国家有关法令政策规程规范，结合本项目现状和发展规划，对项目建 设的必要性建设规模建设条件市场预测投资估算经济效益和社会效益 等方面进行研究。 第二章项目建设的目的及必要性 第节项目选址及区位优势 项目选址义乌市金融商务区地块 项目区位优势 义乌是浙江省中部重要的中心城市之，是目前全球最大的小商品集散中心。 被联合国世界银行等国际权威机构确定为世界第大市场。义乌国际商贸城被 国家旅游局授予中国首个级购物旅游区荣誉称号。小商品海洋，购物者 天堂已成为繁荣文明的义乌市的代名词。 义乌国际商贸城市场经营面积余万平方，汇聚个大类，个种类， 万种单品。市场成交额连续年居全国各大专业市场榜首，被联合国世 界银行等国际权威机构誉为全球最大的商品批发市场。项目地块规划分析北临商城大道及城市中心湿地公园，西临金融商务区 地块公园式服务项目，东为住宅用地，南为办公用地。本案是理想的酒店 办公用地。 规划投资亿元的立体式交通解决了金融商务区的远期交通问题 金融商务区毗邻地块均成为城市中心。年月日出让的亩土地， 以亿元高价成为全国宅地地王。 年出让的金融商务区地块，即义乌市世贸中心，以亿元的单 项投资米的高楼成为浙江省地标建筑之。 第二节项目运作的可操作性 义乌市国际商贸城金融商务区，三级区位政策条件独特，在促进义乌市 的社会经济发展的同时，必将同时提升本项目开发的层次，为项目运作创造了良 好的外部环境。 二投资方曙光控股集团实力雄厚，项目运作经验丰富，拥有强大的人才体系， 又具有十几年的酒店经营管理实际操作资源，为项目操作提供了成功的先天性基 因。 三义乌市政府对金融商务区非常重视，配备了专职副市长分管金融商务区的具 体工作，对多项招商引资都下发了成文的优惠政策，为后期写字楼招租创造了便 利。 四项目地处的城市区位与项目定位匹配，有利于后期经营开发。 五国际商贸城中心经营贸易实体在国际化经营过程中，随着实力的积累业务 的拓展，逐渐增强了对高档酒店高档写字楼的市场需求。 六义乌市整体经济发展水平已成为浙江省县级市第，经济发展水平已逐步向 发达国家中小城市靠拢，高端消费成为趋势。 第三节项目建设的意义及必要性 浙江省作为中国经济大省，将逐步增加中三产服务业的比重。特别像 义乌这样的商贸重镇，三产服务业在经济社会发展中占据了越来越重要的地位。 二以国际标准打造的中心之城金融商务区，必将提升义乌整体形象，增加商 贸国际竞争力，促进国际商贸城在金融信息休闲娱乐服务等多方面的城市综 合实力，项目建设的必要性不言而喻。 三曙光国际大酒店及曙光国际大厦作为金融商务区的分项目，还有相关的地域 经济合作促进作用。曙光控股集团必将促进台州温岭的投资商进驻义乌，为义乌 的城市建设义乌的社会经济发展作出应有的贡献。 第三章产业政策和区域规划 第节产业政策分析 酒店及写字楼属三产服务业，符合国家产业政策，属国家鼓励类项目。 第二节区域规划分析 本项目严格按照义乌市建设规划局国际商贸城金融商务区地块 控制性详细规划进行建设，严格按照地块出让设定的规划技术经济指标进行设 计及建设，符合多方面规划要求。 第四章项目建设条件 第节项目选址对建设影响 项目建设和开发，对周围水环境大气环境声环境，均在环保指标控制范围之 内。项目四周无环境敏感点。 项目用地范围内无压覆矿藏和文物，不影响防洪排涝道航及军事设施。 第二节建设条件自然条件 基础设施条件 本项目场地较为平整，可充分利用现有基础设施，室内外给排水供电等，与现 有设施的衔接也极为方便。同时，本项目交通十分便利，有利于内外部运输的要 求。 地质条件 根据项目临近建筑的地质勘探资料显示中风化岩层为地下米之间。地质条 件十分有利于本项目的建设，无不良影响。 气象 义乌市属亚热带季风气候区，多年平均降雨量，平均无霜期天，平均日 照小时，主导风向为东北风，年极端最低气温出现在，为度。降水主要 集中在两季，分别占年降水总量的，全区最长连续降水日数为天， 降水量为。最深积雪为。 应注意雨季施工，采取措施以确保施工质量和施工安全 现场必须有足够的覆盖材料，确保新浇筑的混泥土不被雨水冲刷 建筑物必须设置避雷装置 现场排水设施在雨季来临之前必须按要求完成，以确保下暴雨时能在较短 时间内排除积水 施工期机电设备的电闸箱要采取防雨防潮等措施，并安装接地保护装置， 注意机电设备的通风散热，防止温度过高而烧坏设备 雨期到来之前，对现场生活区排水系统进行检查修正，做好防风防 暑降温等工作。