海。加强涉建土地出让金 海域使用金等收费征缴工作。 目前，经国家批准，城区规划面积平方公里，城市土地 总体利用和总体规划已经完成，城市发展速度飞快，城区内兴达工业 园区新华工业园区等随着新轮的总体规划逐步迁出，南城区的发 展接近尾声，仅剩九顶梅花山北建设大街南土地即将推向市场，金 港湾填海造地,亩正在施工建设中,拟三年后才能建设利用。为加 快新农村建设步伐，拓展城市发展空间，改善人居环境，提高土地利 用效率，尽快将市建设成为北黄海区域生态型海滨中心百万人口城 市发展目标，结合我市土地资源利用的现状和供给潜力，增加土地出 让收益，三河入海口周边为填海区，无法进行海产品养殖，不仅浪费 了土地，海水退潮时淤泥发出的腐烂气味对附近街道及城区造成了 定的污染。市委市政府经认真思考，反复论证，决定对三河两湖 土地进行全域拆迁改造，进而达到整个区域土地全面开发建设利用目 的。 本项目就是在上述背景下提出来。 第二节项目概况 建设地点 市三河两湖综合治理工程建设地点为小寺河鲍码河 三河两湖交汇处。紧邻市区，濒临黄海，地理位臵十分优越。建设区 位于城区南部,北起世纪大街南至蛤蜊岛东至规划城区东侧西 至规划中环路热水河主河道建设大桥上游橡胶坝至海洋大桥处，全 长米世纪大街北，延安路东，黄海大街南，西。 二建设规模 项目面积亩，治理工程等别和标准如下 根据海堤工程设计规范，考虑到工程所在地点的保护面积，人 口密度，乡镇企业，保护区及水产养殖等情况，防潮标准采用年 遇潮位，保护对象的等别应为Ⅲ等，堤防工程的级别为级。 根据防洪标准和堤防工程设计规范 中的有关规定，市的城市等级为Ⅲ等，防洪标准为年，根 据河道两岸防护对象的重要性，洪水标准确定为防护标准按年 遇设计，堤防工程的级别分别为级。建筑物及布臵如下 鲍码河回水堤工程 河道治理段全长为，采用直斜墙采用石笼网箱的结构 型式，河堤顶宽，迎水坡以下为直墙，由石笼网箱砌筑而成， 网箱底部及背面均须铺设无纺布。以上范围为草皮 护坡，背水坡土坡。 河道治理段护脚采用石笼网垫的结构型式，宽度为 ，厚度为，底部铺设无纺布。 蛤蜊岛交通路重建工程 段护岸即蛤蜊岛交通路，总长度为，根据建设单位要求， 拆除重建，增加排洪功能。重建后的交通路总长度为，堤顶高 程为，其中分为两部分，南侧中间修筑过水涵洞，涵洞底 高程为，顶高程为，净高为北侧为挡水坝。 段养殖区西侧护岸工程 段养殖区西侧护岸按越浪考虑，达不到防洪标准，目前 需要重新规划堤线，新建堤防，总长度为。采用干砌石护坡， 坡比为，厚度为，干砌石下垫厚碎石，碎石垫层 下铺无纺布反滤。 拦海闸工程 拦海闸共设孔平板不锈钢闸门，孔净宽，墩宽，闸 的总宽度。 闸室面 综合衡量，该项目可行。 第七章劳动安全卫生与消防 第节劳动安全卫生 危害因素和危害程度分析 市三河两湖进行综合治理项目在改造过程中不会产生危害物， 无易燃易爆部位，但应加强防范。 二安全措施方案 应严格抓安全措施落实工作，切实提高安全经营的认识，加强对 工作人员的安全知识教育，采取有效措施，对不符合安全的防火防爆 等隐患，要坚决杜绝。 电源电路 对电源电路要做好安全设计，电源线统用线槽封上，发现损坏 和老化的要及时更换维修，同时设臵触电保护器，以防止发生意外。 电器设备 对电器设备定期检修和保养，发现问题及时处理，指定专人负责 分析检测设备的管理，保障人员的用电安全。 第二节消防设施 设计依据 严格按照建筑设计防火规范和各专业提供的有关 设计资料要求进行设计。 二消防设计 总平面布臵严格按照现行防火规范设计，以满足安全防火和消 防要求。建筑物之间留有足够防火距离，并设有消防通道或场地以供 消防车辆通行，符合防火规范设计要求。所有电缆井管道井均设防 火隔断。 消防设计应依据建筑设计防火规范要求进行设计。 本可研报告中没有考虑消防系统用水量，消防系统用水总量在以 后设计中予以确定。 三消防措施 为了确保人身及财产安全，特制定本消防安全和应急疏散预案。 领导小组负责整体安全和应急疏散的指挥工作。 指挥员负责所辖区域内的安全应急疏散的指挥工作。 火灾发生时，全体人员应积极奔赴现场，听从指挥员的指挥， 奋不顾身地抢险救灾。 安全防护人员负责安全防护救护工作。 疏散引导人员负责应急疏散工作。 值班人员负责打开安全通道切断电源工作。 