方米。其中好运养生园期和二期项目已经建成， 并投入使用，现可容纳位老人入住，现已经有多位老人已经入住。为了进步将养老事业做大做强，回馈于社会，集团计划追加 投资亿元，建设约亩的大型老年社区。其中，计划投资亿 元，建设约万平方米老年公寓计划投资万元，建设适合老人 文化生活的农业观光园文化公园和老年大学。项目分三期进行建设， 三期工程年动工建设，年完成养老休闲区建设。扩建部分全 部竣工后，老年公寓将可容纳名以上老人，成为具有代表性的大 型滨海养老社区。项目以做标准做连锁做规模的发展思路，计划 在荣成威海等地开设分园。 生态果园是通过植物动物和微生物种群结构的科学配臵，以 及园区光热水土养分和大气资源等的合理利用而建立的种 以果树产业为主导生态合理经济高效环境优美的种能够可持 续发展的果园生产体系。生态果园将种植桃子苹果樱桃等十几种农 作物，占地约亩。 百草园种植各种花草和绿茶西洋参丹参等具有定药用价 值的农作物，总种植面积约亩。 蓝莓区主要种植蓝莓和葡萄。蓝莓果实中含有丰富的营养成分， 它不仅具有良好的营养保健作用，还具有防止脑神经老化强心抗 癌软化血管增强人机体免疫等功能。种植面积约亩。 农家乐观光园建有较大规模农家餐饮住宿服务区，餐厅颇 具乡村建筑风格，拥有几十个大小包厢，设施齐备。可同时供上百 人就餐。餐厅菜肴大部分使用农业园种养的优质生态农产品，游客可现采现做，享受具有独特风味的农家菜。农家乐建设面积在平 方米以上。 其他还包括化公园亩，生态公园亩，特色散养区 亩具体情况参照项目规划图。 道路系统 主要道路按规划主要道路宽米，水泥路面米，人行道米。 次要道路道宽米，水泥路面米。 支道宽米，条石或三合漆路面。 医疗中心位于园内，以便于意外发生时救护人员能够以最快速 度抵达。 园内设有专门的停车场，园内还配有接客车，游客可以凭借门票 免费搭乘。 项目合作方式投资联盟共同建设。 由于合作方性质土地性质及其权属项目性质等的特殊要求， 本项目的投资机制需要考虑政府政策法规社会舆论权属资金 等方面的诸多问题。基于以上各方面的考虑，以下提出两种合作方式。 委托建设固定回报 集团公司委托合作公司对该项目进行建设，建设完成后交由集团 公司经营。由集团公司以经营收入支付给合作公司开发投入和双方约定的固定开发回报。 在此方式中，合作公司仅作为建设方对项目进行建设，不涉及项 目权属不参与项目经营，可以有效规避政府政策权属社会舆 论等方面的问题。 成立项目公司合作开发 双方共同出资成立合作公司对项目实施开发与经营，双方以各自 所占股份比例享受利润分成。集团公司可以将土地作价入股，这就要 求项目土地使用权转移到项目公司名下，因此提出以下解决方案 集团公司象征性出资，双方成立合作公司 由集团公司委托该合作公司对项目进行开发，并规定项目开发 完成后实现的经营收入全部用于归还合作公司的开发投入直至偿清为 止 待合作公司实现净收益时，集团公司以相当于双方认可的土地 价值的投入比例分享经营收益，但双方须以该收益收购合作公司股权 达到预先达成的比例。 ④双方在定的股权比例下继续经营，分享利润。 与固定回报的方案相比，此方案既可以保证合作公司开发该项目 并获得利润的合法性，还能最终达到合作经营长期盈利的目的。 还需要说明的是，双方应在项目建设前签订项目合作协议，约定 双方对合作公司经营利润的分配机制合作期限股权转让等细节， 以确保双方公司权益，并使项目得以顺利实施。六分析 优势 观光园空气清新，设施齐全，服务周到，集种植养殖旅游观光 休闲娱乐度假居住健身科研为体品的供应 市场。创造大量农村剩余劳力就业机会，增加乡镇财政收入，促进农 业结构调整。 随着项目对民族风俗文化的开发和挖掘，民俗文化将重放异彩，繁 荣了民俗文化，提高了人民的精神生活水平。二生态效益 提高虎山镇绿化覆盖率，带动荣成市的环境治理。同时，随着无 公害农产品生产技术的引进应用，空气将更加清新，环境更加优美， 生态环境向良性循环的方向发展。 三经济效益 本项目营业收入主要来源于旅游观光门票收入绿色餐饮生态 观光文化体验休闲娱乐农产品销售等。根据本项目的经营能力， 估计年接待游客可达人次，在门票收入上，每人次元计算， 则年收入可达万元在餐饮消费上，以每人次元计算，则年收 入可达万元在生态观光方面，以每人次消费元计算，年收入 可达万元在本项目的特色民宅里上，每人次消费元，则年收 入达万元在养生休闲区，以每人次消费元计算，年收入可 达万元养老休闲区收入在万，农产品销售收入可达万。 综上分析，本项目的年收入保守估计将达到万元，年费用约为 万元，每年利润约在万左右。