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分析研究阶段。

在踏勘收集资料的基础上，通过对项目区土地利用现状的分析，确定土地复垦的潜力投资规模，从而提出土地复垦的目标与方案。

方案论证阶段。

选定整理区，制定初步方案，对项目的可行性进行分析，对方案比较论证，进行投资预算，确定挂钩方案实施措施。

决策确认阶段。

为了提高国土资源管理的科学性和民主性，保护公民法人和其他组织的合法权益，根据国土资源听证规定，县人民政府组织相关部门及项目区所涉及的乡镇政府村民代表参与听证会，详细听取代表对本方案编制的意见。

提交成果阶段。

该方案成果包括图件成果文本成果，其中图件主要是钩挂方案的勘测定界图土地利用现状图规划图位置图等，文本成果主要包括实施方案及相关附件。

实施方案的总体要求第节项目规划的目标与任务规划目标通过增减挂钩项目实施工作，将分散的农村居民点和废弃的工矿用地进行整理，改善农民生产生活条件，推进社会主义新农村建设，使土地利用布局更加合理，结构更加优化，农村建设用地集约水平进步提高。

从而达到区域内建设用地总量不增加，耕地总量不减少，基本农田的数量稳定，质量不下降，提高农业生产率，实现农业产业化规模化经营的目的，提高城镇化水平。

二规划任务贯彻落实新宁县国民经济和社会发展十五规划和远景目标中对耕地保护及土地整理的要求。

落实社会主义新农村的相关政策，按照土地利用总体规划的要求，对田水路村进行综合整治，改善农民居住环境和生产生活条件，增加农民收入，提高生活水平。

通过城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，解决我县当前城镇建设用地指标紧张的局面。

优化城乡用地结构，统筹城乡发展，结合土地用途管制分区，对挂钩项目用地进行统筹安排。

第二节项目规划的原则与依据规划原则根据湖南省人民政府办公厅关于做好城乡建设用地增减挂钩工作的通知湘政办发号的文件精神，为科学合理地实施挂钩项目，在项目实施过程中，应遵循以下原则符合规划。

建新拆旧地块必须符合土地利用总体规划，因地制宜统筹安排合理布局挂钩项目区。

保护耕地。

建新地块应避让基本农田。

拆旧地块应优先整理复垦为耕地，确保耕地质量，符合条件的要划为基本农田，并及时组织耕种。

增减平衡。

建新拆旧地块面积要保持基本平衡，建新地块的总面积不得大于拆旧地块的总面积，拆旧地块整理出的耕地不得小于建新地块占用耕地面积。

保护农民利益。

挂钩项目区的设立和实施要尊重群众意愿，切实维护集体和农民土地合法权益，通过挂钩工作，改善农民生产生活条件，促进农业适度规模经营和农村集体经济发展。

对农民的补偿必须依法足额及时到位。

节约集约用地。

挂钩项目区建新地块中建设用地的集约利用水平应高于现有存量建设用地。

管理到位。

挂钩工作由县组织负责项目的具体实施，各级责任部门要加强领导和监管。

二实施挂钩项目的理论依据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法实施条例基本农田保护条例国土资源部关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见国土资发号国土资源部关于印发城乡建设用地增减挂钩试点管理办法国土资发号湖南省城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点管理暂行办法关于加强农村宅基地管理的意见，国土资发号土地开发整理项目预算编制暂行办法国土资源部号文件湖南省土地开发整理项目预算定额标准邵阳市人民政府关于印发邵阳市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法的通知新宁县崀山风景名胜区村民房屋搬迁搬迁实施办法新政办发号新宁县土地利用总体规划年新宁县土地利用总体规划大纲年。

第二章项目区概况第节新宁县概况新宁县地处工作方案，并组织省物勘院技术人员实地踏勘，深入项目区，了解自然地理状况土地利用现状等，收集相关资料，进行调查研究，做好相应的工作准备。

分析研究阶段。

在踏勘收集资料的基础上，通过对项目区土地利用现状的分析，确定土地复垦的潜力投资规模，从而提出土地复垦的目标与方案。

方案论证阶段。

选定整理区，制定初步方案，对项目的可行性进行分析，对方案比较论证，进行投资预算，确定挂钩方案实施措施。

决策确认阶段。

第节预算编制说明第六章项目区整理投资估算及经费筹措途径周转指标使用计划第二节挂钩周转指标归还计划第五章挂钩周转指标的使用与归还第节挂钩第四章建新区规划方案第三节拆旧区工程布局规划第二节拆旧区调整方案第节拆旧区复垦目标及原则第三章拆旧区规划方案第三节建新区概况第二节拆旧区概况第节新宁县概况第二章项目区概况第二节项目规划的原则与依据第节项目规划的目标与任务实施方案的总体要求前言前言实施方案的总体要求第节项目规划的目标与任务第二节项目规划的原则与依据第二章项目区概况第节新宁县概况第二节拆旧区概况第三节建新区概况第三章拆旧区规划方案第节拆旧区复垦目标及原则第二节拆旧区调整方案第三节拆旧区工程布局规划第四章建新区规划方案第五章挂钩周转指标的使用与归还第节挂钩周转指标使用计划第二节挂钩周转指标归还计划第六章项目区整理投资估算及经费筹措途径第节预算编制说明第二节经费预算第三节资金筹措第七章方案的可行性评价和实施保障措施第节方案的可行性评价第二节实施保障措施第八章实施方案的建议核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，附件相关技术资料拆旧区勘测定界报告四份建新区勘测定界报告项目区地类面积变化表拆旧区现场照片二相关文件县人民政府关于印发崀山风景名胜区村民搬迁实施办法的通知县国土资源局关于将崀山申世遗拆迁区列入城乡建设用地增减挂钩项目区的请示邵阳市国土资源局关于新宁县土地利用总体规划大纲年的批复村民会议纪要县国土资源局乡镇与村单位签订的协议六份项目听证会议纪要县人民政府关于新宁县城乡建设用地增减挂钩项目实施方案的批复县人民政府关于归还周转指标的承诺函前言项目建设背景实行城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩是当前土地管理的重要工作，这既是优化城乡用地布局，促进土地集约高效利用，也是改善农村面貌，提高人居环境质量的有效措施。

