来大型投资公司介入前提下选择方案。 结论土地整体变性为商住用地，此工作建议轨道公司优先向政府提出，土 地变性后，建议采取面向投资者的招商活动。 鉴于本项目的盈利前景，本项目商业物业部分具备吸引外来投资商的前景， 因此本项目在赢利模式上远远超越原来投资公司所做的建筑方案和盈利模式。 项目市场分析与前景预测 松江住宅市场分析与项目酒店式公寓定位 在系列稳定房价的宏观调控措施下，房地产市场健康发展，政策效应逐步 显现。年全年实现房地产业增加值亿元，比上年增长。完成商 品房投资亿元，增长商品房施工面积万平方米，增长 ，其中新开工面积万平方米竣工面积万平方米。房价基本 维持稳定，未出现明显波动，销售量有所萎缩。期房销售面积万平方米， 下降，销售额亿元，下降现房销售面积万平方米，增长，销售额亿元，增长年末商品房空置面积万平 方米。存量房交易平稳，全年二手房成交过户面积单向万平方米，交 易金额亿元。 松江酒店市场前景及项目酒店定位 松江是上海的重要旅游目的地，也是重要的商务商贸区域，各个酒店经营情 况较好。未来五至十年。各种旅游商务商贸客流将持续增长。至年将增至 万人次。轻轨通车后大量的区内外客流急剧增加。尤其是轨道公交的换乘 枢纽周边。各种酒店会应运而生，我们认为轨道公交周边的酒店市场需求，主 要以经济型和商务型为主，经过调研测算，大约至少要增加左右。 酒店市场状况 各酒店的开房率 开房率 年 价格 元天 星级位置 开元大酒店松江区人民北路号 新晖豪生松江新区文诚路号 迪文宾馆无松江新区西林北路弄 号 松江宾馆松江区中山东路号 凌江宾馆准松江区翔峰路红楼宾馆松江区普照路号 加加村无松江区华亭老街店 如家快捷酒 店松江方舟 园店 快捷经 济型 松江区荣乐中路弄号 江诚商务宾 馆 松江新区南其昌路号 红与蓝大酒 店 松江人民北路号 富悦宫商务 酒店 准松江新区谷阳北路商业广场 弄号 高唐宾馆无松江区环城路号 酒店情况的特征分析 松江的各类酒店大约至少二十六家，各星级不齐全。松江区老成区里几乎没有四 星级以上的高星级酒店，松江新区的各类酒店宾馆因新区客流少非商贸旅游主要 目的地，旅客不足。原来也是没有高星级酒店，自从开元大酒店和新晖豪生大酒 店开业以来，高端旅客才不用去老城区里。但是从发展的形势分析，松江四星级 以上的高星级酒店还是不够，尤其是在本项目的交通枢纽区域，高星级酒店和商 务型酒店是必备的，另外，交通枢纽位置的快捷经济型酒店，例如如家速 格林豪泰锦江之星等等，都是比较适合的酒店类型。 松江酒店式公寓及本项目市场定位 松江新区酒店公寓和公寓市场情况 调查显示，松江的公寓物业市场对比住宅来说是比较受欢迎的，已经交付入 住和正在销售的都比较旺势，因小户型总价低又有厨房卫生间甚至阳台的物业倍 受年轻人和外来人口的欢迎。市场显示几乎是供不应求的。上海市内的大量的工 薪人员受购买力局限，只好到郊区寻找这种房子居住，轻轨开通后，这样的需求 者会随之而来，目前松江市内的几处公寓开元地中海松云水苑泰晤士小 镇湖畔天地等都是百分之六十以上。而开元地中海泰晤士小镇销售比较早的 几乎是百分之百。 名称 占地 建面 位置 类型 套数面积 平米 售价 元平 米 销售率 开元地中 海 新松江 路 号 单身公寓 酒店公寓 至售完 售完 松云水苑 谷阳路 文翔路 单身公寓 蓝桥公寓文诚路单身公寓 泰晤士小玉树路商住公寓镇单身公寓 丁香花园三新北 路 单身公寓 酒店式公寓特征分析 年流行小户型即酒店式公寓，年小户型依然表现强眼，在 年酒店式公寓仍然有较大的市场空间。 酒店式公寓般不是开发，经常是为项目产品的匹配。无论首次购房自用 的年轻人，还是投资型业主，对地段优越性价比较高的小户型房屋的投资信心 会被最先恢复，小户型的热销会必然带动整体项目的销售。 随着市场供应量增多，产品将出现多样化，户型设计将更合理更舒适，这要 求项目外部空间有所创新。 酒店式公寓比例也在增大，出现更小更精的趋势。小户型设计上体现实用性和 实惠性，总房价又少，对年轻人的压力不大。 酒店式公寓是在面积和价格方面市场细分的结果，符合市场需求的种过渡消 费，这种产品市场空间整体还有限，但是地产商最快收回投资的主力户型。 现在购买酒店式公寓的人在收入增加或者家庭结构发生变化后，最终必然将房 子放归出租市场，而租户层次的良莠不齐给小区今后的物业管理带来难度。 结论在此类酒店式公寓不是很多，市场仅有几家能提供此类产品，这些项 目都取得了良好的销售业绩。