。 据此打造西部地区的商贸物流航母，志在必得。 二开发实力强大 本项目的主办企业美国胡商集团有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩作基 础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度架构健全，运行有序。 三项目定位具有竞争力 本项目起点高定位准经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发展前途。本 项目采用先进的经营发展方式。把不同品牌箱包礼品销售市场集中到个地方，建 立大型的综合性的箱包礼品城。这是当前国际社会最流行的箱包礼品市场发展模式， 而这模式，在银川市各箱包礼品销售市场中都很难做到，因而本项目有很强的示范 作用和竞争力。 四选址合理 项目的选址性质功能符合项目所在地的城市规划土地利用规划，得到了所 在地村镇区有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行的。 五项目的区位交通条件很好。 宁夏回族自治区首府银川市，东与吴忠市盐池县接壤西依贺兰山与内蒙古自治 区阿拉善盟阿拉善左旗为邻南与吴忠市利通区青铜峡市相连北接石嘴山市平罗 县，与内蒙古自治区鄂尔多斯市鄂托克前旗相邻以明长城为界。其地域范围在北 纬，东经之间。 年城市建成区面积为平方公里。下辖兴庆区金凤区西夏区永宁县 贺兰县翁利胜，负责银川公司的整体运营。 公司总经理潘友西，负责银川公司具体项目的实施建造。 三箱包物流城招商策略 招商内容 引进物流企业或相关企业入场运营，为企业提供良好的投资环境，企业运营 企 划 部 招 商 部财 务 部 安 全 环 境 保 护 部 首席执行官 副总经理副总经理 董事会 监事会 第季度第四季度东部西部北部 总经理 行 政 部 物 业 管 理 部 经理经理 财务总监 经理经理经理经理 工 程 部 硬件和软件以及经营的软环境，包括投资政策税收政策投资成本箱包礼品 城物流设施与基础设施箱包礼品城服务水平治安卫生消防金融工商 物业管理信息平台。 招商程序 主要包括招商策划书制定招商推广实施和客户引进。 公司引进人才完成招商策划书。制定详细的市场调研明确目标客户类型 确定招商方式及招商政策确定招商组织形式，开展招商宣传推广活动，与潜在 客户洽谈入商城开发与经营条件，办理入箱包礼品城开发与经营手续等，协助客 户进行正常经营。 招商策略 招商不是定优惠措施发招商广告的行为，本质是系列概念传递和理解的 过程，目标客户群愿意过来是因为他们对这个项目和我们样充满信心，是他们 心理的认同，只要有点的怀疑就将阻碍他们出资交易。 招商目标应面向有实力的国内外品牌代理商，走品牌经营路线。 进驻箱包礼品城的品牌经营者，往往在其它市场也设有门店。作为市场的管 理者，如果任其所为，顺其自然，那么各种品牌往往缺乏市场个性。千店面， 虽然看起来热闹喧嚣，却也杂乱无章，混乱无序。同样个品牌，在我们的市场， 就要赋予它独特的品牌特色，使其品牌内涵得到了充分的挖掘和发挥，这就是这 个市场的核心竞争力。 品牌化管理战略，是市场发展的生命力所在。 招商时可前往些箱包礼品城产品的生产地或些箱包礼品产品交易市场 比较成熟的地区进行招商，在引进国内外商家进驻的同时培养本地有实力有发展 前景的商家，使银川箱包礼品行业蓬勃发展。 因此，我们可以很顺利地找到相应的招商目标 本地各类箱包礼品区域代理商，品牌经销商，本地知名公司。 国内外箱包礼品产品生产企业，各省级代理商，箱包礼品产品连锁机构 知名企业。 招商时可使用些政策优惠，加大招商力度，如 税收优惠政策获取工商税收等部门的政策扶持，在商家进驻后可给 予定时期的税收优惠政策。如，减免些税收。 房租优惠政策对些国内外知名品牌或大客户给予定的房租优惠。如， 减免半年商铺租金。 配套设施优惠政策商家租用的面积达到定程度可优惠仓库使用费等。 