在施工现场设置排水沟，避免雨水积聚，影响施工进度 已加工好的构件堆放时要支垫好，避免受雨水浸泡，对已被雨水淋湿而生 锈严重的钢件，使用时必须除锈。 地震 义乌市地震环境自备应急用电系统。 三消防 以级防火保护对象在供水供电设计时综合考虑消防设施方案，并报消防部门 审定。 四防雷接地 屋顶与环状避雷带相连。引下线间距不大于，同时要采取防雷电波侵入的措 施。 工作接地电力设备保护接地防雷接地可采用共同接地装置，并分别采用接地 干线，接地电阻不大于。 五通讯电视网络系统 本工程通讯电视网络系统采用综合布线，系统接入电视网，按五星标准进行 通讯，电视，网络工程建设。六闭路监视及电子配载系统 地下车库入口处设置车辆和驾驶员管理智能卡管理专用机。 装设闭路监视系统，通过安装于各出入口的摄像机监视车辆的出入，监视室设在 主要出入口处，内安装视频放大器视频切换器监视台等设备。 七广播系统 设广播系统，平时用作播放音乐通知等，紧急时用于指挥系统。 第四节物业管理方案 物业管理费是极其重要的服务性工作，它直接关系到整个项目的开发能否顺利实 施和建设者的信誉。组建高素质的物业队伍，配备服务质量高业务技能过硬 训练有素的物业管理人员，统管理。 物业公司下设办公室财务室物业管理部保安部 物业管理部分设信息数据中心治安保卫设施维修环境绿化四个管理小组。 人员编制如下 经理名 副经理兼日常接待名 财务兼档案管理名 信息数据管理名 维修水电工机械工泥工名 环卫兼绿化名 保安名 共计名 机构设置如下 经理室 办公室 物业部 第八章收益分析 第节曙光国际大厦收益分析 主楼部分以年使用权次性招租方式招商 平方 平方万元平方年 平方万平方年 平均值为亿元 部分以每年收视形式招租平方 年起，平方元平方万元 裙房裙房平方以年收益平方计 平方万元 车库车位计，以年收租万元车位计 万元万元 小计亿元万元年管理资金成本 注写字楼主楼租金以万年收益 车库以每天每位收入停车年计，约为元天 年年同类五星标准顶级写字楼有产权证的销售估价约为万元 平方，万元平方。以无产权证的加权估值 财务部 保安部 信息数据中心 设备维修组 环境绿化组第二节曙光国际大酒店收益分析 客房 客房间，以入住率，平均每间每天元计，为天 万元 其中，客房即间作酒店式公寓使用权出让年 万万元，而间客房与业主经营分摊为 则，不损万元 则，客房收益为万元年收益万元次性收 益 管理成本 餐饮万元毛利日万日以利润计万元日 则年收益为万元 娱乐设施万元毛利日 其它设施万元毛利日 车库小计车库车位个，年收益为万年万 小计亿元万元年项目管理维修资金成本 第三节项目总体收益分析 项目总投入亿元减去次性收益亿元及亿剩余资金，成本为 亿元，以十年为回收期，则资金成本为 亿元 两幢大楼每年管理维修成本为万元 十年总成本为亿元 年收益万元 回收期预结亿元亿元折年 前项中折，指收益中应扣除税费，多种规费包括工会费用教育基金财产保险等，以及不可预见费用。 第九章环境保护与节能 第节环境现状 水质状况从现状监测数据分析可知，项目周围的地表水水质均能满足 地面水环境质量标准Ⅲ类标准要求。 大气环境项目所处区域环境空气质量功能类别为二类功能区，环境空气质 量执行环境空气质量标准二级标准。 项目所处区域空气环境质量现状较好，区域环境空气质量符合环境空气质量标 准二级标准。 声环境项目位于城市中心商务区，项目所处区域环境噪声执行城市区域 环境噪声标准的类标准。 项目所处区域环境噪声现状符合城市区域环境噪声标准的 类标准。 第二节主要环境目标 区域环境空气质量应符合大气环境质量功能区划要求的环境空气质量标准 二级标准。 区域环境噪声应符合声环境功能区划要求的城市区域环境噪声标准 类标准。 第三节施工期主要环境影响 施工噪声建筑施工设备如推土机打桩机水泥搅拌机等的噪声将对 周围环境产生影响。 建筑废物基建过程将产生定量的建筑垃圾，若处理不当也会对环境造成定的影响。 扬尘基建中的建筑材料砂土石等在运输装卸过程中将产生扬尘，对 周围环境和景观会产生不良的影响。 尾气施工车辆排放的尾气。主要大气污染物等。 废水主要来源于混泥土搅拌养护等过量用水，若防范不当也会造成对周 围环境的污染 地表开挖水土流流失地表开挖雨水冲刷引起的水土流失。 虽然这些不利影响是短暂的和不可避免的，但仍要采取防范措施，使项目施工期 建设对环境的影响减少到最低程度。 第四节施工期环境保护措施 施工过程中应严格执行建筑施工场界噪声限