第八章建设工期 工程实施进度大致安排如下 年月年月 编制可行性研究报告办理征地手续 年月年月 融资动迁土地整理 年月年月 土地出让 第九章投资估算与资金筹措 第节投资估算 投资估算依据 项目建设初步方案和建设规模 建设部号文颁布的全国市政工程投资估算指标 辽宁省建设工程造价信息网 辽宁省建设工程费用标准 已建成的同类工程经济指标并结合大连地区的概预算定额 取费标准设备材料价格等具体情况加以调整 其他相关资料 二建设投资估算 经估算,市三河两湖进行综合治理项目总投资万元 收益成本估算表金额万元 项目三河两湖备注 收入 数量亩, 单价万元 金额, 支出 场地平整费金额, 道路金额, 绿化金额, 给水工程金额, 雨水管道金额, 污水管道金额, 供电管线金额, 电信光缆金额, 热力工程金额, 燃气工程金额, 吹填工程金额, 拦海坝工程金额, 拦海闸工程金额 景观工程金额, 蛤蜊岛交通道路金额, 城市广场金额, 防潮堤金额 五星级酒店供电工程金额, 小计金额, 征地报件费金额, 补偿费金额 动迁费金额, 其他费金额, 不可预见费用金额, 拟贷款额金额, 利率 利息额年金额 成本合计金额, 收益金额, 收益率 第二节资金筹措与投资计划 资金筹措 资金筹措方法积极争取商业银行贷款国家和省财政补贴资金 财政匹配资金政策扶持资金。 项目总投资为,万元，拟向银行融资亿元其余由建设单 位自筹。资金来源项目自有资本金亿银行融资亿,自有资 金包括市财政返还市土地储备交易中心已出让宗地的拆迁成本和财政 专项拨款 资金筹措及使用计划表 单位万元 序号项目金额比例 总投资, 建设投资, 资金筹措 项目资本金, 银行贷款 二投资计划 项目建设期为年，投资全部按工程进度投入。 第十章财务评价 计算期 该项目总计算期年，治理平整后的土地于计算期第年 年月起开始转让，于年月结束。 二财务基准收益率 根据资金筹措条件，结合该项目性质特点，设定项目的财务基准 内部收益率为，静态基准投资回收期为年。 三财务评价 收入测算 结合市城镇开发建设与经济开发趋势对该项目地价的提升效 果，根据当地目前房地产开发土地市场行情，特别是项目区的特殊地 位确定该项目土地转让金的价格。设定基期土地转让金价格年 为开发平均用地元∕平方米。 根据市场预测分析，该项目计算期内可实现土地转让金收入 万元。 预计动迁平整后的土地可出让的进度为,即年边整理 边出让该地块的,年可出让该地块的,年及以后可出 让该地块的,。 总支出 按照国家有关财务政策，该项目的总成本费用包括开发成本和运 营费用。开发成本是指房地产产品的工程建设投资，根据开发进度分 年摊入经营成本财务费用做为运营费用计入当年损益。 根据测算,市三河两湖综合治理项目支出总额为万元详 见估算表。 盈利能力分析 该项目计算期内可实现现金流入土地转让收入万元， 扣除开发建设支出万元，全部投资的累计净现金流量开发利 润万元。 各项财务评价指标如下 全部投资财务净现值万元 全部投资回收期静态年 财务内部收益率 经测算各项财务指标均优于基准值，因此，该项目在财务上是可行 的。 清偿能力分析 该项目共申请银行贷款万元 该项目偿还贷款资金的来源主要为土地转让金收入，经测算该项 目实现销售收入为万元，从借款当期开始付息建设期，开始 出让土地后开始还本付息,全部借款年限为年。 经测算，该项目具有定清偿能力，能够按期偿还贷款，并保证 贷款要求。 十章社会评价 该项目从筹划到实施取得了来自社会各方面的大力支持。 居民 近年来，党中央国务院要求，加大保障和改善民生工作力度， 有序推进城市建设改造，提高人民生活水平和质量，促进经济平稳较 快发展。 市对周边地区经济带动作用很大，国家省市上级部门的重视也 为市经济社会发展创造了良好的政策和舆论环境，极大的影响了当 地居民的心理预期，居民对市的发展前景普遍持乐观态度，认为该 项目建设将极大提高当地基础设施水平，有利于人民的生产生活。 政府 党的十七大报告明确提出，统筹城乡社会经济发展，繁荣农村经 济，加快城镇化进程，是全面建设小康社会的重大任务。振兴东北， 实现老工业基地的复兴已成为我国基本国策，中央为此投入大量人力 物力财力，出台了许多振兴老工业基地的政策法规，制定了若干发 展项目。 国家的政策支持和发展项目的建设，为该项目提供了重要的指导 作用，具有良好的政策环境优势。 企业 该项目为企业生产经营提供必要的居住及商业用地，满足企业的 用地及开发需要。 综上，该项目的建设符合国计民生，是居民企业政府三方的 共同要求。 二该项目的效益将直接反应在投资环境建设方面，改善了城市 环境和居民的生活条件，该项目的建设本身具有良好的环境效益。 项目的建设将推动城市建设进度，带动商业工业服务业等 产业的发展，促进整个地区的繁荣。 三社会评价的结论 经过以上分析，认为该项目有利于国家关于城镇发展的战略规划 的实现