广告宣传扶持给予相应条件商家定的广告扶持。 制定成功的招商策划书，加快招商进程，缩短招商时间。 与知名的有良好信誉的对箱包礼品行业具有较高认知度的拥有 丰富招商经验与庞大客户群体的中介机构进行合作。 媒体上大规模宣传箱包礼品城的开发规划，进行市场形象推介，开工 前组织次发展研讨会和招商活动，开展长期的小规模招商活动。其后，再举行 大型招商推广活动，把招商推广活动推向高潮。再次，组织好市场开张典礼并将 其作为新轮招商活动的开始。 四箱包礼品城宣传推广策略 加强胡商国际箱包礼品城的形象策划与推广工作，利用互联网报纸杂志 研讨会招商会户外广告宣传小册子等多种方式进行广泛的长期的宣传， 提高胡商国际箱包礼品城的知名度与美誉度，增强箱包礼品城对外界的吸引力。 在胡商国际箱包礼品城可行性报告完成后，在媒体上宣传胡商国际箱包 礼品城的规划，进行市场形象的推介。 开通商务网站，积极通过互联网将胡商国际箱包礼品城建设与发展信息 及时传递到国内外，提高胡商国际箱包礼品城的知名度。 积极开展胡商国际箱包礼品城形象宣传，在银川主要路口银川至兰州 银川至包头银川至榆林高速公路各主要路段树立宣传牌，让进出银川和经过商 城的车辆行人随时能看到有关胡商国际箱包礼品城的宣传。 积极参加国内外物流论坛，利用论坛宣传介绍胡商国际箱包礼品城和推 介企业，扩大胡商国际箱包礼品城和企业的知名度。 积极组织胡商国际箱包礼品城招商推介活动，想方设法吸引国内外投资 商物流企业销售商来胡商国际箱包礼品城投资合作购买服务。 第十章投资规模资金来源及经济效益初步分析 商贸城投资规模与资金来源 投资规模 根据项目建设规模，计算出整个项目总投资约亿元人民币。 项目建设投资情况 本项目固定资产总投资约亿元人民币，主要有箱包礼品城基础设施投 资箱包礼品城仓库固定资产投资箱包礼品城辅助设施固定资产投资三部分组 成 箱包礼品城基础设施投资 箱包礼品城基础设施投资约亿元人民币。 箱包礼品城仓库固定资产投资 箱包礼品城固定资产投资约亿元人民币。 箱包礼品城辅助设施固定资产投资表 箱包礼品城辅助设施固定投资约亿元人民币。 二资金来源 本项目开发建设资金需要约亿元人民币,来源如下 建设单位自有约万元人民币，占总投资的。 建设单位自筹约亿元人民币，占总投资的。 申请银行贷款约亿元人民币，占总投资的。 二经济效益初步分析 项目收入预测 该项目达到正常生产经营周期，箱包礼品城年租金收入为万元人民币， 箱包礼品城按每月元人民币计算总面积万平米含仓储 二成本预测分析 管理人员按人计，年人均工资万元人民币，合计年人工费用为 万元人民币计算。 房屋及建筑物按年计提折旧计算。 设备按年计提折旧计算，年折旧费用为万元人民币。 管理费每月按万元人民币计入，合计年管理费为万元人民币。 第十章投资风险分析 政策风险 由于该项目受到市政府的大力支持，在各项优惠政策方面都有很好的条件， 因此政策风险较小。 二实施风险 本项目的规划符合银川市的总体规则，同时已通有关部门的批准，商城固定 资产投资技术含量相对较低，我区具有施工能力的企业多达数百家，都具备丰富 的施工经验，因此实施风险较小。 第十二章项目招标内容及方式 招标内容 本项目总投资约为亿元人民币，其中利用银行贷款约亿元人民币。 根据国家发改委规定，该项目所涉及的地勘设计施工监理及重要设备材 料的采购均实行招投标制。在招标过程中严格遵守中华人民共和国招标投标 法，并执行宁夏有关工程招投标办法的规定。 二招标方式 项目招投标活动采取委托招标形式向社会进行公开投标，其招标范围招标 组织形式及招标方式报项目审批部门核准。项目审批部门将批准本项目招标内 容，并由相关行政部门监督执行。项目招标具体事宜程序由银川胡商投资有限公 司按国家有关规定办理。 第十三章项目评价结论与建议 结论 首先，本报告涉及的内容及数据真实合理，具备可操作性，符合国家产业 发展和相关法律法规本项目符合国家宁夏和银川市产业政策的导向，符合银 川市和宁夏经济与物流业发展战略方向，从经济发展来说，不仅有利