提供家居卖场大型超市餐饮商务休闲酒吧金融等各种服务的站式消费服务。同时，项目采用全室 内集中式物业形态，充分注重消费体验，让所有消费都处在舒适 的环境中。年前，武清区累积交房量可达万套，将产生 亿家装消费市场。福盛盈门应时而生，满足了武清区对区域 位臵好，物业形态佳，商品档次高，管理到位，售后统，购物 环境舒适的大型家居装饰卖场的需求。此外，福盛盈门开设美食 广场酒吧风情街，也填补了武清行业空白。 市场供给分析 土地供地。控制增量，盘活存量。未来天津市对增量土地 的供应会有所控制，而更多地盘活存量土地。 热点区域。由市区向周边分散转移。未来几年，武清区将在 城市外延以西拓南扩为主，在城市内涵方面注重提升城市品位， 加快旧城改造。 投资开发。投资开发继续稳定增长。市场供应大幅放量。 武清区建设新区的开发投资格局巳逐渐成型 市场需求分析 资料显示，武清区，年开工面积万平方米 年开工量万平米，年开工量万平米，至年 全区竣工面积万平方米以上。武清巨大的住宅开工量和交 房量形成数百亿家居消费与商业消费需求，迫切需要区域位臵 好，物业形态佳，商品档次高，管理到位，售后统，购物环境 舒适的大型家居装饰卖场大型消费商业氛围。销售价格分析 稳定上扬，但涨幅趋缓。随着房地产开发的原材料钢材水 泥等建材的提价，土地招拍挂后成本的提升以及设计规范条 件城市基础设施配套费以及产品品质的提升等将从成本上影响 着房价商业店面价格因此，武清未来的房价仍会继续上涨，房 价上涨带动商业店面价格上涨，因此，未来房价将更加趋于理性， 增幅趋于平缓。 项目定位 商业定位以高档家居装饰广场为主体，结合大型超市餐饮 休闲酒吧金融中心等为体的新型购物场所。家居装饰广场业 态包括卫浴陶瓷橱柜厨具家居家纺家用电器实木家具 灯饰五金软装日用儿童家居家居体验馆等。硬件配臵方面 公共区域采用酒店式装修配备大型展示屏客货电梯系统 电子导购系统统收银系统智能安防系统等五星级标准，全 打造精品市场，提升城市消费形象。 项目价格战略 销售价格是通过对武清目前商品房销售价格的调查与对比 分析，综合考虑地段差价与配套设施条件等因素而拟定的。 年各类预售价格如下 住宅价格平均元 商业店面平均元 价格战略为跟随战略。营销策略 本项目工程应买施多方位销售策略。根据现代营销观念，应 把市场营销作为开发经营主线，将其渗透到从互项到售后服务的 全过程。 增强品牌意识，实施质量加服务的营销战略建设中把 好质量关，营销中提供优质服务，推出公司品牌。 在正面报道和营销上与政府部门适当配合树互新区房地 产形象，可以产生巨大的总体效益。 拓宽营销渠道销售要形成多线网络，以直销为王，积极 发展中介租赁或两者相结合的多元化销售之路，动员各方面的 力量参与促销。 ④配合多样化的促销工具 利用媒介展开宣传攻势，包括大量的正面报道和广告。 邮寄资料，针对目标客户，定期发送，长期联系。 加强公共关系活动，提高企业信誉及形象。 印制宣传品和纪念品，作为销售人员访问或接待顾客的 赠品。 强化促销手段，实行多样化的销售方式，如联谊活动先 租后买展示会折扣等。 提高销售人员的营销水平，增强分析市场行情和摸透顾客 心理的能力，讲究谈判艺术，通晓营销术。 争取与银行合作，获取较大额度的产权抵押贷款，使购房者能够分期付款，减轻负担。 通过以上营销策略和措施的结合运作或选择运作，本项目可 望取得成功。 第三章项目选址及建设条件 项目选址 该项目位于傲踞徐官屯街与武宁路交口，西侧紧贴北运河， 东侧规划路与老城区相通，北临京津塘高速杨村口和京津高速武 清北出口，南接武清传统商业中心，详见地理位臵附图。 建设条件 位臵优越。项目与规划中的行政中心相望，其周边有 规划的居民区文化活动中心世界强企业大型工业区，因 此，项目的位臵十分优越，其周边的商贸文化居住环境极佳。 交通方便。西侧紧贴北运河，东侧规划路与老城区相 通，北临京津塘高速杨村口和京津高速武清北出口，南接武清传 统商业中心，交通十分便捷。 建设场区五通条件。目前地块内的供水供电 供气通讯场地的条件已具备，周边的基础设施条件日益完善， 建设时方便引入。 土地征用情况。以土地出让方式取得。 建设地址上的没有拆迁安臵。 第四章建设规模及基本数据根据项目的建设内容特点功能要求以及场址的地形等实 际情况，确定项目用地面积总建筑面积。项目用地已 经由天津市武清城乡规划局地字第号建设用 地规划许可证认定。该项目委托天津天堪建筑设计院规划设 计，确定建设规模为建筑总面积。其中地下室面积为 规划理念及原则 规划理念福盛管理质量管理施工管理资金管理设备管理主要包括使 用管理维护养护管理安全管理技术档案资料管理。 大型商业综合体环境的维护管理 环境的维护管理主要包括违章建筑的管理公用市政设施的 维护管理环境卫生的维护管理绿化管理治安管理消防管 理车辆道路管理。 