通交汇点， 就在园区边界 焦柳汉丹襄渝三条铁路干线在襄樊交汇，襄北编组站是全国个路网级大型编组站之 襄樊机场已基本开通全国主要城市的航运业务，交通条件十分便利。 能能见见度度 旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店位于高新区名城路和环湖西路的交界处，东湖车城湖以西，所在区 域已建及在建建筑多为五至九层，区内目前暂时没有规划其它高层建筑。本酒店建筑体高度为 层，能见度较好。 需需求求的的邻邻近近程程度度 对旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店与各种需求的邻近程度分析如下 商务政务需求在高新区各项服务配套设施完善之前，特别是大规模的高档酒店建设之 前，高新区的建设和发展将为旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店直接提供大量商务客源。旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒 店店作为高新区唯年的高档酒店项目，将吸引大量中高档商务客人。 同时，高新区襄阳区自身的工商业服务业写字楼的发展和政府各项职能部门也将产生 定的商务和政务需求。 此外，旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店到市区距离仅有约分钟的车程，根据周边商业区的发展以及 酒店自身的定位，旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店亦能吸纳大量市区高档商务和政务客人。 会议需求类似于商务需求，会议需求也将主要来自于高新区和襄阳区，特别是高新区的 汽车工业园区将为旺旺前前东东湖湖国国际际酒酒店店提供主要的会议需求同时，随着本地经济的快速发展，襄 樊市及鄂西北周边地区的商务和政务会议需求也将迅速增多。 休闲娱乐需求旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店周边乃至整个高新区在短期内难以发展大规模的 旅游产品，因此难以吸引众多旅游客源。规划中的旅游项目在近期内还不会形成规模。但是随着高 新区和襄樊市工商业的迅速发展，高新区和周边地区对休闲娱乐设施的需求亦将迅猛增长。 项项目目地地点点优优劣劣势势分分析析 项项目目地地点点优优势势分分析析 旺旺前前东东湖湖国国际际酒酒店店是目前年内高新区内距离汽车工业园区最近的高档商务会 议度假酒店，且地处美丽的东湖车城湖岸边距离市区仅分钟车程根据高新区管委会的介 绍，虽然有另家高档酒店在远景规划中，但其建成将至少在年以后。因此，位于东湖车城湖 岸边的旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店具有较好的地理位置条件 旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店位于高新区规划中的核心地区 从名城路和环湖西路两个方向出入，旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店均享有较好的能见度 ④④市政府与高新区有关政策对旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店无限制，酒店可以考虑以尽可能大的土 地规模来获得最高的经济收益。 项项目目地地点点劣劣势势分分析析高新区本地市场短期内年内难以产生大量的休闲娱乐旅客需求但随着高新区及周 边地区的发展，商务休闲娱乐旅客需求将逐步提高 旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店周边尚未形成成熟的商业区，周边地区的商业招商进程如果长期延 误，将对旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店的客源基础产生定影响 旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店距离襄樊机场仍有多公里分钟车程并通过市区但对目的地 客源，特别是酒店的长期客户或协约客户的影响不大 ④④在酒店周边有关各项生活配套设施完善前预计年，旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店的外部 环境将受到些影响。 第第四四章章襄襄樊樊市市及及十十堰堰市市酒酒店店市市场场调调查查及及分分析析 襄襄樊樊市市旅旅游游经经济济发发展展状状况况调调查查及及分分析析 襄樊市拥有丰富的旅游资源和辐射资源，尤其在人文和自然两方面有很多在国内和国际上都叫 得响的资源。 人人文文旅旅游游资资源源 人文旅游资源是襄樊旅游资源的最大优势。襄樊历史悠久，文物古迹众多，是国家级历史文化 名城，自春秋时期开始筑城，至今已有多年的历史。目前，仅市区被列入文物保护单位的就 有处，国家级文物保护单位处。其中古隆中是三国时期著名的政治家军事家智慧象征的 诸葛亮隐居躬耕之地，经过历代的不断兴建和修缮，已经形成隆中十二景。 襄阳古城的建城史已经有两千八百多年，不仅在我国，在世界上也是现存非常古老的完整古城 之。襄阳古城北有汉江天堑，东西南三面有宽阔的护城河环绕，西南群山连绵，易守难攻， 自古以来便有铁打的襄阳之美称，历史上有许多著名的战役都发生在这里，是难得的复合式人 文景观，有很丰富的开发题材。 自自然然旅旅游游资资源源 襄樊自然旅游资源相对人文旅游资源来说较弱，但也不乏亮点。