国务院关于深化改革，严格土地管理的决定国发号明确提出鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩，结合国家发展改革委办公厅国土资源部办公厅关于在全国部分发展改革试点小城镇开展规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的通知等文件精神，按照政府组织协同推进严格管理规范操作因地制宜分布实施群众自愿权益保障的原则，积极推进我县社会主义新农村建设，促进崀山旅游的开发。

开展农村建设用地特别是居民点的整理，不但有利于改善农村居民生产生活和居住环境条件，而且能够盘活农村存量建设用地，解决城镇建设用地指标不足的矛盾。

根据建设两型社会的需要，按照国土资源部关于印发关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见的通知国土资发号和湖南省国土资源厅湖南省城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点管理暂行办法的有关规定，编制新宁县城乡建设用地增减挂钩项目实施方案。

二方案编制过程本方案的编制在程序上经历了前期准备阶段分析研究阶段方案论证阶段决策确认阶段和成果提交阶段。

前期准备阶段。

新宁县国土资源局及县人民政府对增减挂钩项目十分重视，为确保项目的落实，新宁县成立挂钩工作领导小组。

县国土资源局制定了工作方案，并组织省物勘院技术人员实地湖南省西南边陲，越城岭山脉西北部，雪峰山脉东南部，衡邵盆地丘陵山脉西南部其地理位置为北纬东经不完善，物流资源缺乏整合，运输和仓储设施得不到充分利用，物流方式落后，流转速度慢成本高效率低损耗大传统物流比重大，物流企业规模小实力弱布局分散功能单，高素质专业人才缺乏物流产业集中度不高，社会化专业化和信息化程度低。

第二节研究结论物流中心是现代商品流通领域发展必然结果，是提高经济效益新型业态和第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展产业政策，因此本项目投资方向是正确。

六安是重要政治文化经济副中心，也是重要交通枢纽城市和商品流通重要集散地，具有发展商品市场经济区域优势。

建设物流中心，将为推动大润发发展起到重要作用。

工程建设内容现代化物流配送中心，占地面积亩预留地亩，总投资亿元人民币，其中固定资产投资总额为亿元，流动资金亿元。

项目建成达到正常运营年时我们经营规模可达到主营业务年销售收入为亿元人民币，带来年税收约亿元人民币。

正常运营年交易额达到亿元人民币，将为当地带来间接税收亿元人民币，整个项目年税收亿元以上。

经初步测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投资财务内部收益率高于基准率，符合投资回收期限要求，能够按时收回投资。

结果表明，该项目在财务上可行，有较好经济效益。

第二章项目建设必要性及意义第二章项目建设必要性及意义符合我国及六安市物流事业发展需要物资流通是由多种要素组成个大系统，它为适应社会化大生产既深度分工又广泛协作要求应运而生，通过加速实现商品流动社会化与现代化，达到以较低流通消耗获取最大限度经济效益目标。

现代物流产业在国际上已成为商品市场体系中最重要流通组织形式，也是现代市场营销方式有效载体，其中，第三方物流业更是得到了迅猛而蓬勃发展。

因此，随着国内企业对物流成本控制日益重视，客户对服务需求水平逐步提高和日趋多元化，我国物流业发展具有广阔空间。

为促进我物流事业发展需要，国家十五规划已将物流配送列为重点发展产业。

安徽省为促进区内物流发展及物流布局需要，在十五规划中也明确指出要积极培育和发展现代化大型区域性物流中心，推进区域物流中心网络工程，加快合肥区域物流中心仓储货场电子商务及配套设施建设。

目前，随着人们生活水平提高，去超市购物比重也越来越高，因此随着产销量快速增长，商品配送也进入快速增长时期。

我公司入驻，将带来现代管理方式和服务模式，并满足市场需求，给当地带来个以商品配送物流为龙头新产业模式。

物流市场建立后，本地区将会形成以物流产业为龙头产业集聚有较强优势，将占有安徽大润发市场，即约有亿元市场占有量。

二营业收入估算冷库仓储收入万吨冷库面积平方米，正常运营年利用率以计，收费标准为元天平方米。

估算可知本项目正常年库房仓储收入为万元。

装卸费收入商品年周转期约为天，装卸费用按元吨计算本项目正常年装卸费收入为万元。

配送业务收入本项目货物配送分短途及长途配送，短途配送主要为六安合肥，长途配送主要考虑周边辐射，平均半径以公里计算。

第十章财务评价项目短途运输需吨运输车辆为辆，每天按个台班，每个台班按元收入计算，项目正常年短途运输收入为万元长途运输需吨运输车辆辆，另需吨和吨冷藏车各辆，按每天个来回，运输里程平均按公里，运输收入吨公里为元，空载率按计算，正常年长途运输收入为万元。

本项目正常年配送业务收入共计为万元。

批发交易中心租金和管理服务收入本项目正式运营五年之后，批发交易中心年交易额达到亿元，批发交易中心租金和管求应运而生，通过加速实现商品流动社会化与现代化，达到以较低流通消耗获取最大限度经济效益目标。

现代物流产业在国际上已成为商品市场体系中