随着生态农业的发展以及经济和居 民消费能力的增长，本项目的前景十分可观。 九管理服务保障 现代化的管理与附近村民合作承包，在统管理的前提下， 根据各区的实际情况准备不同的方案，统管理与责任分配相结合。 人性化的服务宽敞的停车场清洁的公共卫生间服务咨询 台可供休息的长椅导游服务等设施和服务，给游客营造种家的感觉。 全方位的保障保卫室和医疗中心保障了游客的安全，超市能 够满足游客的不同需求，民宅住宿接待解决了外地游客的住宿问题， 游客投诉处最大程度的保障了游客的合法权益。 十观光农业生态园规划及发展可能存在的问题 缺乏科学的规划设计和经营管理 观光农业生态园建园主要目标是进行生态观光，进步拓展生态 农业和观光农业的功能。但些生态园的设计并没有结合其建园主要 目标进行科学的规划设计，充分发掘现代生态园丰富的资源内涵，因 而造成园内功能分区不明确旅游路线设计不合理产品结构单， 不能多角度利用资源。另外，以旅游度假为主题的观光农业生态园受 本身规划设计影响，客源渠道比较单，很难吸引到较远城市的外地游 客。再者，园区提倡采用自然生态平衡的管理模式，但园内管理人员 文化素质低，生态知识贫乏，致使服务质量较差，管理比较混乱。 二旅游形象定位模糊，观光性不强 生态园开发既以观光农业为核心，就需要整体定位和科学思考，需 要加大旅游基础设施的投资力度，使农业和旅游开发齐头并进相辅相 成。现在些观光农业生态园中只是凭籍温暖的气候及特色风情，大建 别墅和娱乐场所，开发大规模度假村而偏离生态农业旅游主题。如 些观光农业生态园中农业生产和布局单，没有突出兼具多种功能的 生态农业旅游特色和绿色产业优势，导致观光性不强在开发旅游产品时只盲目追求大而全，没有培植精品的观念，缺乏特 色产品。所以整个生态园形象不明显，品牌不突出，没能做到人无 我有，人有我精，人精我新。最终导致旅游项目单调，缺乏吸引力， 难以深度开发。因此，在制定规划和投入资金时应突出主题把握方向， 避免偏离农业旅游的主题，失去现代生态农业观光园的特色和优 势。 三生态观光作用不强 观光农业生态园是采用生态园模式进行园内农业的布局和生产， 以生态农业作为农业观光的基础，体现整体循环协调再生 原则和生态文化内涵。有些生态园开发只以观光农业为幌子，单 纯追求营利，没有采用生态农业的模式来设计和生产，生产的无公害 产品也是以高投入换来高产出，没有完全遵循有机农业的生产模式。 这种缺乏文化内涵的生态园经济，其投资价值和发展潜力将大大降低。 所以，也就很难起到相应的生态农业示范作用，同时也不具备通过有 机农业来进行绿色食品生产的能力，很难实现经济社会与生态效益 三者的统。 十结论 建设生态农业观光园是现代农业科技与农业生产的有机结合， 在追求经济效益社会效益与生态效益并举的基础上达到农业经济可 持续发展的目的，走农业产业化道路向高产优质高效的现代农 业方向发展，增加农民收入，为市场提供无公害农副产品，是符合当前国家和我省农业产业政策的。 项目区环境条件好气候适宜雨量充沛土地资源丰富，可 充分发展多种农业项目。 项目建成后，保证了虎山土地资源的高效利用，生态农业是 种新型的农业生产经营模式，观光园的建设可带动区域农业科学技术 推广和应用，使区域环境质量得以改善，真正做到对资源与生态环境 的保护。 本项目各子项均引进良种栽培，采用先进的耕作技术，依托科 研院校不断更新，做到高投入高效益，在调整生态生产模式的同时， 发展深加工，形成产业化生产，进步提高经济效益。项目拟生产优 质农副产品为主，全面开发无公害有机食品，市场前景十分看好。 项目的经济效益社会效益明显，财务评价指标均高于般农 业项目，项目是可行的。 建议项目必须有规划，按规划组织较强的班子负责实施，技 术上定要依托高水平的科研单位和技术人员指导，在实施中根据本 地实际情况和市场需求，选择种植养殖的品种，注重生态，保护环境。 区域概况 本项目位于荣成市虎山镇驻地，距威海飞机场公里，距石岛港 公里，交通便利，物产丰富。 气候条件良好，项目区域属于北温带季风型大陆性气候，四季变 化和季风进退都较明显。与同纬度的内陆地区相比，具有雨水丰富 年温适中气候温和的特点。 二项目背景 在绿色和生态概念日渐普及农业和旅游业产业地位不 断提升的今天，走生态观光农业发展道路已经成为绿色经济大背景 下的种自然选择。生态观光农业是传统农业与现代旅游业相结合的 产物，是具有休闲娱乐和求知功能的生态文化旅游。进入世纪， 观光农业将是重要的娱乐产业，农业观光园作为