酒店式公寓的投资性决定了在市场具有特殊的生 存空间，总价不高，降低了商家资源及招商活动的商品构成战略与 视觉营销规划 知识 商品陈列与视觉营销知识提炼国际流案例，根据 消费者偏好设计流的方案 运营服务知识库运营服务的关键在于人才 培训商业人才培训的关键是 师资培训教材。 采用分级的运营知识管理方式 和培训方式 商业文化地域文化与商业文化的完 美结合是商业文化发展 的重要内容 通过促销活动与品牌推广来体 现商业文化，具体通过营销方案 的制定与审查管理商业文化 在商业经营方面按照方案重点吸引年轻人顾客群体，以零售为主，按照方案 重点吸引指定批发人群，例如突出电子批发市场经营，发挥松江电子产业基 地优势 三上海轻轨松江大学城站点商业中心的动态竞争策略 通过动态竞争战略的研究，我们建议松江大学城购物中心未来十年战略目标 如下 年年年完成策划与更新设计，成功实现招商成功完 成项目开发 年实现开业目标 开业后三年基本吸引本地顾客，形成良好口碑，为松江 新城的人口持续增加形成良性循环，商业物业实现有 效的增值。年年调整项目商业业态，充分发挥长途汽车站和轻轨站点 交通枢纽的综合优势，提升项目对周边人口的辐射半 径，形成松江新城商业中心和文化中心，成为松江消费 的第目的地。根据需要可以出售部分商业物业，实现 较高投资收益目标。 十年内业态方案演变的预测，根据业态方案和实际招 商摸底结果，年内业态很可能先经营批发业态为主， 周边人流旺盛后，逐步增加零售业态比重，当项目周边 人口达到万人以后，以零售业态为主，本项目可以充 分发挥经营潜力。 形成商圈的敏感因素分析 由于轨道交通等因素，目前松江新城建成住宅亮灯率较低，松江新城的大学 城目前拥有师生人口近万人左右，未来年规划人口万多，根据建成居民住宅 面积计算为万人左右，目前实际只有万人左右，未来四年松江新城的常住人 口是本项目是否成功运营的敏感因素之。根据本司的详实调查，松江新城 年人口能够增加到近万人，大量人口的居住生活将会促使各种层次的商 业快速发展和全面成熟。详见项目周边半径公里新社区未来两年居住人口 调查项目周边正在规划建设的社区调查表上海松江大学城未来年常 住人口调查。 商铺供应量商铺以及公寓的销售价格是本项目能否成功运营的另个敏感因素，也是基础因素，经过对项目规划方案的各项经济指标的专业评估，感到 本项目的可销售部分平均售价的变化租赁部分平均租金的变化和开发成本的变 化，是最不确定的因素，会影响经济效益指标的升降。见松江新城商业面积供 应情况调查表公寓情况调查表上海轻轨松江大学城站商业项目经济评价 但是我们对松江新区商铺供应现状观点是 是否解决了有效供应问题 从目前的现实来看，松江新城已经交付使用的商业用房有为数不少的商铺空 置总体经营情况不佳的现象。但这是因为这些商业用房的市场定位和服务半径 规划存在着许多问题，并不能完全说明就是供过于求。没有将常住人口的常态服 务与城市中心型商业类别严格区分开来。松江新城人口的居住状况是分散组团分 散在不同的方向聚集。因此，此地的商业至少不可能在短期内形成象松江老市区 里的如中山路华亭街等等聚合成行成市的繁华市场。 在现有的社区中，有的甚至要步行或乘车出去公里以上才能买到蔬菜食品 和日用品。松江新城的最大最常用的菜市场是西林北路菜市场。例如从三新北路 或文翔路以北带出去购买蔬菜日用品，即使是到乐购和易初莲花至少距离 公里以上。但是这里那些本该廉价的小商品日用品比其他市场价格还是高的，目 前，新区的常态性服务业零售业仍然依赖老市区。 从这就可以理解以嘉和广场蓝桥商城等等许多商业目前的商铺空置率高达 以上的原因。 二是否解决了商业物业在未来长期的经营期间可转换可调整的问题 现有的商业物业呈现给我们的是几乎完全雷同的商铺和商场，其建筑功能简 单单，业态简单而雷同，大量的同质化功能交叉。既无法适应市场的变化去调整也无法进行些适应性的改造。大量的高层建筑的底商分散而又狭小的商 城的散铺，都只能作些简单的小卖部小零售店最多可做小规模的便利店。然而， 这些小门面作为社取的生活配套是需要的，但社区配套的容量是有限的，松江新 区大量的商铺几乎都是大型社区的外围的建筑，它们不仅为社区尤其还都不约而 同的为街区开设，形成大量的交叉重复相同，导致恶性竞争大量积压。 三投资回报要求是否合理的问题 投资回报要求过高，没有为商业培育留下空间，企图在短时间内高额增殖， 没有符合商业不动产自然增殖的规律。