襄樊地处中原，气候温和 四季分明，地质地貌丰富多样，造就了许多种类不同和富有特色的自然旅游资源，如汉江游览 鱼梁洲张公祠九天娘娘洞，保康的温泉野花谷野生腊梅五道峡，南漳的水镜湖鱼泉河 香水河，谷城的南河小三峡薤山，老河口的梨花湖等。 辐辐射由于襄樊市区和高新技术产业区之间近 公里的距离，襄樊市区内的酒店不可能与旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店产生全面而直接的竞争。 的市场调查显示，虽然目前高新技术产业区的客源是因为高新区酒店市场的落后而被迫选择入住市 区或周边地区的酒店但随着旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店的建成营业，成为襄樊地区特别是高新技术 产业区的最高档的精品商务会议酒店及管理品牌的时候，我们相信旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店定会对 各类客源市场形成强大的吸引力。当高新区客人以后可以在市区和高新区之间自由选择时，停留时 间的长短成为了个显著的区别正常来讲对于只需要在高新区进行短期停留天的客人， 便捷的地理位置使我们的酒店成为他们的首选当客人需要在高新区作长期天以上停留时，他们更愿意在离高新区内企业尽量近距离的地方入住。这种特色分明的市场需求使我们能够将旺旺 前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店和襄樊市各区的高档酒店通过细分客源市场而区别开来，从而保持长期的目标 客源市场占有率。 从酒店长远发展来看，随着襄樊市和高新技术产业区及周边地区经济的发展，更多高星级酒店 将投放市场，竞争对手将不断增多，竞争加剧是不可回避的事实。长期可持续发展需要业主和专业 酒店管理公司的紧密合作，共同维护旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店的核心竞争力。 襄襄樊樊旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店市市场场占占有有率率分分析析 在分析酒店的市场占有率及设施使用水平时，将使用国际上常用的平等市场份额占有分 析法。该方法有助于预测旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店相对于竞争市场中其它酒店业绩水平的高低。虽然 市场平均开房率是衡量整个酒店市场经营水平的参数指标，市场中的各个酒店都会因为各种各样的 原因导致高于或低于市场平均水平。 平等市场份额占有分析法的前提是假设所有其它因素是平等的，这个市场中每家酒店的客 房都将吸引平等比例数量的客房房晚需求数。因此，在平等市场份额上下的变动就是家酒店对客 源市场具有吸引力或缺乏吸引力的结果。 平等市场份额项目酒店可供出租的客房房晚数竞争市场中合 计可供出租的客房房晚数 平等市场份额中从市场可获得的客房房晚需求数从市场合计 可获得的客房房晚总数合计可供出租的客房房晚 总数项目酒店可供出租的客房房晚数 市场占有率项目酒店实际可获得的客房房晚需求数平等市场 份额中从市场可获得的客房房晚需求数。 这样， 的市场占有率获得平等市场份额。 表本酒店客房需求及开房率价格预计 房型房间数量门市价 年平均 开房率 使用年限全年出租间数 总统套房 总裁套房 行政楼层 商务楼层 豪华楼层 总计 第第九九章章酒酒店店财财经经营营预预测测分分析析 经经营营预预测测的的前前提提条条件件 本经营预测分析基于上述对襄樊市目前经济发展状况酒店餐饮康乐业现状分析及襄 樊市未来经济发展规划而作出 在预测期内，国家经济环境良好，经济稳步健康发展，不发生任何人力不可抗力的天灾 人祸或政治事件 在预测期内，酒店经营情况前三年逐年上升，第四至第七年为经营高峰期，第八至第十年 开始回落 ④④酒店的部门贡献毛利及经营利润率根据全国酒店业平均水平并结合当地酒店盈利 水平进行测算 酒店各项费用及其构成根据全国酒店行业费用构成比例及当地费用水平进行测算 假设该酒店总投资为，万元不考虑因融资而产生的财务费用或以内。 预预测测结结果果及及投投资资回回报报分分析析 保保守守情情况况分分析析 根据对旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店的经营情况预测见表，在不考虑货币时间价值的情况下， 该酒店在开业后第七年末即开业后七年便能收回投资在考虑货币时间价值的情况下，该酒店 第十年便能收回投资。 正正常常情情况况分分析析 根据对旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店的经营情况预测见表二，在不考虑货币时间价值的情况下， 该酒店在开业后第年即开业后六年零四个月便能收回投资在考虑货币时间价值的情况 下，该酒店第年即开业后八年零五个月便能收回投资。 乐乐观观情情况况分分析析 根据对旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店的经营情况预测见表三，在不考虑货币时间价值的情况下， 该酒店在开业后第年即开业后五年零十个月便能收回投资在考虑货币时间价值的情况 下，该酒店第年即开业后七年零五个月便能收回投资。 财财务务分分析析结结论论 根据上述预测分析，不论是在保守情况下，还是正常情况或是乐观情况下，该酒店最多十年便 能收回投资以考虑货币时间价值因素，在乐观情况下年多便能收回投资，因此该项