开展多种形式的便民有偿服务 要全方位为提供全方位的有偿服务，让购物人感到方便放 心。 大型商业综合体的精神文明建设 制定大型商业综合体文明公约，完善充实娱乐场所和文体 活动设施，开展丰富多彩的文体活动，丰富大型商业综合体的业 余生活，密切邻里感情，协调人际关系，促进安定团结和社会稳 定，建设高雅的社区文化，培育健康的社区精神。 物业管理公司在实施上述服务的过程中要切实加强管理，其 主要措施是建立健全的规章制度，并严格落实，以确保国家有关 规定与行业标准的执行，规范服务人员的行为，明确服务对象的权利和义务，同时要加强对服务项目的市场预测，并注意协调好 与有关部门机构的关系。 第九章投资估算与资金筹措 估算范围 本估算包括在正常的设计施工周期内，为完成工程项目所 需投入的费用，包括 建筑工程费 设备及工器具购臵及安装费 工程建设其他费用 ④基本预备费 涨价预备费 建设期利息 估算依据 土地费用按以出让取得土地价格计算。 前期工程费按国家有权机关规定计算。 建安工程依据本可研报告的设计方案，参考民用建筑可 行研究与快速报价结合年天津市建筑工程预算定额 年天津市建筑工程装饰预算定额年全国统安 装工程预定额及年第四季度天津信息价进行估算。 ④有关税费按有权机关规定计算。 贷款利率按年期固定资金年贷款利率计。建设单位管理费按直接投资的计。 基本预备费本次估算取直接投资的。 涨价预备费根据计算建设期分年度投资计划，采用复利方 法，按。 投资估算 项目总投资估算为万元不含提前支付的税费，具体 见下列表格。 资金筹措 项目建设资金万元，全部通过业主以注册资金银行 贷款预售房款等渠道自行筹措解决。 资金使用计划 共亿元，分年投入。 第十章财务测算与经济评价 财务测算依据与说明 根据国家计划委员会年颁布实施的建设项目经济 评价方法与参数，并结合房地产项目的特点进行财务测算经 济评价与不确定性分析。 用于出售的店面面积为商业建筑面积。 销售价格是通过对天津市武清区目前周边商城销售价格 的调查与对比分析，综合考虑地段差价与配套设施条件等因素而 拟定的。预售价格如下商业店面价格地上平均元 ④管理费用按收入的估算不含不可预见费。 销售费用按销售收入的估算。 财务费用按预计年利率按估算。 销售税费按有关规定测算。 财务测算 销售计划 本项目计划至年全部销售完毕，具体销售计划 年月取得期预售许可证，年初开始销售。 年完成销售期计划的，销售收入万元，已 经完成全年的销售计划。 年完成期销售计划的，销售收入万元， 二季度各完成销售，三四季度各完成销售，合计。 年完成期销售计划的，销售收入为亿元， 二季度各完成销售，三四季度各完成销售合计。 第十章主要风险及对策分析 房地产开发经营的王要风险般包括宏观经济与政治风险， 政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关 于项目开发经营的环境分析项目定位项目的技采经济分析，可以 看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有些不确定性因素带 来的风险。市场风险 项目定位为中高等档次商业综合体，它所面对的目标顾客是 居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的商业综合体 不仅仅满足最基本的居住需求，而是具有较高消费主题，体现对 人的关怀和尊重的现代生活理念，这就给项目公司带去两个方面 的要求，万面，在项目设计中，如何精雕细刻使得未来开 发的产品能符合这些目标顾客的要求，另方面，如何在广大的 市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。 任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到 市场的惩罚，房地产市场亦是如此。从产品定位万面考虑，与天 利仁和同区位同档次的物业供给量不多，竞争对手就相对 较少，这是好的面。因此，本项目须在体现档次差异变化中 体现个性以谋求市场。并随着武清区发展各项设施的兴建，将 大大促进项目所在地区周边环境的改善，促使目标顾客量的增 加，密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，作出应变。 项目的资本风险 项目的筹资计划中，绝大部分部分资金是自有资金，部分资 金是通过销售收入来实现，即上期的销售收入用于下期项目 后期装修，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之， 如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。 鉴于上述原因，项目的建设过程中，商业配套设施建设最好